Eksperte: Kas šogad sagaidāms jauno projektu dzīvokļu tirgū?

Raksta autore: Marika Toma, "Swedbank" nekustamo īpašumu eksperte

2022. gads nekustamo īpašumu nozarē ir bijis kā brauciens laivā pa krāčainu upi – strauju kāpumu gada sākumā nomainīja kritums pēc Krievijas uzsāktā kara Ukrainā, bet vēlāk sekoja vairāku nepārredzamu pagriezienu laiks. Šogad šī “upe” kļuvusi mazliet mierīgāka, lai gan krāču un pēkšņu pagriezienu posms nebūt nav beidzies. Dzīvokļu tirgu pērn raksturoja cenu kāpums t.s. jaunajos projektos [1] (vismaz 20%), neliels cenu kritums daudzdzīvokļu mājās mikrorajonos (rudens mēnešos) un izteikts pieprasījums pēc energoefektīviem risinājumiem gan materiālu izvēlē, gan apkures risinājumu veidā. Šogad sagaidāma vairāku jauno projektu ienākšana tirgū, kā arī noturīga pieprasījuma saglabāšanās pēc kvalitatīva, energoefektīva mājokļa, kas neļaus kristies cenām jauno projektu segmentā.

Cena aug, piedāvājumu papildinās jauni dzīvokļi

Pirms gada, 2022. gada sākumā, nekustamo īpašumu nozarē bija raksturīga jaunu dzīvokļu “izķeršana” – kvalitatīvi dzīvokļi (arī privātmājas un zeme perspektīvā vietā) no sludinājumu portāliem izzuda minūšu laikā, bet jauno projektu attīstītāji lielāko daļu no īpašumiem jaunbūvējamajās ēkās bija pārdevuši vēl namu projektēšanas vai būvniecības stadijā. Nekustamais īpašums strauji iekaroja vērtīgas investīcijas slavu, jo aizvien pieaugošas inflācijas apstākļos šī kļuva par labu alternatīvu uzkrājumu saglabāšanai.

Kara sākums situāciju strauji mainīja – būvniecības izmaksas, kas jūtami pārsniedza vidējo inflāciju, 2022. gada pirmajā ceturksnī lika dzīvokļu cenām augt par vismaz 15%–20%. Dzīvokļu iegādes darījumu skaits Rīgas mikrorajonos (jaunie projekti) saruka no 540 darījumiem pirmajā gada ceturksnī līdz 435 darījumiem trešajā ceturksnī ("Arco Real Estate" un VZD dati). Tomēr jauno projektu dzīvokļu cena turpināja kāpt – Pierīgā un Rīgas mikrorajonos rudens periodā tā pārsniedza 2200–2400 eiro par kvadrātmetru, bet Rīgas centrā un pieprasītākajos rajonos cena būtiski pārsniedza 2600 eiro par kvadrātmetru. Savukārt vecajās daudzdzīvokļu t.s. sērijveida mājās cena rudens mēnešos mazliet saruka – līdz nepilnam tūkstotim eiro par kvadrātmetru, un šādu īpašumu piedāvājums ir būtiski lielāks nekā 2021. gada nogalē.

Būvniecības izmaksas, neskaidrība par enerģijas piegādi un cenu, kā arī makroekonomiskā neskaidrība lika dažiem nekustamo projektu attīstītājiem savus projektus “iesaldēt”. Tomēr neskatoties uz to, šogad tirgū nonāks vērā ņemams papildinājums – ja 2022. gada sākumā būvniecības stadijā bija ap 2800 dzīvokļu, no kuriem 50% bija jau rezervēti, šogad pieejamo dzīvokļu skaits jaunajos projektos sagaidāms ap 2900 dzīvokļu, no kuriem nepilni 2000 dzīvokļu būs A energoefektivitātes klases ēkās. Rezervēti ir aptuveni 30% dzīvokļu, taču rezervācijas līmenis ir būtiski atšķirīgs atkarībā no konkrētā projekta – dažos rezervācijas ir sasniegušas jau 80%, bet citos tas ir niecīgs. Pērn bija novērojams, ka uzsākot jauna projekta būvniecību, attīstītāji ne vienmēr steidza piedāvāt dzīvokļus rezervācijām. Neskatoties uz tirgus aktivitātes nelielu samazināšanos 2022. gada otrajā pusē, šogad attīstītāju plānos ir uzsākt vēl atsevišķu jaunu projektu būvniecību un kopumā sagaidām vēl papildus 400 jaunu dzīvokļu.

Pircējs kļūst apdomīgāks

Īpašuma pircēji ir kļuvuši piesardzīgāki un prasīgāki. Daudz lielāka uzmanība tiek pievērsta uzturēšanas izmaksām, nama energoefektivitātei un apsaimniekotāju iecerēm, lai nākotnē vēl samazinātu izmaksas par apkuri un silto ūdeni. Vienlaikus pircējus vairāk interesē arī papildu labumi, ko tie iegūst līdz ar dzīvokli (noliktavu telpas, autostāvvieta, bērnu laukums u.tml.), un tāpēc attīstītāji sāk piedāvāt šo kā “bonusu”. Par zināmu piesardzību, kas saistīta ar pagaidām neskaidro inflācijas dinamiku turpmāk, liecina Latio aprēķinātais mājokļa pircēju pārliecības indekss: lai pārdotu mājokli par tirgus cenu, 2022. gada decembrī bija vajadzīgas 70 dienas (pērn jūlijā – vien 28 dienas), bet mēneša laikā no sludinājuma publicēšanas brīža tiek pārdoti vien 5% mājokļu.

Vidējā aizdevuma summa dzīvokļa iegādei jaunajā projektā 2022. gadā sasniedza 107 tūkstošus eiro, kas liecina, ka īpašuma iegādi jaunajā projektā var atļauties ģimene, kuras ienākumi pārsniedz vidējos. Kopējais nekustamā īpašuma kreditēšanas apjoms pērn mazliet saruka – “Kredītinformācijas Biroja” dati liecina, ka 2022. gadā izsniegti par aptuveni 7% mazāk hipotekāro kredītu [2]. Kredītņēmēji daudz uzmanīgāk izvērtē to, kāda veida īpašums ģimenei būs nepieciešams, lai nemaksātu kredītmaksājumu un uzturēšanas maksu par liekiem kvadrātmetriem. Šo piesardzību vēl vairāk nostiprina Eiropas Centrālās bankas kredītlikmju paaugstināšana, kas sadārdzina aizņemšanos visā Eiropā.

Pieaug efektīvu un novecojušu īpašumu cenu atšķirības “šķēre”

2023. gadā būsim liecinieki tam, kā jauni risinājumi ēku būvniecībā spēj vēl vairāk paaugstināt to energoefektivitāti. Tas izriet gan no pieprasījuma tendencēm, gan būvniecības prasībām. Starp šādiem risinājumiem jāmin efektīvas rekuperācijas sistēmas, zemgrīdas apsildes sistēmas radiatoru vietā, saules paneļi uz daudzdzīvokļu namu jumtiem koplietošanas elektrības izdevumu segšanai, kā arī zemes siltumsūkņi, kas padara ēkas apsildi neatkarīgu no fosilā kurināmā cenu svārstībām. Jauni risinājumi, protams, būs jāiekļauj dzīvokļu cenā, taču papildu ieguldījumu kompensēs zemāka uzturēšanas maksa, kā arī – augstāka īpašuma vērtība ilgtermiņā. Pretējs process būs vērojams attiecībā uz novecojušajiem, neefektīvajiem īpašumiem, kas būvēti pirms 50–70 gadiem – neveicot ieguldījumus šo namu energoefektivitātē, to cena turpinās samazināties, bet pieprasījums būs ļoti zems.