"Sorainen": Nepārdomāti grozījumi likumā apdraud dzīvojamā fonda būvniecības attīstību

Rīga, 8.marts, LETA. Šā gada 1.janvārī ir stājušies spēkā apjomīgi grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā, taču grozījumi ir veikti nepārdomāti, bez rūpīgas esošās situācijas analīzes, kas var radīt daudzus nepatīkamus brīžus gan nekustamā īpašuma attīstītājiem, gan dzīvokļu īpašniekiem, aģentūru LETA informēja zvērinātu advokātu birojā "Sorainen".

No nekustamo īpašumu attīstītāju viedokļa raugoties, būtiskākās izmaiņas skārušas likuma 4.pantu, kur pie kopīpašuma domājamās daļas sastāva uzskaitījuma ir noteikts, ka visiem elementiem jāatrodas atsevišķā dzīvojamā mājā. Citiem vārdiem, Dzīvokļa īpašuma likums vairs nepieļauj iespēju, ka dzīvokļa īpašumos tiek sadalīts īpašums, kas sastāv no, piemēram, viena zemes gabala un divām dzīvojamām mājām.

"Sorainen" juristi norāda, ka šādu grozījumu mērķis ir saprotams un atbalstāms - novērst situācijas, kad vienu dzīvokļu īpašnieku kopību veido vairāku ēku dzīvokļu īpašnieki, kas likumā noteikto lēmumu pieņemšanu faktiski paralizē, jo, piemēram, par apsaimniekošanas pakalpojumiem jāvienojas abu māju dzīvokļu īpašniekiem kopīgi. Tomēr maz ticams, ka grozījumi savu mērķi sasniegs.

"Sorainen" uzsver, ka grozījumi attiecas arī uz jau būvniecības procesā esošiem objektiem (un pat fiziski pabeigtiem objektiem, ja tie vēl nav sadalīti dzīvokļa īpašumos Valsts zemes dienestā). Tas nozīmē, ka, ja attīstītājs nebija plānojis apbūvējamo zemes gabalu dalīt, tad tagad, lai uzbūvētās ēkas varētu sadalīt dzīvokļu īpašumos, to vajadzēs darīt. Tas, pirmkārt, radīs neplānotas papildus tiešās izmaksas, kas saistītas ar zemes sadali, un, otrkārt, zaudējumus dēļ projekta realizācijas kavējumiem, it sevišķi gadījumos, kad tiek būvēts vairāk par divām ēkām.

Turklāt vairumā gadījumu attiecīgo sadali var nebūt iespējams veikt praktisku iemeslu dēļ, skaidro juristi. Piemēram, Dzīvokļa īpašuma likuma 4.pantā ietvertajā kopīpašuma daļas definīcijā grozījumu rezultātā ir cita starpā noteikts, ka tajā ietilpst arī "atsevišķo dzīvojamo māju apkalpojošās inženierkomunikāciju sistēmas". No tā izriet, ka ēkas sadalei dzīvokļa īpašumos papildus nosacījumam par atsevišķu zemes gabalu "nāk līdzi" arī prasība par atsevišķām komunikācijām.

Gadījumos, kur tiek attīstīts viens, nedalīts zemes gabals nereti tiek ierīkota viena komunikāciju sistēma, kas apkalpos visas uz zemes gabala būvējamās ēkas. "Sorainen" norāda, ka šādos gadījumos ir nesamērīgi sagaidīt no attīstītāja, ka tas pēc ēkas būvniecības pārbūvēs esošās komunikācijas, lai tikai varētu sadalīt ēkas dzīvokļa īpašumos. Visticamāk, ēkas netiks sadalītas un paliks kopīpašumā, kas ne tikai nesasniedz likuma grozījumu mērķi, bet pat padara situāciju vēl sliktāku.

Tāpat likumdevējs nav ņēmis vērā tādus aspektus kā obligātās būvniecības prasības attiecībā uz teritorijas labiekārtošanu, piemēram, uz autonovietņu skaitu un bērnu laukumiem, norāda "Sorainen" juristi. Attīstot vienu lielu zemes gabalu kā nedalītu vienību, ir iespējams paredzēt daudz lielāku un kvalitatīvāku bērnu laukumu, no kā iegūtu visu ēku iedzīvotāji, nekā attīstot daudz mazus atsevišķus zemes gabalus (kur tad attiecīgi uz katra būtu miniatūrs bērnu laukums), jo normatīvie akti paredz, ka uz katra attīstāmā dzīvojamā fonda zemes gabala jābūt pa bērnu laukumam.

"Sorainen" juristu ieskatā pašreiz ir radīta "ideāla juridiskā situācija", kas neatbilst realitātei un neveicina pārdomātu un kompleksi kvalitatīvu zemes gabalu attīstību. "Sorainen" uzskata, ka, lai nodrošinātu būvniecības nozares attīstību, likumdevējam būtu jārada tāds juridiskais ietvars, kas seko līdzi dzīvojamā fonda attīstības praksei, nevis otrādi.

Likumdevēja mērķi - nodrošināt, ka vienas ēkas iedzīvotāji lemj tikai par savu ēku - varēja panākt, piemēram, nošķirot ēku un zemes kopīpašumus, skaidro juristi. Attiecīgi ēkas kopīpašuma daļas būtu tikai konkrētās ēkas dzīvokļu īpašnieku kopīpašumā, un viņi lemtu tikai par savu ēku. Savukārt zeme būtu visu ēku, kas uz tās atrodas, dzīvokļu īpašnieku kopīpašumā un attiecīgi visi minētie īpašnieki varētu lemt par rīcību ar to. Šim nolūkam būtu rūpīgi izstrādājama kārtība, kādā attiecīgie lēmumi tiek pieņemti. Rezultāts būtu tāds, ka, gan tiek sasniegts likumdevēja mērķis, gan netiek lieki apgrūtināta dzīvojamā fonda attīstība, norāda "Sorainen".

Speciālisti uzskata, ka pašreiz likumdevējam vajadzētu domāt par pārejas noteikumu steidzamu pieņemšanu, lai neattiecinātu Dzīvokļa īpašuma likuma grozījumus uz tām būvniecības iecerēm, kas likumīgi iesāktas pirms grozījumu spēkā stāšanās. Tas ir būtiski, lai valsts varētu izvairīties no iespējamo tiesvedību riska, piemēram, konstitucionālās tiesvedības izskatā. Savukārt pārejas noteikumu darbības laikā varētu izstrādāt regulējumu, kas palīdz sasniegt likumdevēja mērķi pēc būtības, neliekot nesamērīgu slogu attīstītājiem, iesaka "Sorainen" juristi.

Kopš šā gada 1.janvāra, lai dzīvokļa īpašnieki savstarpēji vienotos par kopīpašumā esošās daļas lietošanas kārtības noteikšanu, pietiek, ka par attiecīgo vienošanos nobalso dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv vismaz trīs ceturtdaļas no visiem dzīvokļu īpašumiem. "Sorainen" norāda, ka tā ir būtiska atkāpe no kopīpašuma principa, ka ar kopīpašumu var rīkoties tikai visi kopīpašnieki kopā un katram atsevišķi ir absolūtā veto tiesības. Juristi norāda, ka arī šim jauninājumam var saskatīt saprotamu mērķi - atvieglot lēmumu pieņemšanu attiecībā uz kopīpašuma daļām, tomēr iztrūkst regulējuma, kas aizsargātu tiesības, kas iegūtas, šādā veidā pieņemot lēmumus, vai pat pirms likuma grozījumu spēkā stāšanās.

Piemēram, saskaņā ar šo kārtību, dzīvokļa īpašnieki var lemt par autostāvvietu lietošanas tiesībām ēkas pagalmā. Ņemot vērā, ka šādam lēmumam nav nepieciešama 100% visu īpašnieku piekrišana, nevar izslēgt risku, ka ar nākamo lēmumu dzīvokļu īpašnieku kopība stāvvietu piekritību maina, bez esošo stāvvietu lietotāju klātbūtnes. "Sorainen" juristi norāda, ka šāda kārtība noteikti neveicina tiesisko stabilitāti un tāpēc dzīvokļu īpašniekiem vajadzētu apsvērt, vai šādu lēmumu pieņemšanai tomēr nenoteikt 100% piekrišanu nepieciešamību atbilstoši likuma 16.panta trešajai daļai.

Tāpat likuma grozījumos noteikts, ka, pērkot dzīvokli izsolē, apsaimniekošanas maksa būs jāmaksā jau no izsoles apstiprināšanas brīža.

"Sorainen" norāda, ka šis noteikums ir būtiska atkāpe no vispārējā principa, ka attiecībā uz trešajām personām (tajā skaitā, mājas pārvaldnieku) dzīvokļa ieguvējs uzskatāms par tā īpašnieku tikai pēc īpašuma tiesību reģistrācijas zemesgrāmatā. Turklāt izdevumu apmērs, kas dzīvokļa nosolītājam būs jāmaksā no izsoles akta apstiprināšanas dienas ir ne vien maksa par pārvaldīšanas pakalpojumiem, bet arī maksa par saņemtajiem pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu (piemēram, apkure, aukstais ūdens, kanalizācija, sadzīves atkritumu izvešana), kā arī nomas maksa par zemes lietošanu, ja dzīvojamā māja atrodas uz citai personai piederošas zemes.

"Sorainen" uzsver, ka ar šo regulējumu faktiski daļa no iepriekšējā īpašnieka parādiem tiek "pārlikta" uz jauno īpašnieku, jo pienākums maksāt par dzīvokli rodas ātrāk nekā tiesības to lietot, tas ir, jaunais īpašnieks var iegūt dzīvokli valdījumā (sākt to lietot) tikai pēc tam, kad ir apstiprināts izsoles akts - pēc tam, kad jaunajam īpašumiem ir radies pienākums norēķināties par pakalpojumiem. Turklāt minētajiem grozījumiem nav sekojoši atbilstoši grozījumi Civilprocesa likumā, kas nozīmē, ka, rīkojot izsoli, tiesu izpildītājiem nav pienākuma uzzināt un ietvert izsoles informācijā attiecīgo izdevumu apmēru. Līdz ar to, dzīvokļu pirkšana izsoles ceļā ir kļuvusi vēl riskantāka, uzsver juristi.