Eksperti: Meža un lauksaimniecības zemes īpašumu pārdevējiem jābūt krietni prasīgākiem
Lauksaimniecībā izmantojamo zemju (LIZ) un meža īpašumu tirgus patlaban ir viens no aktīvākajiem. Turklāt, vērtējot to kontekstā ar ekonomisko situāciju, prognozējams, ka darījumu skaits ziemā turpinās pieaugt. Vienlaikus Latvijā vēsturiski izveidojusies situācija, ka pircēju rīcībā ir krietni vairāk informācijas gan par aktuālajām cenām, gan pieprasījumu, nekā pārdot gribētājiem. Tas nostāda šo īpašumu saimniekus neizdevīgā pozīcijā, kā rezultātā īpašnieki realizē šīs dabas vērtības krietni zem tirgus cenas. Piemēram, novembrī 65% gadījumu mežu īpašumi pārdoti par neatbilstošu cenu. Lai šādu gadījumu skaitu iespējami mazinātu, uzņēmums “Latio” informē par aktuālajiem datiem, tostarp šo segmentu īpašumu vidējām tirgus cenām.
Skatoties uz tirgus aktivitāti un vērtējot to kontekstā ar inflāciju un energoresursu cenām, šobrīd prognozējams, ka darījumu skaitam meža un lauksaimniecības zemju segmentos tuvākajos mēnešos ir liels potenciāls pieaugt. Vienlaikus – pārdevējiem ir jāsaprot, ka pie tik augstas pircēju un pārpircēju aktivitātes, šis ir īstais laiks, kad iespējams uzstādīt savus nosacījumus, esot krietni prasīgākiem.
Lauksaimniecībā izmantojamo zemju dati
Aktuālie dati par lauksaimniecībā izmantojamo zemju pārdošanas cenu un darījumu skaitu reģionālā griezumā**
| 2021.g. 2. pusg. | 2022.g. 1. pusg. | |||
| Vidējā cena (EUR/ha) | Darījumu skaits | Vidējā cena (EUR/ha) | Darījumu skaits | |
| Kurzeme | 4 432 | 147 | 4 684 | 141 |
| Latgale | 2 000 | 192 | 2 152 | 151 |
| Sēlija | 3 077 | 77 | 3 554 | 76 |
| Vidzeme | 2 633 | 192 | 3 251 | 220 |
| Zemgale | 6 999 | 64 | 7 700 | 57 |
| Rīgas rajons | 3 507 | 32 | 5 000 | 29 |
“Lauksaimniecībā izmantojamās zemes šobrīd tiek uzskatītas par vienu no ienesīgākajiem īpašumu veidiem pasaulē. Tas saistīts gan ar iespēju celt efektivitāti, palielinot vienas saimniecības platības, gan šī īpašuma veida ierobežotību pasaules mērogā, taču Latvijā tikai retais LIZ īpašnieks, atšķirībā no pircējiem, to izprot,” skaidro “Latio” tirgus analītiķe Ksenija Ijevleva. “Lai arī mūsu apkopotie dati rāda, ka pēdējo divu gadu laikā šajā segmentā pārdošanas cenai par ha ir tendence augt (+ 38%), objektīvi vērtējot, šo īpašumu cenu līmenis vēl joprojām ir būtiski zemāks par vidējo Eiropas Savienībā – ne tikai attiecībā pret vecajām Eiropas Savienības dalībvalstīm, bet arī pret Poliju, Somiju, Zviedriju un pat Igauniju, kur šis tirgus ir ļoti sakārtots un tādēļ caurskatāms.”
Meža īpašumu dati
Šobrīd Latvijas tirgū meža zemes (izcirtuma) un mežaudzes kopējā vērtība sasniegusi 5000 līdz 6000 eiro par ha. Šī ir vidējā summa, par kuru vietējie un ārzemju mežsaimniecības uzņēmumi iegādājas meža īpašumus. Taču vēl trīs, četrus gadus atpakaļ šie skaitļi bija 3000 eiro par ha, bet pirms 10 gadiem – nepilni 1500 eiro par ha.
Vienlaikus aktuālie meža īpašumu darījumu dati ir satraucoši. Piemēram, novembrī 65% gadījumu meža zemju īpašnieku pārdevuši šīs dabas vērtības zem tirgus cenas. Turklāt pārpircēji vidēji varējuši nopelnīt 55% no katra darījuma, samaksājot pārdevējam vien 45% no reālās tirgus vērtības. Līdztekus nav noslēpums, ka nereti diemžēl tieši seniori, kas ir sociāli mazāk aizsargātā grupa, ir zaudētāji šādos negodprātīgos darījumos.
“Protams, nespeciālistam ir ļoti grūti orientēties meža īpašumu tirgus cenu aktivitātēs, pat neiespējami, jo ir ārkārtīgi daudz dažādu ietekmējošo faktoru – lokācija un paša īpašuma sastāvs ir tikai daži no tiem. Ļoti aptuveni vērtējot, varu teikt, ka vidējā cena par 1 ha “izcirtumu” patlaban svārstās robežās no 1800 līdz 2400 eiro. Bet mežu īpašniekiem ir svarīgi zināt, ka kopējo meža īpašuma cenu veido meža zemes (izcirtuma) un mežaudzes vērtība. Tāpēc pirms darījuma līguma parakstīšanas vienmēr un obligāti būtu jāvēršas pie neatkarīga, ar pircēju nesaistīta, sertificēta vērtētāja. Jā, tās ir papildu izmaksas, bet pārdevējs vairumā gadījumu tās atgūs ar uzviju, realizējot savu īpašumu par patieso tirgus cenu,” uzsver tirgus analītiķe.
“Lauku īpašumu tirgus indekss”
Lai informētu sabiedrību par aktuālajām norisēm tirgū, uzņēmums “Latio” turpmāk ik mēnesi publicēs “Lauku īpašumu tirgus indeksu”, kurā galvenajos rādītājos tiks atspoguļoti aktuālie tirgus situācijas dati, mazinot pircēju iespējas “diktēt spēles noteikumus” un ļaujot pārdot gribētājiem būt krietni prasīgākiem. Turklāt pamatoti.
“Lauku īpašumu tirgus indekss”* dati par novembri:
Lauksaimniecībā izmantojamās zemes:
- 38% – vidējais 1 ha lauksaimniecības zemes pārdošanas cenas pieaugums attiecībā pret 2020. gadu;
- 160 EUR/ha – vidējā lauksaimniecības zemes nomas maksa gadā Latvijā;
- 320 EUR/ha – augstākā lauksaimniecības zemes nomas maksa gadā Latvijā.
Meža īpašumi:
- 45% – vidējā summa, ko pārpircēji samaksājuši īpašniekam no reālās tirgus vērtības, pārējo paturot sev;
- 65% – pārdevēji pārdevuši īpašumu zem tirgus cenas;
- 15 minūtes – vidēji tik ilgi laiks paiet no sludinājumu publicēšanas brīža līdz pirmajam pārpircēja piedāvājumam.
5 padomi īpašniekiem, kas vēlas realizēt meža vai lauksaimniecības zemes īpašumus
- Darījumi jāuztic uzticamiem partneriem, kas pierādījuši sevi nozarē kā drošus.
- Objektīvu meža cenu jānoskaidro, pasūtot oficiālu vērtējumu sertificētiem ekspertiem, kas nav ieinteresēti darījuma iznākumā.
- Pārdevējam pirmajam nekad nevajadzētu piedāvāt savu cenu, ja mežam tikko nav veikts oficiāls vērtējums, jo nozarē cenas mainās ļoti strauji.
- Lai saņemtu labāko piedāvājumu, ieteicama neatkarīga eksperta vai vairāku potenciālo pircēju aptaujāšana. Šādu pakalpojumu vienkopus nodrošina arī “Latio” mežu vairāksolīšanas rīks.
- Pirms darījuma līguma parakstīšanas vienmēr ieteicams vērsties pie uzticama nozares specialista, kas var pārliecināties par līgumā ietvertā atbilstību pārdevēja interesēm. Tas palīdzēs izvairīties no nepatīkamiem pārsteigumiem pēc darījuma noslēgšanas.
Izvērtējot šī brīža situāciju un iespējas, pārdot gribētājiem jāsaprot, ka šobrīd noteikti nav pareizais laiks sasteigtiem darījumiem. Tikai objektīva tirgus cenas noteikšana un detalizēta iepazīšanās ar līguma nosacījumiem var pasargāt no ievērojamu līdzekļu zaudējuma vai precīzāk – to neiegūšanas.
*Indeksa aprēķins veikts, balstoties uz “Latio” darījumu vadītāju apkopoto informāciju un publiski pieejamiem oficiālajiem datiem, tostarp dažādos reģistros.
