Kas jāņem vērā, ja plānota zemes iegāde mājas būvniecībai? Iesaka eksperts
Privātmājas būvniecība "uz papīra" vienmēr izskatās lieliska ideja, taču realitātē mājas uzcelšana sagādā ne mazums raižu un problēmu. Nepārdomāti lēmumi, pieredzes trūkums un neiedziļināšanās procesa niansēs vēlāk var nesakrist ar gaidīto par sapņu mājas uzbūvēšanu un tās nodošanu ekspluatācijā. Tie ir tikai daži no riskiem, ar ko var saskarties ikviens, kas nolēmis sev uzbūvēt māju, stāsta "Arco real estate" valdes loceklis Aigars Šmits.
"Privātmājas būvniecības iecere visbiežāk sākas ar apbūves zemes meklēšanu konkrētā vietā. Kad prasībām atbilstošs zemes gabals atrasts, cilvēks izvērtē savu maksātspēju un secina, ka konkrētas zemes iegādei un sapņu mājas būvniecībai nepieciešams aizdevums bankā," klasisku situāciju privātmāju būvniecības jomā raksturo eksperts.
Ja potenciālais hipotēkas ņēmējs atbilst kreditēšanas nosacījumiem un viņa ienākumu līmenis ir pietiekams, lai uzņemtos saistības, viņam mutiski tiek apstiprināta iespēja saņemt aizdevumu. Bet, lai to noformētu, klientam vispirms jāiegādājas zeme, uz kuras plānota dzīvojamās mājas celtniecība. Atsevišķos gadījumos banka zemes iegādei var piešķirt aizdevumu 50% apmērā, taču tas pārsvarā notiek gadījumos, kad klients zemi pērk vietā, kur ir attīstīta infrastruktūra.
Banka pirms aizdevuma piešķiršanas var noteikt mājas pamatu iebetonēšanu vai pat ēkas karkasa uzbūvēšanu un jumta seguma ieklāšanu. Šādas darbības kredītiestāde kvalificē kā pašfinansējumu.
Pēc zemes iegādes ar arhitekta palīdzību jāsagatavo mājas projekts. Ņemot vērā, ka cilvēks būvē savu sapņu māju un pilnībā uzticas arhitektam, bieži vien mākslinieka idejas var apburt klienta prātu, kā rezultātā sapņu mājas skicēs tiek iekļauti sarežģīti būvniecības mezgli un neadekvāti liela platība. Būvējot savu sapņu māju, cilvēks bieži vien izvēlas dārgus būvniecības un apdares materiālus, kas ir viena no izplatītākajām problēmām un ievērojami kāpina būvniecības izmaksas. Pirms atkārtotas došanās uz banku tāpat jāsagatavo arī pilna būvniecības tāme mājas celtniecības pabeigšanai. Esošajos apstākļos kvalitatīvas mājas celtniecības izmaksas sasniedz 1000–1100 eiro par kvadrātmetru, norāda eksperts.
Kad kredītiestādes prasības izpildītas, klients dodas uz banku, kur saņem vēl vienu "mājas darbu", proti, pie nekustamo īpašuma vērtētāja jānosaka mājas tirgus vērtība. Un šajā brīdī, pēc eksperta domām, sākas reāla problēma: ar salīdzinošo darījumu metodi noteiktā mājas nākotnes tirgus vērtība izrādās ievērojami mazāka nekā būvnieku sagatavotā tāme.
Eksperts, ar piemēru ilustrējot situāciju, uzsver: "Ja 200 kvadrātmetrus plašās sapņu mājas būvniecības tāme sasniedz 200 000–220 000 eiro, bet vērtētāja noteiktā nākotnes tirgus vērtība ir 160 000 eiro, no kuriem banka finansē tikai 70%, būvniecība vienkārši apstājas, jo nepietiek līdzekļu. Banka nekad kredītu neizsniegs, ja radīsies šaubas par mājas būvniecības pabeigšanu un nodošanu ekspluatācijā. Kur ņemt atlikušos 70 000–90 000 eiro?"
Lai izvairītos no raksturotās situācijas un iespējamiem zaudējumiem, eksperts piedāvā vienkāršu risinājumu: "Jau pašā sākumā pirms zemes iegādes būtu vēlams atrast arhitektu, aizbraukt uz noskatīto īpašumu un kaut vai idejas līmenī uzskicēt projektu. Vērtīgi ir arī apsvērt mājas platību: varbūt lietderīgāk par zemi samaksāt 30 000 eiro vairāk, izvēloties to labā vietā, kas būtiski palielina īpašuma vērtību, un māju uzbūvēt par 25 kvadrātmetriem mazāku. Pie vērtētāja būtu jāiet tad, kad ir zināma konkrēta būvniecības vieta, ir zemes robežu plāns un skaidra vīzija par ēku (plānojums, arhitektūra). Vērtētājam tas palīdzēs noteikt objektīvāku mājas nākotnes tirgus vērtību, kas savukārt nākotnē novērsīs iespēju saskarties ar problēmām. Šajā gadījumā pilnīgi pietiek ar projekta skici, un saskaņots projekts nav vēlams, lai to būtu iespēja koriģēt. Būtiski lētāk ir trenēties uz papīra, nevis dabā – uz nopirkta zemesgabala skicēt ēku. Konsultācija pie kvalificēta vērtētāja maksās lētāk, un tam būs lielāks ieguvums, nekā paļauties tikai uz savu lielo sapni un arhitekta ieteikumiem. Ir jāuzklausa arī vērtētāja viedoklis par īpašuma nākotnes gala vērtību."
