5 ieteikumi, kas jāzina par sava īpašuma tiesību statusu

Lai optimāli uzturētu sava īpašuma vērtību, kā arī, lai veiksmīgi realizētu objektu nekustamā īpašuma tirgū, nepieciešams sakārtot visu ar īpašumu saistīto dokumentāciju. Savukārt tiem, kuri noskatījuši savu jauno īpašumu, un, lai pasargātu sevi no iespējamiem sarežģījumiem nākotnē, nepieciešams izpētīt visu informāciju, kas ir pieejama par īpašumu.
  
Baiba Kalniņa, "Baltic Sotheby`s International Realty" nekustamā īpašuma pārvaldības pakalpojuma pārstāve, sniedz vērtīgus ieteikumus, kas būtu jāzina par īpašuma tiesību statusu.

1. Reģistrācija Zemesgrāmatā

Informāciju par īpašumu jāskata publiski pieejamajā Zemesgrāmatā (www.zemesgramata.lv). Īpašniekiem tiek iedota zemesgrāmatas apliecība (papīra formātā), tomēr visa aktuālā informācija ir apskatāma valsts vienotajā datorizētajā zemesgrāmatā, kas ir uzskatāma par centrālo datu bāzi, no kuras tiek izplatīta informācija par visiem zemesgrāmatā ierakstītajiem īpašumiem Latvijā. Zemesgrāmatā var redzēt gan to, kas ir īpašuma pašreizējais īpašnieks, gan īpašuma objekta apgrūtinājumus un citus datus. Tā sniedz vispārīgu priekšstatu par īpašumu, kā arī ļauj izvairīties no problēmām nākotnē, piemēram, lai no kāda negodprātīga īpašuma pārdevēja iecerētā īpašuma vietā neiegādātos pavisam citu īpašumu. 

2. Apgrūtinājumi

Noteikti jāizpēta, vai un kādi apgrūtinājumi ir īpašumam. Iepazīstoties ar īpašuma apgrūtinājumiem īpašuma zemesgrāmatas nodalījumā, būsi informēts par tiem, kā arī gūsi labāku priekšstatu, kā turpmāk varēsi rīkoties ar savu īpašumu, un, vai apgrūtinājumi tevi ierobežos rīcībā. Īpašuma  Zemesgrāmatas nodalījumam ir četras daļas, kurās ieraksta ziņas par:

1) nekustamo īpašumu, 
2) nekustamā  īpašuma īpašnieku, 
3) nekustamā  īpašuma apgrūtinājumiem un 
4) nekustamā īpašuma parādiem.

Apgrūtinājumus var redzēt Zemesgrāmatas nodalījuma  trešajā un ceturtajā daļā. Trešajā daļā ir fiksētas lietu tiesības, kur visbiežāk ir sastopamas reģistrētās īres (nomas) tiesības, bet ceturtajā – ķīlas tiesības. 

Izplatīti apgrūtinājumi ir dažādas inženierkomunikācijas (ūdens, gāzes, kanalizācijas komunikācijas zemesgabalā, telekomunikāciju apgrūtinājumi). Jāņem vērā, ka, piemēram, Telekomunikāciju likums aizsargā šīs komunikācijas, un īpašnieks nevar šos savienojumus likvidēt tikai tāpēc, ka tie traucē. Ļoti bieži sastopami ir arī dažādu servitūtu (ceļa, ūdens) apgrūtinājumi. Servitūts ir apgrūtinājums, kas uzlikts vienam īpašumam un kalpo par labu citam īpašumam. Tas tiek ierakstīts Zemesgrāmatas nodalījumā, un, ja tas ir kalpojošais īpašums kādam par labu, tas ir saistoši īpašniekam, un ir jāpilda šīs saistības. 

Vietnē Latvija.lv un Pilsonības un migrācijas lietu pārvaldē ir jāpārliecinās par ierakstiem par deklarētajām personām konkrētajā īpašumā. Šo informāciju pirms īpašuma iegādes nepieciešams iegūt, jo ne tikai nevēlami īrnieki – fiziskas personas, bet arī adresē reģistrētas juridiskās personas var sagādāt raizes jaunajam īpašniekam. Izziņu par deklarētājām personām var izņemt īpašuma īpašnieks, bet juridisko personu adreses var apskatīt Latvijas Republikas Uzņēmumu reģistrā.

Ja vēlies iegādāties zemesgabalu, nepieciešams izpētīt arī tā sauktos iespējamos nākotnes apgrūtinājumus, kurus var atrast katras pašvaldības Teritorijas Attīstības plānā, kur redzams, kāds lietošanas mērķis ir paredzēts šai teritorijai. Tas ļaus pārliecināties, vai, piemēram, vietā, kur iecerēts celt privātmāju, nav plānota rūpnieciskā vai komercapbūve, vai netiek plānota automaģistrāle pāri tavam zemesgabalam. Šādu informāciju – izziņu no būvvaldes – var jautāt sagādāt īpašuma pārdevējam vai arī pašam ir iespēja iepazīties ar pašvaldībās publiski pieejamo informāciju.

3. Īpašuma galvenā dokumentācija: zemes robežu plāns, kadastrālā uzmērīšanas (inventarizācijas) lieta

Valsts Zemes dienesta uzturētajā kadastra sistēmā portālā Kadastrs.lv reģistrē un aktualizē galvenos datus par nekustamiem īpašumiem, zemes vienībām, ēkām (būvēm), telpu grupām, zemes vienību daļām un to raksturojošos datu, kā arī par īpašniekiem, tiesiskajiem valdītājiem, lietotājiem un nomniekiem. Šai vietnē autorizējoties un izmantojot e-pakalpojumu pakalpojumu "Mani dati kadastrā" portālos Latvija.lv un Epakalpojumi.lv varēsiet atrast informāciju par savu īpašumu. Iespējams gan apskatīt sākotnējos dokumentus, jebkura īpašuma kadastrālo vērtību, gan arī pasūtīt informāciju elektroniski. Te būs būvju novietnes shēmas, faktiskie zemes plāni un cita informācija, kas noteikti ir jāpārbauda, it īpaši gadījumos, kad pērc īpašumu. Biežākās problēmas, ar kurām nācies saskarties praksē: zemes robežu plānā parādās neesošas būves, kuras "dabā" vairs nepastāv (ir nojauktas, bet to statuss nav legalizēts). Ir bijuši gadījumi, kad uz viena īpašnieka zemesgabala atrodas cita īpašnieka būves, kuras neredzam fiksētas Zemesgrāmatas nodalījumā, bet ir kadastra sistēmā. Šādas – cita īpašnieka ēkas – var radīt pamatīgus apgrūtinājumus jaunajam īpašniekam. Šo kadastra sistēmas informāciju noteikti būtu jāpārbauda un jāsakārto, jo cilvēki, kuri pērk īpašumus, kļūst arvien zinošāki un pieprasa korektu, faktam atbilstošu informāciju, nemaz nerunājot par bankām, kuras, izsniedzot hipotekāros kredītus, šai informācijai pievērš lielu uzmanību un tā var būt izšķirošs faktors kredīta piešķiršanā.

4. Ēku, būvju izvietojuma un plānojuma atbilstība kadastrālās uzmērīšanas lietai

Bieži vien, iepazīstoties ar informāciju kadastra sistēmā, redzama neatbilstība īpašumam "dabā" ar to īpašuma statusu, kas ir fiksēts "uz papīra". Īpaši bieži to var novērot dzīvokļu un privātmāju īpašumiem, kuros veiktas dažādas pārbūves un uzlabojumi, bet kuri nav saskaņoti un pēc tam reģistrēti. Tādēļ šo jautājumu būtu jāsakārto, lai faktiskā situācija būtu fiksēta arī inventarizācijas lietā. 

5. Īpašuma nodošana ekspluatācijā

Mūsu valstī tā ir klasiska problēma, jo daudzi dzīvo īpašumos, kas nav nodoti ekspluatācijā. Te nav runa par daudzdzīvokļu mājām, bet gan par dzīvokļiem, kuros veikti pārveidojumi, bet jo īpaši – par privātmājām. Lai sakārtotu visus īpašuma dokumentus, šim jautājumam ir jābūt atrisinātam. Ja īpašumam tiek plānota (vai jau ir notikusi) pārbūve, jārēķinās, ka ir nepieciešams izstrādāts projekts, tad norit pati izbūve (vai arī nosacīta izbūve, ja tā jau notikusi), seko inventarizācija un nodošana ekspluatācijā. Pēc tam visas izmaiņas jāieraksta Valsts Zemes dienesta kadastra sistēmā un Zemesgrāmatā. 

Jāatceras, ka bankas, izsniedzot kredītu, var izvirzīt konkrētus termiņus īpašuma nodošanai ekspluatācija, bet, tos neievērojot – piemērot sankcijas.

"Kādā klasiskā latviešu filmā bija teiciens: "Mums viss kārtībā. Visi dokumenti kārtībā". Kāpēc ir svarīgi sakārtot visu īpašuma dokumentāciju? Pirmkārt, lai pašam īpašniekam būtu drošības sajūta, ka ar īpašumu viss ir kārtībā. Tā pēc būtības ir īpašuma likviditātes uzlabošana, kas nākotnē ļaus daudz veiksmīgāk pārdot īpašumu, ja radīsies tāda nepieciešamība. Otrkārt, ja īpašums tiek pārdots, jaunajam īpašniekam nebūs jāsaskaras ar iespējamām problēmām ar īpašumu, kuru risināšana ir gan laika, gan naudas ietilpīga. Augstāk minētie pieci soļi ir klasiska shēma, kas būtu jādara, lai pārliecinātos, ka ar īpašuma dokumentāciju viss ir kārtībā, tomēr jāņem vērā, ka var būt vēl daudz un dažādu nianšu katram īpašumam individuāli, tādēļ lieti noder profesionāļa padoms, kas pārzina nekustamo īpašumu jomu un var palīdzēt izvairīties no dažādiem "zemūdens akmeņiem", saka speciāliste.