Kā neuzkāpt uz grābekļiem daudzdzīvokļu mājas atjaunošanas procesā?
Daudzdzīvokļu māju atjaunošanā būvniecības sezona rit pilnā sparā. Kam būvdarbu laikā jāpievērš uzmanība, lai mājas atjaunošanas projekts dzīvē tiktu īstenots kvalitatīvi, plānotajos termiņos un sasniegtu gaidīto pozitīvo rezultātu, skaidro ALTUM Energoefektivitātes programmu departamenta vadītāja Ieva Vērzemniece.
«Daudzdzīvokļu mājas iedzīvotāju interesēs ir, lai mājas renovācijas process noritētu tā, kā paredzēts būvdarbu līgumā. Ja netiek ievērots līgumā noteiktais, tas var novest līdz finanšu korekcijas riskiem jeb soda naudai, kas var tikt piemērota gan tehnoloģisku pārkāpumu jeb materiālu, veicamo darbu, termiņu un citu neatbilstību dēļ, gan juridisku nepilnību – atbilstības iepirkumam – dēļ. No tā var izvairīties, rūpīgi sekojot mājas atjaunošanai un laikus konsultējoties ar ALTUM speciālistiem, kas veic procesu uzraudzību projektā no dokumentu sagatavošanas līdz būvdarbu pabeigšanai. Pēc mūsu datiem, aptuveni 50 % projektu realizācijas laikā tiek grozīti, un, lai neiedzīvotos soda naudā, ir jābūt ļoti uzmanīgiem un atbildīgiem, izvērtējot un piekrītot jebkādiem grozījumiem būvdarbu līgumā,” stāsta eksperte.
Pirmā palīdzība – konsultācija pie speciālista
Projektos, kas tiek realizēti par Eiropas Reģionālās attīstības fondu naudu, juridisko prasību ietvars var atšķirties no tā, kā raduši strādāt būvnieki, tāpēc ir svarīgi zināt, ko paredz konkrētās Eiropas programmas prasības. Lai palīdzētu projektu izstrādātājiem sagatavot un izvērtēt tehnisko dokumentāciju, ir izveidots ALTUM Energoefektivitātes departaments, kura darbinieki konsultē gan projekta sagatavošanas laikā un piegādātāju atlasē, gan būvniecības realizācijas periodā, jo projektu vadītājam un būvniekam ir saistoši visi iepirkuma nosacījumi, būvdarbu līguma noteikumi un grozījumi. Būtiski arī saprast, ka pilnvarotā persona sadarbībā ar dzīvokļu īpašniekiem uzņemas pilnu atbildību par veiksmīgu projekta realizāciju. Ja procesa laikā rodas domstarpības starp būvnieku un pasūtītāju, ir jāmeklē risinājums – arī šādos gadījumos var palīdzēt konsultanti, taču gala lēmums ir jāpieņem atbildīgajam par projekta realizāciju.
Noteicošais faktors – dokumentu kvalitāte un atbilstība
Lai daudzdzīvokļu mājas atjaunošanas projektu sekmīgi pabeigtu un pasūtītājs, pilnvarotā persona un līdz ar to būvkomersants pilnā apmērā saņemtu maksu par paveikto, ir jāievēro vairāki svarīgi faktori. Viens no tādiem ir dokumentu kvalitāte, jo, ja dokumentācija nav kārtībā, tad par paveikto samaksā daļēji vai ar kavēšanos. Klupšanas akmens mēdz būt arī nepilnīgi aizpildīts būvdarbu žurnāls. Kā skaidro I. Vērzemniece, tad būvniecības projekta fināla stadijā, kad objekts tiek nodots, tiek vērtēti visi būvniecības dokumenti, kas nozīmē, ka projektā un būvdarbu līgumā noteiktajiem darbiem ir jābūt reāli paveiktiem, objektā jābūt izmantotiem norādītajiem materiāliem, kā arī jābūt iesniegtiem izvirzītajiem energoefektivitātes rādītājiem. Ja tiek veiktas izmaiņas projektā vai līgumā – ir jāslēdz rakstiska vienošanās par grozījumiem, kurā ir jānorāda pamatojums (līguma punkts vai normatīvais akts), kāpēc šie grozījumi tiek veikti.
Vēl viens bieži fiksēts pārkāpums ir saistīts ar līguma izpildes termiņiem un grozījumiem. Piemēram, ar līguma grozījumiem tiek apturēti fasādes darbi, jo ir iestājušies nelabvēlīgi laikapstākļi, taču projekta noslēgumā būvdarbu žurnālā tiek konstatēts, ka fasādes darbi ir veikti periodā, kad bija paredzēts pārtraukums. Līdz ar to pārcelto darbu vai tehnoloģiskā pārtraukuma termiņš samazinās par tik dienām, cik dienu šie darbi bija veikti un fiksēti būvdarbu žurnālā. Turklāt jāņem vērā, ka tādējādi samazinās arī termiņš līdz objekta nodošanai.
ES fondu līdzfinansētos projektos būvdarbu pakalpojumu sniedzēji tiek izraudzīti atklātā iepirkuma procedūrā, tāpēc tiek sekots līdzi, vai grozījumi būvdarbu līgumos saskan ar iepirkumu dokumentāciju. Jebkuri grozījumi, ko paraksta pasūtītājs, tiek skatīti no faktiskās situācijas, kas redzama dokumentos, un no juridiskā viedokļa jeb piegādātāju atlases. Piemēram, ja ēku paredzēts atjaunot sešos mēnešos, bet praksē tas notiek gada laikā, tad neatkarīgi no tā, ka būvniecība ir pabeigta kvalitatīvi, tomēr no iepirkumu viedokļa noticis pārkāpums. Tas saistīts ar godīgas konkurences principu un ekonomisko līdzsvaru, jo, ja iepirkuma procedūrā jau sākotnēji būtu noteikts garāks izpildes termiņš, tad varētu mainīties piegādātāju loks un iepirkuma rezultāts būtu cits. Atbilstoši noteikumiem, šādos gadījumos ir jāpiemēro finanšu korekcija. Vienlaikus celtniecības termiņi var tikt pagarināti arī bez finanšu korekcijas, ja iemesls ir pamatots, piemēram, ja būvniecības laikā atklājas problēmas, kas iepriekš nebija paredzamas.
Papildus jānorāda, ka, realizējot projektu, ir jāseko līdzi piegādātāju atlases nolikumā un līgumos noteiktajiem nosacījumiem attiecībā uz darbu izpildi, piemēram, iepirkuma piedāvājumā vai līgumā norādīto speciālistu nomaiņu, neizvērtējot to kvalifikāciju vai atbilstību iepirkuma nolikuma prasībām, neievērojot apdrošināšanas polišu spēkā esamības termiņus, iesniegšanas termiņus, apjomu, kā arī līguma izpildes dokumentu (akti, vienošanās, tāmes) noformēšana neatbilstoši līguma nosacījumiem.
Jāievēro darba drošība un piemērotas tehnoloģijas
Apsekojot renovētos objektus, speciālisti dažkārt konstatē dažādas tehnoloģiskas nepilnības, piemēram, ka krīt nost fasādes fragmenti, uz fasādes izveidojušies burbuļi vai atslāņojušās apdares kārtas. Konstatēti arī darba drošības un būvlaukuma ierīkošanas un uzturēšanas pārkāpumi: nekorekti nostiprinātas sastatņu konstrukcijas, būvgružu neizvešana un citas nepilnības, kas nav pieņemamas. Lai arī darba drošības neievērošana neietekmē granta piešķiršanu, tas ir darba kultūras un drošības jautājums. Ja normatīvos minēts, ka teritorijai jābūt nožogotai, tad būvnieks piemeklē atbilstošāko tehnoloģisko risinājumu.
