Eksperti: Jaunu īres namu attīstība Latvijā – cerīga, bet ar izaicinājumiem

Lētu īres mājokļu būvniecība – cerīga, bet ar izaicinājumiem. Pie šāda secinājuma 5. oktobrī “Bonava Latvija” organizētajā diskusijā par īres namu attīstību Latvijā nonāca nekustamo īpašumu nozares eksperti no Ekonomikas ministrijas (EM), nekustamo īpašumu aģentūras “Latio”, Liepājas un Valmieras pašvaldībām. Kā galvenie šķēršļi zemu izmaksu īres namu attīstībai tika minēti EM programmas nosacījumi, tostarp noteiktie termiņi, un finanšu institūcijas “Altum” atbalsta saņemšanas kārtība. Tomēr pašvaldībām un publiskajiem mājokļu attīstītājiem interese ir, ko pierāda arī programmā iesniegto projektu skaits: tādu patlaban ir 11, un viens projekts jau apstiprināts.

Kopumā īrējam maz

Saskaņā ar Ekonomiskās sadarbības un attīstības organizācijas (OECD) 2022. gada datiem Latvijā ir aptuveni 811 000 apdzīvotu mājokļu, no kuriem aptuveni 12% ir nodoti īrei. Kā norāda “Latio” darījumu vadītāja Elīna Dūce, īres mājokļu īpatsvars Latvijā ir viens no zemākajiem starp visām OECD valstīm, kam par iemeslu ir tas, ka Latvijā joprojām liela daļa cilvēku vēlas būt privātīpašnieki. Vienlaikus īres segmenta izpēte Latvijā ir sarežģīta, jo dati par īres mājokļiem galvenokārt tiek iegūti no sludinājumu portāliem, neuzskaitot mājokļus, kas tiek izīrēti ar sociālo tīklu un citu kanālu palīdzību. Tiesa, tas būtiski nemaina to, ka pārsvarā dzīvojam sev piederošos, nevis īrētos mājokļos.

Vēlme iegūt īpašumā, nevis īrēt, zināmā mērā ir saprotama, jo īres mājokļu fonds Latvijā ir novecojis un nerenovēts: 45% īres mājokļu atrodas ēkās, kas būvētas līdz 1941. gadam, savukārt 53% īres mājokļu – ēkās, kas būvētas no 1961. līdz 1992. gadam. Īres mājokļu, kas atbilst augstākajiem energoefektivitātes standartiem, ir maz – Rīgā un Pierīgā tādu ir tikai nedaudz vairāk nekā 1200, bet reģionos vēl mazāk vai nav vispār. Tieši reģioni ir tie, kuros situāciju iecerējusi mainīt EM, izstrādājot programmu zemu izmaksu īres mājokļu būvniecībai, vienlaikus ar programmas palīdzību reģionos veicinot darbaspēka pieejamību un ekonomisko aktivitāti. Ko tad īsti paredz EM izstrādātā programma?

365 000 mājsaimniecību Latvijā nespēj atļauties hipotekāro kredītu

Kā norāda EM, aptuveni 44% Latvijas mājsaimniecību ir pārāk “turīgas”, lai pretendētu uz mājokļa pabalstiem vai pašvaldības sociālo mājokli, tomēr nespēj atļauties hipotekāro kredītu mājokļa iegādei. Lai atbalstītu šo iedzīvotāju segmentu un veicinātu darbaspēka mobilitāti reģionu pilsētās un līdz ar to reģionu attīstību, sadarbībā ar “Altum” izstrādāta programma mūsdienu dzīves prasībām atbilstošu īres mājokļu būvniecībai ar zemām izmaksām. Programmas ietvaros īres mājokļu būvniecībai pieejams finansējums 42,9 miljonu eiro apmērā ar līdz 30% kapitāla atlaidi projekta attiecināmajām izmaksām.

EM Mājokļu politikas departamenta vadītājs Mārtiņš Auders skaidro, ka ar programmas palīdzību plānots uzbūvēt 467 īres dzīvokļus, uz kuriem varēs pretendēt mājsaimniecības ar noteiktiem mēneša ienākumiem: vienistabas dzīvokļi būs pieejami mājsaimniecībām ar mēneša ienākumiem 1299 eiro apmērā, divistabu dzīvokļi – īrniekiem ar mēneša ienākumiem 2238 eiro apmērā, bet trīs un vairāk istabu dzīvokļi – tiem, kuru mēneša ienākumi sasniedz 3426 eiro.

Pašlaik programmā iesniegti 11 projekti (819 dzīvokļi), savukārt viens projekts ar 116 dzīvokļiem jau apstiprināts. Aktīvākie reģioni, kas izrādījuši interesi par zemu izmaksu īres namu būvniecību un EM programmu, ir Ventspils, Bauska, Ogre, Ādaži, Tukuma novads, Jelgavas novads, Cēsis, Alūksne, Liepāja un Valmiera. Tomēr, kā atzīst pašvaldības, programmai ir arī savas vājās puses.  

Izaicinājumi – PVN atgūšana un līdzekļu iemaksa Mājokļu pieejamības fondā

Liepāja ir viena no pašvaldībām, kas par EM izstrādātās programmas apgūšanu interesējusies īpaši aktīvi, jo pilsētai ļoti vajag jaunus un energoefektīvus īres mājokļus. Vienlaikus, kā norāda pašvaldības izpilddirektora vietnieks īpašumu jautājumos Mārtiņš Tīdens, analizējot programmas piedāvājumu, iezīmējušies arī zināmi izaicinājumi. Pirmkārt, tas ir pievienotās vērtības nodoklis, ko attīstītājam īres gadījumā no projekta ir grūti atgūt. Otrkārt, zināmas neskaidrības rada secība, kādā pieteikties “Altum” atbalstam – vai pašvaldībai pārdot un privātajam uzņēmējam iegādāties attīstāmo zemesgabalu un tikai tad doties uz “Altum”, tādā gadījumā riskējot ierobežot naudas plūsmu, vai arī saņemt “Altum” atzinumu un tikai tad iegādāties zemesgabalu. Tāpat Tīdens min, ka programmā nav definēts arī termiņš, cik ilgi attīstītājam jāveic iemaksas Mājokļu pieejamības fondā pēc visu kredītu nomaksas. Zināmas bažas rada arī programmas ietvaros pieejamo attiecināmo izmaksu apmērs būvniecībai.

Vadošā mājokļu attīstītāja “Bonava Latvija” valdes priekšsēdētājs Mareks Kļaviņš, komentējot programmas finansējuma apjomu, norāda, ka, ja projektu ar pašvaldības deleģējumu īsteno privātais attīstītājs, būtisks ir jautājums par pašvaldības gatavību iesaistīties ārējo inženiertīklu un pieguļošās infrastruktūras izbūvē, tādējādi uzņemoties daļu finansiālā sloga. “Ja skatāmies, kādas pašlaik ir viena pārdodamā vai izīrējamā kvadrātmetra būvniecības izmaksas, tad šī summa, neskaitot projektēšanu, zemesgabala iegādi, ārējo tīklu izbūvi, labiekārtojumu, maksu par finansējumu, projekta vadību u. tml., ir aptuveni 1400 eiro. Tomēr, ja pieskaitām klāt arī visas saistītās izmaksas, ko savu projektu gadījumā sedzam mēs paši, kvadrātmetra pašizmaksa būtiski pieaug un EM programmas noteiktajā izmaksu apjomā iekļauties vairs nevar,” apliecina Kļaviņš.

Īrniekiem pirmajā vietā – cena un drošība

Plānojot un attīstot īres namus, nedrīkstētu aizmirst arī par topošo īrnieku vajadzībām. Šo apstākli rūpīgi ņēmis vērā uzņēmums “Bonava Latvija” sava pirmā īres nama ar 96 dzīvokļiem būvniecībā Rīgā, Grēdu ielā 17. Lai arī ēka nav zemu izmaksu īres dzīvokļu nams, tas šajā gadījumā nemaina topošo īrnieku vajadzības un gaidas pret izīrējamo platību. Aptaujājot vairāk nekā 700 cilvēku, kuri izrādījuši interesi īrēt mājokli jaunuzceltajā namā, atbildēs dominē trīs jomas, kas potenciālajiem īrniekiem ir būtiskas – tā ir cena, drošība un komforts. Kļaviņa ieskatā tās ir fundamentālas vērtības, kuras varētu attiecināt uz jebkura nekustamā īpašuma iegādi vai īri. “Visu diktē cena un par to pretī saņemtais ieguvums, kas, piemēram, EM programmas piedāvājumā nav tikai iedzīvotājiem pieejama īres maksa, bet arī sniegtā iespēja dzīvot augstākās energoefektivitātes klases mājokļos, maksājot būtiski mazāk par komunālajiem pakalpojumiem. Atrisinot drošības jomu, pie kuras varētu pieskaitīt kā fizisko drošību (apsargāta, norobežota teritorija), tā arī emocionālo (skaidri zināms īrnieku profils un harmonisku savstarpējo attiecību uzturēšana) un juridisko drošību (skaidri un caurspīdīgi īres nosacījumi), EM programmai ir liels potenciāls kļūt par pieprasītu produktu reģionos visā Latvijā,” uzsver Kļaviņš.