Covid-19 pandēmija izgaismo Latvijas mājokļu tirgus problēmas

Pagājušo gadu raksturo izteikti augsts pieprasījums pēc privātās apbūves zemēm, dzīvokļiem un privātmājām visos Latvijas reģionos. Pērn darījumu skaits ar apbūves zemēm, pieauga par 14%, kamēr dzīvokļu – samazinājās par 13%. Tāpat arī samazinājās piedāvājumu skaits, kas būtiski ietekmēja tirgus situāciju kopumā, uzturot cenas iepriekšējā līmenī. Lai gan vīrusa pandēmijas ieviesto ierobežojumu dēļ pavasarī darījumu aktivitāte mājokļu tirgū mazinājās, jau vasarā un vēlākos mēnešos darījumi notika ļoti aktīvi.  

Edgars Šīns, "Latio" valdes priekšsēdētājs: "2020.gadu noteikti atcerēsimies. Gada sākumā paustās draudīgi pesimistiskās prognozes līdz šim nav piepildījušās, tomēr nākotne ir neskaidra. Pagājušā gada ietekmē novērojām lielu interesi par mājokļiem ārpus Rīgas, diemžēl attīstītāji nesaredz peļņas iespējas tālāk par 15 km aiz galvaspilsētas robežām. Jā, ir daži izņēmumi – tomēr tie neveido tirgu. Ja pēkšņi notiktu Baltijas jūras reģiona valstu čempionāts monocentriskajā attīstībā – mēs ar atrāvienu uzvarētu."

Evija Dzenīte, "Latio" Mājokļu tirdzniecības nodaļas vadītāja: "Aizvadīto gadu Latvijas mājokļu tirgū varam iedalīt vairākos posmos. Pavasarī, izsludinot pirmo ārkārtas situāciju vīrusa dēļ, bija jūtama pircēju un pārdevēju piesardzība. Gan vieni, gan otri gaidīja ievērojamu cenu kritumu, tomēr tas nenotika un jau vasaras sākumā tirgus aktivitāte sāka pietuvināties iepriekšējā gada līmenim. 2020. gadā bija raksturīgi, ka, iegādājoties māju, dzīvoklis Rīgā tika nevis pārdots, lai segtu pirmo iemaksu bankā, bet gan izīrēts, lai ienākumus izmantotu kredīta segšanai, kas attiecīgi ietekmēja arī piedāvājumu skaitu Rīgā. Gandrīz 70% "Latio" darījumu ar Rīgas centra dzīvokļiem bija šādi. Tas kopumā jūtami samazināja piedāvājumu skaitu, ietekmējot arī kopējo darījumu statistiku. Pērn arvien vairāk pieredzējām, ka pircēji ļoti skrupulozi izvērtē cenas attiecību pret kvalitāti un apdares līmeni. Aizvien biežāk pircēji izvēlas dzīvokļus jaunajos projektos, tādēļ pakāpeniski turpina pieaugt jauno projektu popularitāte un samazinās sērijveida dzīvokļu tirgus īpatsvars, kas saistīts ar sabiedrības pirktspējas uzlabošanos un vēlmi uzlabot savus dzīves apstākļus."

Jaunie projekti izkonkurē sērijveida dzīvokļus 

Autors: dzivokli_jaunajos_projektos

Darījumu skaits ar dzīvokļiem, līdz ar pirmā ārkārtas stāvokļa izsludināšanu valstī, strauji samazinājās (aprīlī – 48%, salīdzinot ar 2019. gadu). 2020. gada 3. ceturksnī darījumu skaits bija vien par 2% mazāks nekā pirms gada. Salīdzinot datus par pirmajiem 11 mēnešiem, darījumu skaits ar dzīvokļiem Latvijā 2020. gadā samazinājās par 13%. 

Ja vien pircēju rocība ļāva, priekšroka tika dota dzīvokļiem jaunajos projektos. 2020. gadā jauno projektu dzīvokļu darījumu skaits Rīgā pirmreizējā tirgū bija par 8%  lielāks nekā gadu iepriekš, savukārt, darījumu skaits ar sērijveida un nerenovētiem pirmskara laika dzīvokļiem – samazinājās.  Nedaudz samazinājās arī darījumu skaits ar jaunajiem dzīvokļiem otrreizējā tirgū, tomēr to drīzāk ietekmēja piedāvājumu trūkums. No darījumiem jaunajos projektos 49% notika celtniecības procesā esošās jaunbūvēs, kamēr 18% – renovētās pirmskara laika ēkās. Vidējās kvadrātmetra cenas pirmreizējā tirgū jaunajos projektos Rīgas mikrorajonos svārstījās no 1580 līdz 1900 eiro/m2, saglabājot pieauguma tendenci.  

Autors: dzivokli_jaunajos_projektos_2

Pircēji visbiežāk izvēlas dzīvokļus ar pilnu iekšējo apdari, santehniku un iebūvēto virtuves tehniku. Pircējs ir kļuvis daudz izglītotāks un būtiski izvērtē arī projekta energoefektivitātes rādītājus, izmantotos materiālus – ne tikai būvniecībā, bet arī dzīvokļa apdarē. Ieguvēji noteikti ir tie projektu attīstītāji, kuri spēj piedāvāt kvalitāti par klientu rocībai atbilstošo cenu. 

Lai arī interese par dzīvokļiem jaunajos projektos aug, klientu pieprasījumu daļēji var apmierināt tikai Rīgas un Pierīgas apkārtnēs. Reģionos joprojām šādu projektu trūkst, jo, izvērtējot reģionālo iedzīvotāju maksātspēju, jauno projektu izmaksas joprojām ir pārāk lielas. 

Ekskluzīvo dzīvokļu segmentā joprojām visaktīvāk par nekustamajiem īpašumiem interesējas nerezidenti, tomēr darījuma noslēgšanu ietekmē vīrusa radītie pārvietošanās ierobežojumi. Interese ir, bet joprojām tiek gaidīts, kad beigsies ierobežojumi, lai novērtētu īpašumus klātienē. 

Joprojām trūkst kvalitatīvu īres dzīvokļu

Autors: ires_dzivoklu_piedavajums

Rīgā īres mājokļu cenas 2020. gadā kopumā bija stabilas, un vīrusa pandēmijas ietekmē netika novērots būtisks cenu kritums. Īstermiņa īres dzīvokļi, kas darbojās AirBnb un Booking.com sistēmā, pandēmijas ietekmē zaudējot klientus, pārprofilēja savu darbību un ienāca tirgū ar papildu piedāvājumu ilgtermiņa īrei. Tas uz neilgu laiku "sašūpoja" tirgu un mazliet koriģēja cenu uz leju - apmēram 5–10 % robežās. Tomēr drīz vien tirgus atgriezās ierastajās sliedēs, jo kvalitatīvu īres mājokļu par pievilcīgām cenām joprojām trūkst. 

Īres mājokļiem populārākās apkaimes ārpus Rīgas centra nemainīgi ir Purvciems, Ķengarags, Pļavnieki, Āgenskalns, Imanta, Ziepniekkalns. Jauno projektu dzīvokļu ilgtermiņa īres piedāvājumi svārstījās vidēji no 340 eiro mēnesī par divistabu dzīvokli Ķengaragā līdz 640 eiro mēnesī pilsētas centrā. 

Kas attiecas uz īres dzīvokļiem Latvijas lielākajās pilsētās – kvalitatīvi piedāvājumi no sludinājumu portāliem pazūd pāris dienu laikā, saglabājot augstu pieprasījumu. 

Tirgū pietrūkst arī privātmāju 

Autors: privatmaju_trukums

Salīdzinot darījumu skaitu ar privātmājām 2020. gada janvārī – novembrī ar attiecīgo periodu pirms gada, darījumu skaits praktiski nav mainījies (+ 0,5%), savukārt kopējā darījuma summa palielinājās par 10%. 70% pērn īstenoto darījumu šajā sektorā attiecās uz nelielām mājām, kas būvētas līdz 1999.gadam. 

Rīgā un Pierīgā klienti interesējās par viena stāva mājām cenā līdz 120 000 eiro, ar zemesgabalu vismaz 1000 m2, bet šādu piedāvājumu pagaidām trūkst. Pircējiem ir mazāka interese par dvīņu un rindu mājām, kā arī ļoti lieliem un dārgiem īpašumiem. Aktīvākie māju pircēji ir jaunās ģimenes – cilvēki vecumā ap 30 gadiem – pietiekoši maksātspējīgs slānis. 

Sākoties pandēmijai, arvien biežāk tika izrādīta interese par lauku īpašumiem ārpus Rīgas. Tomēr latvieša sapnis par viensētu skaistā, ainaviskā vietā tā arī palika neizsapņots, jo pieprasījums ir pēc īpašumiem ar labu piekļuvi un komunikācijām. Interese par lētākiem, kapitāli remontējamiem un labiekārtojamiem lauku īpašumiem nav, jo šīs izmaksas jāsedz no saviem līdzekļiem (bankas nefinansē).

Lai arī pieprasījums pēc mājām aug visā Latvijā, tomēr cilvēku pirktspēja ne vienmēr ir atbilstoša. To rāda arī straujais intereses pieaugums pēc mājām ar izpirkuma tiesībām. Kamēr pieprasījums aug, tikmēr no pārdevēju puses bažas raisa tiesiskā regulējuma trūkums saistībā ar šādiem darījumiem, kā arī līguma sastādīšana. Nozares eksperti nerekomendē šādu darījuma veidu, jo tas nav drošs pircējam.

Pieaug darījumu skaits ar zemi

Autors: zemes_darijumi

Ņemot vērā augsto pieprasījumu pēc privātmājām un nepietiekamo piedāvājumu, pieaug darījumu skaits ar privātās apbūves zemi. Pērn salīdzinājumā ar gadu iepriekš darījumu skaits pirmos gada 11 mēnešos pieauga par 14%. Lielākais pieaugums vērojams Kurzemē (+37%), Pierīgas teritorijā ārpus aktīvās Pierīgas (+22%), kā arī Zemgalē (+17%). Aktīvajā Pierīgā lielākais darījumu skaita pieaugums bija vērojams Mārupes novadā (+25%).

Vērtējot tendences pērnā gada zemes darījumos, eksperti atzīst, ka nav vienotas tendences – cilvēki pērk visa veida zemes gabalus, kam ir pieejama cena.