2022. gada prognozes būvniecības nozarē: Stāsta eksperts

Raksta autors: Mareks Kļaviņš, “Bonava Latvija” valdes priekšsēdētājs

Gada beigas ir ierasts laiks kopsavilkumiem un nākotnes prognozēm. Nekustamo īpašumu attīstība Rīgā zināmā mērā ir miglā tīta, jo to nākamgad ietekmēs vairāki šobrīd ne sevišķi precīzi prognozējami faktori, taču mēs vismaz zinām, no kuras puses šos izaicinājumus gaidīt. Un ir arī tādas jomas, kur varam cerēt uz pozitīvām pārmaiņām.

Kopumā aizejošais gads nekustamā īpašuma nozarei ir bijis labvēlīgs. Nekustamo īpašumu attīstītājiem nav trūcis iespēju pārdot jaunos mājokļus: pircējiem ir bijis operatīvi pieejams banku finansējums un “Altum” apsaimniekotās valsts atbalsta programmas, un pandēmijas laikā ne vienam vien pieauguši uzkrājumi, ko, uztraucoties par inflāciju, gribas gudri ieguldīt. Tā kā akciju tirgus daudziem šķiet sarežģīts, cilvēki izvēlas gadsimtiem senu un pārbaudītu ieguldījumu veidu – nekustamo īpašumu, bieži vien – jaunajos projektos, rēķinoties, ka ekspluatācijas izmaksas jaunam mājoklim ir krietni mazākas labākas energoefektivitātes dēļ un vidējā termiņā nebūs vajadzīgas papildu investīcijas, kas ir neizbēgamas vecākā mājoklī. Tāpat līdz ar Covid-19 ienākšanu mūsu ikdienā daudz vairāk novērtējam funkcionalitāti un ērtības, ko var sniegt mājoklis: ja jāvada sapulce, bet koncentrēties traucē kaimiņa televizora skaņas, cilvēki ātri vien pieņem lēmumu par dzīves telpas uzlabošanu.

Foto: Freepik.com/ gpointstudio

Tomēr netrūkst arī izaicinājumu, un, gribam to vai nē, nākamais gads būs krietni trauksmaināks. Viens liels izaicinājums, kas aizsākās jau pērn un turpinājās arī šogad, ir būvniecības izmaksu pieaugums un neprognozējamība, kas, visticamāk, turpināsies arī nākamgad. Tam ir vairāki iemesli.

Pirmkārt, Baltijas tirgu tuvākajā nākotnē būtiski ietekmēs cementa pieejamība Skandināvijā, jo lielākie cementa ražotāji Zviedrijā ir saskārušies ar būtiskiem kaļķakmens ieguves ierobežojumiem vides aizsardzības vārdā. Nākamgad cementam, visticamāk, Zviedrijā tiks noteiktas kvotas, līdz ar to augs pieprasījums, un tas jūtami ietekmēs cementa un betona izstrādājumu cenas visā Baltijā. Otrkārt, nekur nav pazudušas globālās piegāžu ķēžu problēmas, un šādā noskaņā būs jādzīvo arī nākamgad. Daudz neskaidrību rada gaidāmais energoresursu – elektrības, dabasgāzes, degvielas – izmaksu pieaugums, ko noteikti izjutīs katrs, kura darbā ir svarīga preču vai izejvielu piegāde. Treškārt, ja Igaunijā vai Lietuvā līdzsvars starp privāto un publisko pasūtījumu ir apmēram 50/50, Latvijā publiskais pasūtījums aizņem aptuveni 75% tirgus. Jārēķinās, ka tādi apjomīgi publiskā segmenta projekti kā "Rail Baltica" arī var ietekmēt būvniecības izmaksu pieaugumu nozarē.

Foto: Freepik.com/ freestockcenter

Vēl viens faktors, ar kuru būs jārēķinās, ir darbaspēka pieejamība. Bezdarbs Rīgā šobrīd tuvojas 3–4% atzīmei jeb situācijai, kad strādā visi, kas to vēlas. Situācijā, kad trūkst darba roku, risinājums varētu būt darbaspēka importēšana no ārzemēm, piemēram, Ukrainas.

Importētais darbaspēks nebūt nav lētāks kā vietējais, bet ar pašu resursiem darba apjomu nespēsim paveikt vai arī piedzīvosim astronomisku izmaksu pieaugumu. Kā veicināt darbaspēka pieplūdumu, turklāt tā, lai nodokļi tiktu maksāti Latvijā, nevis pa ceļam Polijā vai Lietuvā, – tas ir jautājums, kas būtu jāuzdod politiķiem.

Visu šo faktoru ietekmē, ceļoties nekustamā īpašuma cenām, varam saskarties ar vēl vienu izaicinājumu, proti, banku iespējām izsniegt kredītus pietiekamā apmērā, lai pircēji varētu atļauties noskatīto mājokli. Šobrīd bankas drīkst izsniegt aizdevumu 90% apmērā no nekustamā īpašuma vērtējuma, un, ja mājokļa pārdošanas cena būs augstāka, tas radīs plaisu starp klientam nepieciešamo summu un to summu, ko banka drīkstēs izmaksāt. Kā rāda “Bonava Latvija” pieredze, mūsu vidējais pircējs galvenokārt ir jauna ģimene, kas izmanto valsts atbalsta programmu, iegādājas savu pirmo mājokli un, domājot par nākotni, vēlas dzīvot labiekārtotā, ilgtspējīgā vidē. Tieši šo pircēju grupu banku kreditēšanas iespējas skars visvairāk, taču tieši šiem pircējiem kvalitatīva dzīvesvieta ir sevišķi svarīga. Otru biežāko pircēju grupu – cilvēkus, kuri vēlas uzlabot savu dzīves vidi, kā arī tos apmēram 10% privāto investoru, kuriem ir pietiekami uzkrājumi, lai iegādātos dzīvokļus izīrēšanai, varbūt šis izaicinājums skars mazāk, taču nevaram apgalvot, ka viņiem tas nebūs aktuāli. Finansējot otrreizējo jeb padomju laika mājokļu tirgu, bankas ir konservatīvas, jo apzinās, ka otrreizējā tirgus mājokļos vajadzēs daudz ieguldīt – ap 70% dzīvojamo ēku Rīgā nav renovētas. Turklāt Saeima tikko pieņēma Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likumu, kas noteiks, kā rīkoties, ja uz citai personai piederoša zemes īpašuma atrodas daudzdzīvokļu māja ar privatizētu dzīvokļu īpašumiem. Tā kā Rīgā vairāk nekā 30% mājokļu ir dalītajā īpašumā, zemes izpirkšana prasīs papildu investīcijas no mājokļu īpašniekiem, un tas ietekmēs arī kreditēšanas tirgu.

Foto: Freepik.com/ rawpixel.com

Arī mājokļu pieejamības kontekstā nākamais gads neko iepriecinošu nesola: būvniecības izmaksu pieaugums dzen uz augšu cenas, bet inflācija “apēdīs” algu pieaugumu, kas šī gada trešajā ceturksnī pret pagājušā gada trešo ceturksni nozarēs, ko nav būtiski ietekmējusi pandēmija, ir pat 10%. Mājokļu pašizmaksu ietekmēs arī klimata jautājumi, piemēram, ekoloģiskās pēdas nospieduma samazināšana, kas nozīmē, pašizmaksa jaunajiem mājokļiem tikai pieaugs, jo normatīvo aktu līmenī pieaugušas ilgtspējas un energoefektivitātes prasības. Te jautājums, ko darīs valsts un pašvaldības, lai šīs izmaksas mazinātu. Pērkot mājokli, no 2% uz 1,5% ir samazināta valsts nodeva, un tas ir vērtējams pozitīvi – tie ģimenei ir vairāki simti eiro, ko var novirzīt mājokļa iekārtošanai. Tomēr jādomā arī par citiem atbalsta mehānismiem, kas palīdzētu uzlabot savu dzīves telpu tiem, kam tas visvairāk nepieciešams.

Nākotnes prognozes nešķiet rožainas, taču izmisumam arī nav iemesla. Lai gan pandēmijas ietekmē atsevišķas nozares ir smagi cietušas, kopumā Latvijas ekonomikai klājas tīri labi un sabiedrība pirktspēju nav zaudējusi. Paredzams, ka nekustamo īpašumu cenas celsies tikai tādā apmērā, kādā pieaugs būvniecības izmaksas. Banku analītiķi lēš, ka straujš Euribor likmes pieaugums tuvākajos gados nav gaidāms, tātad arī kreditēšanas procentu likmes saglabāsies aptuveni šī brīža līmenī. Protams, arī pašam pircējam ir jāspēj salāgot savas vēlmes ar iespējām, taču iespējas joprojām būs – būvnieki būvēs un bankas kreditēs.

Tāpat ir gaidāmas izmaiņas īres tirgū, pateicoties jaunajam Īres likumam. Domāju, ka turpmāko piecu gadu laikā izveidosies patērētāju segments, kas izvēlēsies īres tirgu nevis kā pagaidu, bet gan kā pastāvīgu risinājumu, ja būs atbilstošs piedāvājums. Kaut arī pašlaik īrējot nākas maksāt vairāk nekā pērkot, īres mājoklis dod lielu brīvību jebkurā brīdī mainīt dzīvesvietu un tās platību tā, kā to prasa aktuālā situācija ģimenē. Investori, kas ieguldīs īres namu būvniecībā, var izrādīties lielākie ieguvēji – kurš pirmais ienāks šajā segmentā, tam būs salīdzinoši lielāki riski, bet arī daudz lielākas iespējas darboties netraucēti, jo konkurence būs maza.

Kopumā Rīgas dzīvojamā segmenta attīstība lielā mērā ir pašas Rīgas pilsētas rokās. Salīdzinot ar mūsu kaimiņu galvaspilsētām Tallinu un Viļņu, Rīgā ir krietni mazāks piedāvājums jauno mājokļu tirgū, bet padomju laika mājokļi ir ievērojami sliktākā stāvoklī. Diemžēl attīstītāju plānus bremzē joprojām nepieņemtais Rīgas pilsētas attīstības plāns, kas rada lielu nenoteiktību un liedz attīstītājiem ar pilnu jaudu īstenot savas ieceres. Tikmēr to, cik būtiski ir rast tām vietu pilsētas izaugsmē, parāda Rīgas biroju tirgus, kuru gan nedaudz iedragājusi pandēmija: redzam, ka līdzi jaunām biroju ēkām nāk arī investīcijas, jaunas darbavietas un iespējas. Mums ir visas iespējas iekustināt arī mājokļu tirgu, lai ieguvēji būtu visi un jauno mājokļu piedāvājums tiktu līdzi pieprasījumam, izlīdzinot arī cenas.