Eksperte: Pārdodot lauksaimniecības zemi, jāuzmanās no zemas cenas lamatām
Raksta autore: Ina Alksne, ALTUM pārvaldītā Latvijas zemes fonda vadītāja
Šogad ir aktivizējušies cilvēki, kas, izmantojot cilvēku uzticēšanos un nezināšanu, mēģinot apiet valstī ar likumu noteiktās pirmpirkuma tiesības, cenšas lēti uzpirkt lauksaimniecības zemes īpašumus, lai pēc brīža tos tālāk pārdotu jau par krietni lielāku cenu.
Šādi pircēji, kas pārsvarā ir mazas kompānijas, nekustamo īpašumu starpnieki, parasti atrod bieži vien veselības dēļ grūtā situācijā nonākušus cilvēkus gados, kam nepieciešama nauda. Viņi zvana, sola, pierunā, raksta vēstules ar piedāvājumiem nopirkt zemi un tūlīt pat veikt samaksu. Zemes īpašnieki bieži neapzinās, ka darījumi uz pircēju noteikumiem var būt neizdevīgi un riskanti.
Pirmkārt, bieži zeme šādā veidā tiek pārdota par cenu, kas ir zemāka par tirgus cenu. Cilvēki to nemaz nezina un, ļaujoties pierunāt, piekrīt neizdevīgiem darījumiem. Piemēram, pavisam nesen Sēlijas pusē uzpircējs centās nopirkt vismaz 3000 eiro par hektāru vērtu zemi par apmēram 2000 eiro. Pēc neilga laika šie paši īpašumi parādās otrreizējā tirgū jau pavisam par citu cenu. Uzpircēji, kas nodarbojas ar šādiem darījumiem, nav lauksaimnieki, bet gan ar nozari nesaistīti starpnieki. Viņi meklē veidus, kā apiet likumā noteiktās pirmpirkuma tiesības.
Jāatgādina, ka pirmpirkuma tiesības uz lauksaimniecības zemi ir zemes nomniekam (ja tas zemes nomas līgumu ir reģistrējis pašvaldībā vismaz gadu pirms pirkuma līguma noslēgšanas dienas vai arī pirmpirkuma tiesības ierakstītas nomas līgumā, kas reģistrēts zemesgrāmatā), kā arī Zemes fondam.
Lai pirmpirkuma tiesības apietu, uzpircēji pierunā zemes īpašnieku sākumā pārdot tikai nelielu daļu īpašuma, teiksim, 1/10 zemes domājamo daļu. Tādā veidā pēc Civillikuma jaunais kopīpašnieks iegūst pirmpirkuma tiesības uz visu īpašumu, ar kuru tad pārdevējs vairs nevar rīkoties bez uzpircēja piekrišanas. Ar zemes pārdevējiem noslēgtajos līgumos parasti nav pat atrunāts, kas tieši tiek pārdots – kura īpašuma teritorija, nav pievienots reālās sadales līgums vai shēma, lai būtu skaidrs, ko pārdod un kas paliek līdzšinējam īpašniekam. Uzpircēji parasti ar pārdevēju uzreiz slēdz arī līgumus par atlikušo domājamo daļu pirkšanu, bet pirkumam nepieciešamās pašvaldības atļaujas saņemšanai un darījuma reģistrēšanai zemesgrāmatā tiek iesniegts tikai pirmais līgums. Šādā veidā zemes īpašnieks nonāk lamatās, kuras izliek krāpnieki, izmantojot zemes īpašnieku nezināšanu. Ja uz zemes ir māja, īpašnieks riskē zaudēt arī daļu no tās.
Te nepieciešams atgādināt, ka jau kopš 2015. gada darbojas Latvijas valsts Zemes fonds, kas par godīgu, tirgus cenai atbilstošu samaksu iegādājas zemi no tiem īpašniekiem, kas to paši neapstrādā un vēlas pārdot. Tālāk jau fonds zemi iznomā tiem lauksaimniekiem, kas to apstrādās.
Pārdodot zemi Latvijas Zemes fondam vai lauksaimniekiem, pārdevējam nav jāmaksā 20% iedzīvotāju ienākuma nodoklis no kapitāla pieauguma.
Taču starpnieki visbiežāk par to pārdevējus nemaz neinformē. Zemes fondā šobrīd jau ir vairāki gadījumi, kad cilvēkiem, kas pārdod savu lauksaimniecības zemi, nauda bija nepieciešama steidzami. Ja šādu darījumu nebūtu pārņēmis Zemes fonds, izmantojot pirmpirkuma tiesības, un darījums būtu veikts ar sākotnējo pircēju, kas nav lauksaimnieks, pārdevējam vēlāk būtu bijis jāmaksā diezgan liels nodoklis. Ja nauda jau iztērēta, to samaksāt vairs nebūtu iespējams un cilvēks paliktu parādā valstij nodokļu maksājumu.
Ar lauksaimniecību nesaistītu starpnieku aktivizēšanās liek atkal atgādināt, ka īpašuma pārdošanā jāuzmanās uzticēties nejaušiem pircējiem un sludinājumiem, kas atrasti pastkastītēs. Piedāvājumi ir jāpārbauda, un, ja pašam trūkst zināšanu, jāmeklē palīdzība pie lauksaimniecības zemes tirgus ekspertiem – Zemes fonda, jurista, sertificēta nekustamo īpašumu vērtētāja. Vismaz jāpainteresējas pie citiem lauksaimniekiem, kam ir zināšanas par zemes vērtību. Aicinu arī ļoti rūpīgi apdomāt, cik izdevīgi ir piedāvājumi sadalīt darījumu – vispirms pārdot daļu, vēlāk pārējo, tai skaitā samaksu veikt pa daļām vai ar vairākiem līgumiem. Tādi darījumi rada paaugstinātu risku, ka pārdošana var tikt apturēta vai vispār atcelta.
Darījumos ar Zemes fondu līguma nosacījumi ir pārskatāmi un godprātīgi pret pārdevēju. Zemes fonds īpašumu nopirks vienā darījumā ar vienu līgumu, kur ir iespējams arī paredzēt īpašuma sadali, ja tāda ir nepieciešama. Pārdevēja īpašumā iespējams atstāt, piemēram, dzīvojamās ēkas ar tām piegulošo zemi, bet Zemes fonds nodrošinās sadales procesa kvalitatīvu un profesionālu realizāciju. Savukārt iegādātā lauksaimniecības zeme tiks izmantota tam, kam tā paredzēta, – lauksaimnieciskajai ražošanai.
Zemes fonds septiņos darbības gados ir iegādājies un lauksaimniekiem tālāk iznomājis vairāk kā 1250 īpašumus 25 000 tūkstošu ha platībā. Papildus tam, ar fonda aktīvu iesaisti ir iegādāti, sakopti un atgriezti lauksaimniecībā ilgstoši nekopti īpašumi vairāk kā 650 ha platībā.
