Ar augustu stājas spēkā Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku likums
Raksta autore: Jekaterina Kalniņa, Zvērināta advokāte, ZAB "ECOVIS CONVENTS"
Šā gada 22.jūnijā Latvijas Vēstnesī izsludināts Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likums (turpmāk – Starpnieku likums), kas stājas spēkā 2020.gada 01.augustā. Tas ir saistošs visām personām, kas darbojas vai vēlas darboties kā aģenti vai starpnieki darījumos ar nekustamo īpašumu par atlīdzību, tai skaitā arī grupu veidojošām sabiedrībām, kur nereti mātes sabiedrība sniedz starpniecības pakalpojumus meitas vai māsas sabiedrībām, kā arī Eiropas Savienības pilsoņiem vai Eiropas Savienības dalībvalstī reģistrētiem komersantiem.
Nekustamā īpašuma darījumu starpnieks (turpmāk – Starpnieks) ir jebkura privātpersona (fiziska vai juridiska persona, kā arī personālsabiedrība), kas nodarbojas ar nekustamā īpašuma (turpmāk – NĪ) atsavināšanu, iznomāšanu, izīrēšanu vai citādu nodošanu lietošanā un savas saimnieciskās darbības ietvaros par atlīdzību sniedz šādus pakalpojumus: NĪ darījuma piedāvājuma izteikšana, NĪ darījuma noslēgšanai nepieciešamo sarunu vešana un dokumentu sagatavošana, NĪ darījuma noteikumu, tostarp ar darījumu saistīto tiesību un pienākumu, sagatavošana un izskaidrošana.
Atsevišķas Starpnieku likuma normas attiecas arī uz zvērinātiem notāriem, zvērinātiem advokātiem, zvērinātiem tiesu izpildītājiem, zvērinātiem revidentiem, zvērinātu revidentu komercsabiedrībām, maksātnespējas procesa administratoriem un publiskas personas kapitālsabiedrībām, kas atbilstoši Publiskas personas mantas atsavināšanas likumam atsavina publiskas personas mantu vai atbilstoši Publiskas personas finanšu līdzekļu un mantas izšķērdēšanas novēršanas likumam pārvalda publiskas personas nekustamo īpašumu. Proti, Starpnieku likums nosaka šajā rindkopā minētajām personām pienākumus saistībā ar informācijas sniegšanu starpniecības pakalpojumu darījumu dalībniekiem un valsts institūcijai, kā arī pienākumu ievērot Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas likumu (turpmāk – NILLTPFN likums).
Starpnieku likums noteic obligāti izpildāmās prasības personām, kas var būt par NĪ darījumu starpniekiem, respektīvi, par Starpnieku var būt tikai tāda persona, kura:
1) iekļauta nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrā (turpmāk — reģistrs), kuru uztur Ekonomikas ministrija, jāpiebilst, ka šis noteikums stāsies spēkā no 2021.gada 01.jūlija;
2) izveidojusi noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas iekšējās kontroles sistēmu (turpmāk — IKS) saskaņā ar NILLTPFN likumu;
3) apdrošinājusi savas profesionālās darbības civiltiesisko atbildību;
4) attiecībā uz fizisku personu – nav sodīta par tīša nozieguma izdarīšanu pret īpašumu, tīša nozieguma izdarīšanu tautsaimniecībā vai tāda nozieguma izdarīšanu, kas saistīts ar terorismu, vai kura sodīta par šādiem noziegumiem, bet sodāmība jau ir noņemta vai dzēsta;
5) attiecībā uz juridisku personu vai personālsabiedrību:
a. kuras valdes locekļi, biedri un patiesie labuma guvēji (fiziskas personas) nav sodīti par tīša nozieguma izdarīšanu pret īpašumu, tīša nozieguma izdarīšanu tautsaimniecībā vai tāda nozieguma izdarīšanu, kas saistīts ar terorismu, vai kuri ir sodīti par šādiem noziegumiem, bet sodāmība noņemta vai dzēsta;
b. kurai nav piemērots piespiedu ietekmēšanas līdzeklis — likvidācija vai tāda tiesību ierobežošana, kas liedz sniegt starpniecības pakalpojumus.
Starpnieku likumā ir paredzēts, ka Ministru kabinets izdos atsevišķus noteikumus par:
1) maksu par personas iekļaušanu reģistrā;
2) Starpnieka profesionālās darbības civiltiesiskās atbildības apdrošināšanu;
3) Starpnieka minimālo kvalifikācijas celšanas pasākumu apjomu un saturu;
4) ikgadēju Starpnieka uzraudzības maksu.
Respektīvi, lai persona varētu tikt iekļauta reģistrā, tai ir jāiesniedz iesniegums Ekonomikas ministrijā, kas ir noteikta par Starpnieku uzraudzības institūciju, un jāsamaksā maksa par personas iekļaušanu reģistrā, bet pēc reģistrācijas katru gadu ir jāmaksā uzraudzības maksa un jāpiedalās kvalifikācijas celšanas pasākumos.
Starpnieku likums noteic, ka starpniecības pakalpojumu līgumus slēdz rakstveidā, kā arī noteic Starpnieka pienākumu starpniecības pakalpojumos sniegt vispusīgu un patiesu informāciju par attiecīgo NĪ un NĪ darījumu — ne tikai par darījuma būtiskajām sastāvdaļām, bet arī par NĪ trūkumiem, nastām, apgrūtinājumiem un nodokļiem, kā arī citu būtisku informāciju, kas varētu ietekmēt NĪ darījuma noslēgšanu.
Starpniekam ir noteikts arī pienākums katru gadu līdz 31.janvārim iesniegt Ekonomikas ministrijā informāciju par iepriekšējā gadā noslēgtajiem starpniecības pakalpojumu līgumiem, norādot to skaitu un darījumu summas, kā arī apmeklētajiem kvalifikācijas celšanas pasākumiem.
Starpnieka IKS izveidošanas pienākums ir noteikts NILLTPFN likumā. Šī prasība savā darbībā izveidot un izpildīt IKS noteikumus nav jauna, taču prasa sarežģītu un apjomīgu darbu, specifiskas zināšanas, kā arī likuma subjekta (Starpnieka) risku izpētes un novērtējuma veikšanu.
Ir vērts pieminēt, ka ar Starpnieku likumu likumdevējs ir paplašinājis arī NILLTPFN likuma tvērumu attiecībā uz personām, kas darbojas kā aģenti vai starpnieki darījumos ar nekustamo īpašumu. Proti, no šā gada 1.augusta nepastāvēs nomas starpniekiem noteiktais ierobežojums (pašreiz personas, kas rīkojas kā nekustamā īpašuma nomas starpnieki attiecībā uz darījumiem, kuriem ikmēneša nomas maksa ir zemāka par 10 000 eiro, nav NILLTPFN likuma subjekti), un visi Starpnieki būs uzskatāmi par NILLTPFN likuma subjektiem.
