Daudzdzīvokļu ēku renovācija: Juridiskie aspekti
Avots: Žurnāls "Būvinženieris", 2022. gada aprīlis, Nr. 85
www.buvinzenierusavieniba.lv
https://www.facebook.com/BuvinzenierisLBS
Žurnālu "Būvinženieris" var abonēt www.buvinzenierusavieniba.lv, rakstot e-pastu buvinzenieris@blbs.lv, www.abone.lv, savukārt iegādāties žurnālu var Preses servisa tirdzniecības vietās!
Raksta autore: Daina Pulkstene, ALTUM Energoefektivitātes programmu departamenta Juridiskā nodrošinājuma daļas vadītāja
Plānojot daudzdzīvokļu mājas energoefektivitātes uzlabošanu, ir svarīgi ievērot vairākas juridiskas nianses attiecībā uz pretendenta izvēli, izvirzītajām prasībām un līgumā ietvertajiem nosacījumiem, lai projekta īstenošana notiktu iespējami raiti un iecere nepaliktu tikai vēlmju līmenī.
Par šiem un citiem efektīvas un ātras ēku renovācijas juridiskajiem aspektiem – šajā rakstā.
Cenu aptauja vai iepirkums?
ALTUM īstenoto daudzdzīvokļu māju energoefektivitātes programmu līdzfinansē Eiropas Reģionālās attīstības fonds, un, tāpat kā citās ES fondu finansētās programmās, liels uzsvars ir uz saimnieciskuma, lietderības un efektivitātes principa ievērošanu visos projekta posmos, lai nodrošinātu iespējami augstāku kvalitāti par labāko cenu. Lai to paveiktu, šajā programmā pirms sadarbības partnera – tehniskās dokumentācijas izstrādātāja, būvnieka, būvuzrauga vai projekta vadītāja – izvēles ir jāveic tirgus cenas priekšizpēte un jānoskaidro, kāda ir nepieciešamo pakalpojumu aktuālā tirgus cena.
Piegādātāja izvēle jāveic saskaņā ar Ministru kabineta 28.02.2017. noteikumiem Nr. 104 Noteikumi par iepirkuma procedūru un tās piemērošanas kārtību pasūtītāja finansētiem projektiem (turpmāk – MK noteikumi Nr. 104).
Saskaņā ar šiem noteikumiem, ja pakalpojums vai prece maksā līdz 69 999 eiro, iepirkuma procedūra nav jāveic. Tas attiecas arī uz būvdarbu līgumiem līdz 169 999 eiro, taču jānodrošina, lai izvēlētais piedāvājums atbilstu tirgus cenai, tāpēc jāveic cenu aptauja. Tā var būt telefoniska pretendentu aptaujāšana, kas tiek dokumentēta, vai arī ieteicamāk – elektroniska uzaicinājumu izsūtīšana, saglabājot e-pastu saraksti. Ieteicams apzināt vismaz piecus līdz sešus pretendentus, lai iegūtu vismaz trīs piedāvājumus, kurus būtu iespējams salīdzināt. Veicot cenu aptauju, jāņem vērā arī pasūtītāja pienākums izvairīties no interešu konflikta ar izvēlēto piegādātāju, līdz ar to pasūtītājam jāaptaujā uzņēmumi, kas darbojas konkrētajā jomā un nav saistīti ar piegādātāju.
Ja iepriekš minētās paredzamās līguma summas ir pārsniegtas, jāveic MK noteikumu Nr. 104 IV nodaļā paredzētā iepirkuma procedūra, attiecīgi publicējot paziņojumu par līgumu Iepirkumu uzraudzības biroja tīmekļvietnē un ievērojot pārējos minētajā nodaļā paredzētos noteikumus. Iepirkuma procedūras veikšana pati par sevi nodrošina tirgus cenām atbilstošu piedāvājumu saņemšanu, tādēļ šajā gadījumā nekādi papildu pasākumi nav jāveic.
Ja izveidojusies laba sadarbība projektu vadības jomā ar kādu namu pārvaldīšanas uzņēmumu un pasūtītājs vēlas šo sadarbību turpināt, jāsagatavo pamatojums, kas apliecina, ka šis sadarbības partneris piedāvā tirgum atbilstošu cenu.
Jāņem vērā, ka MK noteikumi Nr. 104 neparedz, ka pasūtītājam būtu obligāti jāizraugās lētākais piedāvājums (tas attiecas arī uz cenu aptaujām), bet gan, ka jāizvēlas piedāvājums, kas ir ekonomiski visizdevīgākais un vislabāk apmierina pasūtītāja vajadzības, kā arī nodrošina pasūtītāja piešķirtā finansējuma efektīvu izmantošanu. Tādējādi, ja pasūtītājs spēj objektīvi pamatot, kādēļ tā vajadzības labāk apmierinātu arī dārgāks piedāvājums (piemēram, tiek piedāvāti kvalitatīvāki materiāli vai augstāk kvalificēti speciālisti), tas var izvēlēties arī piedāvājumu, kas nav ar viszemāko cenu.
Svarīgi atcerēties, ka pierādījumi tirgus cenas atbilstībai vienmēr ir jāsaglabā, lai iestādes, kuru uzdevums ir to kontrolēt, kā arī projekta ieviešanas partneri varētu pārliecināties, ka izvēlētais piedāvājums ir vislabākais.
Iepirkums bez rezultāta – kādi iemesli?
Iemesli, kādēļ iepirkuma procedūra beidzas bez rezultāta, visbiežāk ir saistīti ar pārāk augstām prasībām pretendentiem vai apstākļu maiņu iepirkumu procedūras laikā.
Lai nodrošinātu līguma izpildes kvalitāti, pasūtītājs mēdz izvirzīt ļoti augstas kvalifikācijas prasības pretendentu finansiālajam stāvoklim vai pieredzei. Lai arī mazāki tirgus dalībnieki varētu piedalīties iepirkumos, prasību par pretendenta finanšu apgrozījumu ieteicams noteikt ne lielāku kā viena līdz divas paredzamās līgumcenas vērtības. Savukārt kvalifikācijas prasības nevajadzētu izvirzīt ļoti specifiskas gan izpildītajiem līgumiem (piemēram, izvairīties noteikt prasību par pieredzi galvenā būvdarbu veicēja statusā, noteikt prasību par pieredzi vairāk nekā divu trīs līgumu izpildē, paredzēt detalizētus nosacījumus pieredzei paveikto apjomu ziņā), gan visu piesaistīto speciālistu kvalifikācijai (piemēram, jāapsver, vai kvalifikācijas prasības nepieciešams noteikt visiem piesaistītajiem speciālistiem), kas var krasi ierobežot pretendentu loku. Tāpat jāapsver, vai iepirkuma nolikumā nepieciešams noteikt, ka jau piedāvājumā jānorāda piesaistītais darba aizsardzības koordinators, jo šī speciālista piesaisti nosaka būvniecību regulējošie normatīvie akti.
Konkrētajā programmā laiks no iepirkuma izsludināšanas līdz līguma noslēgšanai mēdz būt diezgan ilgs, jo pēc piedāvājuma izvēles nepieciešams veikt daudzdzīvokļu mājas iedzīvotāju aptauju un saņemt aizdevumu. Nereti izvēlētais piegādātājs atsakās slēgt līgumu, jo līdz līguma slēgšanai mainījušies apstākļi, piemēram, piedāvājumā ietvertās cenas ir augušas, un iepirkuma dokumentācija neļauj tās palielināt, ir noslēgti jau citi sadarbības līgumi, un konkrētais līgums piegādātāju vairs neinteresē. Līdz ar to jāapsver, vai šādos iepirkumos nepieciešams paredzēt piedāvājuma nodrošinājumu, kas var atturēt dažus pretendentus no piedāvājuma iesniegšanas, ja pastāv diezgan liela iespēja, ka nodrošinājums līdz līguma noslēgšanai jau būs zaudējis spēku, līdz ar to faktiski šāda prasība var izrādīties nelietderīga. Tāpat pasūtītājam būtu jāizvairās iepirkuma dokumentācijā noteikt ierobežojumus mainīt piedāvātās cenas piedāvājumu uzlabošanas posmā, lai gadījumā, ja tirgus cenu sadārdzinājuma dēļ izvēlētais piegādātājs atsakās slēgt līgumu, pasūtītājam būtu iespēja veikt sarunas ar piegādātājiem un pielāgot to iesniegtos piedāvājumus atbilstoši aktuālajai tirgus situācijai.
Lai izvairītos no šādām situācijām, svarīgi, lai pilnvarotās personas rīkotos aktīvi un iespējami ātri, samazinot procedūras kopējo garumu.
Līguma saturs, kontrole, grozīšana
Lai samazinātu finanšu korekciju risku, līgumos jāparedz elastīga līgumu grozīšanas kārtība, arī attiecībā uz līguma izpildes termiņu, jo projekti mēdz būt sarežģīti, ar ļoti daudz iesaistītajām personām. Piemēram, kāds dzīvokļa īpašnieks dodas atvaļinājumā ārpus valsts, un nav iespējams iekļūt viņa dzīvoklī, kas var aizkavēt būvdarbu veikšanu. Tādēļ līgumā detalizēti jāparedz nosacījumi izpildes termiņa pagarināšanai, kā arī jāapsver, vai līgumā nepieciešams iekļaut izpildītāja pienākumu precīzi ievērot visus darbu veikšanas grafikā noteiktos starptermiņus, jo to nobīde notiek regulāri un gandrīz visos projektos.
Svarīgāk, lai būvniekam ir iespēja elastīgi risināt iepriekš neparedzamas situācijas un lai būvniecība neapstājas. Tāpat nav ieteicams līguma izpildes termiņā ietvert objekta nodošanu ekspluatācijā, jo, lai arī būvnieks būs pabeidzis visus būvdarbus, no būvnieka neatkarīgu iemeslu dēļ var rasties aizkavēšanās ar dokumentu sagatavošanu vai kavēšanās no būvvaldes puses. Līgumā jāparedz, ka objekts ir jānodod ekspluatācijā, piemēram, sasaistot šo pienākumu ar pēdējā maksājuma veikšanu, taču nenorādot striktu izpildes termiņu. Tāpat jānosaka samērīgas prasības nepieciešamajām apdrošināšanām un nodrošinājumiem, to iesniegšanas kārtība, paredzot saprātīgus un izpildāmus termiņus to iesniegšanai.
Ja nepieciešami līguma grozījumi, tie jānoformē rakstveidā, minot līguma punktu, uz kura pamata grozījumi tiek veikti. Būtiski, lai grozījumu saturs atbilstu būvniecības dokumentācijai, piemēram, ja ir noteikts tehnoloģiskais pārtraukums, tam jāatspoguļojas arī būvdarbu žurnālā. Tāpat pasūtītājam jākontrolē, vai bez pasūtītāja akcepta būvnieks nepiesaista apakšuzņēmējus, ja līguma izpildē tiek piesaistīti jauni apakšuzņēmēji, jāizvērtē, vai tie atbilst iepirkuma dokumentācijā noteiktajām prasībām, piemēram, tiem nav nodokļu parādu. Tāpat pasūtītājam jākontrolē, vai līguma izpildē piedalās tieši tie speciālisti, kuri tika piedāvāti iepirkumā, un, ja notiek speciālistu maiņa, tā rakstveidā jāsaskaņo, izvērtējot speciālistu kvalifikāciju. Pasūtītājam arī jānodrošina, ka izpildītājs ievēro līgumā noteikto apdrošināšanas un nodrošinājumu iesniegšanas kārtību un termiņus.
Interešu konflikts – šķērslis finansējuma saņemšanai
Izsludinot iepirkumu un vērtējot pretendentus, pasūtītājam jābūt objektīvam. Par interešu konfliktu uzskata ne tikai tiešu saistību ar pretendentu, kas noteikta MK noteikumu Nr. 104 12. punktā, bet arī personisku ieinteresētību, piemēram, saņemot arī kādus papildu labumus. Ja pastāv personiska ieinteresētība konkrēta pretendenta izvēlē, tas ir interešu konflikts, un to nedrīkst pieļaut. Pilnvarotai personai ne tikai jāizvairās no interešu konflikta, bet arī jāpārliecinās par sniegto apliecinājumu patiesumu, jo līguma noslēgšana interešu konflikta situācijā var novest pie 100% finanšu korekcijas un granta finansējuma apjoma samazināšanas.
Laba rezultāta pamatā – kvalitatīvs projekts
ALTUM atgādina, ka daudzdzīvokļu mājas atjaunošanā kvalitatīva tehniskā dokumentācija ir pamats, lai projekts arī dzīvē tiktu realizēts kvalitatīvi un lai tiek sasniegts gaidītais pozitīvais rezultāts – enerģijas ietaupījums. Eiropas fondu finansējumam, ko māja saņem dāvinājuma veidā, līdzi nāk stingras prasības par projekta dokumentāciju ikvienā projekta īstenošanas posmā. Nekvalitatīvi izstrādātu tehnisko dokumentāciju nepieciešams vairākkārt labot, tā zaudējot tik vērtīgo laiku. Jāatgādina, ka programmas nosacījumi ir stingri – tikai līdz 2023. gada vidum pabeigtie projekti varēs saņemt tiem atvēlēto grantu, līdz ar to projekta īstenotājiem jārīkojas aktīvi, laikus novēršot potenciālos riskus.
