Pārskats: Komercplatību tirgū pērn augušas ienesīguma likmes

Lai gan 2023. gads komercplatību tirgū bijis salīdzinoši aktīvs, nemainīgi augstās starpbanku likmes un ģeopolitiskās situācijas neskaidrā retorika atstājusi iespaidu uz investoriem, likumsakarīgi ietekmējot arī notikušos darījumus. Pērn samazinājies gan uzņēmēju, gan investoru pārliecības indeksa rādītājs. Lielāka aktivitāte novērota otrajā pusgadā, kad vairākus apjomīgus darījumus veikušas mazumtirdzniecības veikalu ķēdes, bet gada sākumā ievērojamākais darījums ar komerciālā sektora objektu bija zemes un ēku iegāde E. Birznieka-Upīša ielā 21. Darījums veikts ar Latio starpniecību, kopējai darījuma summai pārsniedzot četrus miljonus eiro. Pagājušā gada svarīgākās tirgus tendences apkopotas jaunākajā "Latio" Komercplatību tirgus pārskatā.

Salīdzinot ar 2022. gadu, komercobjektu ienesīguma likmes pakāpeniski augušas par 3%. Augstākā ienesīguma likme - vidēji 8,25% - pērn reģistrēta industriālajiem objektiem. Mazumtirdzniecības telpām likme ir 7.7%, bet birojiem 7%.

Balstoties uz "Sentix" investoru pārliecības indeksa datiem, pērn investoru noskaņojums bijis svārstīgs. Ja gada sākumā atzīme sasniedza -8, šā gada janvārī indekss noslīdēja līdz – 15,8, liecinot par pārmaiņām investoru uzticībā un atspoguļojot mainīgo reakciju uz ekonomiskajām norisēm.  Nedaudz samazinājies arī uzņēmēju pārliecības indeksa rādītājs. 2023. gads sākās ar aptuveni 0,1 virs OECD vidējā rādītāja, pēc tā sekoja īslaicīgs samazinājums, bet jau gada nogalē Latvijas rādītājs bija 0,37 virs vidējā. Vienlaikus par 11,8% kritušies preču un pakalpojumu eksporta apjomi, bet preču un pakalpojumu imports samazinājies par 8,3 %.

Aktīvi turpinās jauno biroja ēku būvniecība. Pērn ekspluatācijā nodoti vairāki kompleksi – ēka Pērses ielā 2A, Elemental Bussiness Centre Skanstes ielā un V118 Krišjāņa Valdemāra ielā, kā arī Zeiss biroji Mūkusalas ielā. Savukārt rudenī Mihaila Tāla ielā durvis nomniekiem vēra jaunais biroju centrs New Hanza. Populārākas kļūst arī kopstrādes biroju telpas: tirgu papildinājis "Regus Business Garden" komplekss piecos stāvos, kā arī "Hamann Coworing" Slokas ielā un "Spark Coworking" Skanstē.

A klases biroju platību nomas maksa mēnesī centrālajos darījumu rajonos (Skanste, Klusais centrs, tuvais centrs, Ķīpsala, Āgenskalna līcis) sasniedza vidēji 13,5-22 EUR/ m², bet B1 klases birojiem no 12-14 EUR/ m². B2 kategorijas biroju nomas maksa svārstās no 9-12 EUR/ m², bet C klases birojiem no 5-9 EUR par kvadrātmetru. Salīdzinot ar 2022. gadu, pērn biroju nomas maksas nav mainījušās.

“Pieprasījumu pēc jaunām biroju telpām galvenokārt rada Latvijā esošie uzņēmumi, kas vēlas realizēt savus mērķus – piemēram, paplašināšanos no kopstrādes telpām vai optimizāciju, no B klases biroju ēkām pārejot uz energoefektīvākiem biroju centriem. Starptautisku uzņēmumu biroju nomas pieprasījumi pērn nav novēroti,” stāsta "Latio" Komercīpašumu nodaļas darījumu vadītāja Solvita Gulbe. Viņa piebilst arī par jaunu tendenci, kas parādījusies šogad, proti, A klases biroju telpu iznomāšanu apakšnomā jaunajos biroju centros. Nomnieki, kas noslēdza ilgtermiņa nomas līgumus pirms gada vai diviem, šobrīd daļu no savām biroja telpām piedāvā nomāt apakšnomā. Iemesls – ieviestā hibrīddarba modeļa vai sašaurinātā komercdarbības lauka dēļ iepriekš nomātās telpas kļuvušas liekas.

Industriālo telpu platību pieauguma dinamika pagājušajā gadā samazinājusies par 5%. Salīdzinot ar gadu iepriekš, industriālo telpu mēneša nomas maksas nedaudz samazinājušās B klases noliktavām, svārstoties 3-4 EUR/ m² (-14%). Savukārt A klases noliktavām cena saglabājusies robežās 4,3-6,5 EUR par kvadrātmetru. Tuvākajā nākotnē gaidāmi vairāki vērienīgi industriālie projekti, tostarp mantu glabātavas "Self Storage" kompleksu tīkla attīstība, kurā uzņēmums "Merito Partners" plāno ieguldīt 80 miljonus eiro, bijušās "Go Planet" ēkas pārbūve, uzņēmuma "Dotnuva Seeds" sēklu sagatavošanas rūpnīca Iecavā un augstas klases industriālā parka "Rumbula" izveide, piesaistot vairāk nekā 10 miljonus eiro finansējumu.

Mazumtirdzniecības segmentā pērn nav novērotas būtiskas izmaiņas. Telpu mēneša nomas maksa aktīvākajās tirdzniecības lokācijās saglabājas 10-40 EUR par kvadrātmetru, ārpus aktīvajām ielām 5-10 EUR/ m², lielveikalu enkurnomnieku platībās 6-18 EUR/ m² un lielveikalu un pārējo nomnieku platībās nomas maksu diapazons svārstās no 4 līdz pat 50 EUR/ m². Aktivitāti tirgū galvenokārt uztur veikalu ķēdes: SIA "Firma Madara 89", kas saistīta ar vietējo mazumtirgotāju "Top", par kopējo summu vairāk nekā 5 miljoni eiro iegādājusies vairākus tirdzniecības centrus Rīgā, Kuldīgā, Skrundā un Ventspilī. Savukārt "Rimi Latvia" blakus tirdzniecības centram "Akropole Alfa" par 8 miljoniem EUR iegādājies zemesgabalu 3,6 ha platībā Brīvības gatvē 382. Tāpat vairākus īpašumus jaunu veikalu būvniecībai iegādājies "Lidl". Jauni veikali taps K. Ulmaņa gatvē 2A/ Mūkusalas ielā 72 (darījuma summu 7,6 miljoni eiro) un Zaļajā ielā 3B, Bauskā (darījumu summas 450 tūkstoši un 100 tūkstoši eiro). Piesaistot aizdevumu 21,8 miljonu eiro apmērā, Kārļa Ulmaņa gatvē tiek būvēts jauns "Depo" veikals. Paredzams, ka veikals tiks atvērts gada laikā.

“Papildus vispārzināmajiem negatīvajiem faktoriem, kas šobrīd ietekmē globālos un vietējos nekustamā īpašuma tirgus, investori vairāk izjūt sociālo un institucionālo spiedienu, jaunas investīcijas un esošo investīciju pārvaldību pakārtojot ESG (ilgtspējas stratēģijas) prasībām, kuras maigi, bet pārliecinoši lūdz ievērot Eiropas zaļais kurss, kā arī sadarbības partneri un iesaistītās puses. Tuvākajā laikā daudziem uzņēmējiem būs jārēķinās ar papildus investīcijām energoefektivitātes uzlabošanā viņu pārvaldītajos objektos. Kopumā investori ir spiesti pievērsties esošo aktīvu vērtības uzlabošanai un kapitālieguldījumiem tajos, jo naudas plūsmas objektu iegāde ir būtiski apgrūtināta augsto finansēšanas likmju, kā arī nenoteiktības jauno objektu attīstības un celtniecības pasūtījumu tirgū dēļ. Paredzams, ka daudzi pievērsīsies renovācijām, rekonstrukcijām un esošo objektu repozicionēšanai,” secina "Latio" Komercīpašumu nodaļas investīciju objektu speciālists Igors Terehovs.

Ar pilno Komercplatību tirgus pārskatu par 2023. gadu var iepazīties ŠEIT.