Komercplatību tirgus pārskats: Mežu cenas kāpušas par 74%; aug pieprasījums pēc industriālā segmenta īpašumiem

2022. gads nesis izaicinājumus daudzām nozarēm, tostarp nekustamā īpašuma komercsegmentam. Pērn piedzīvots viens no straujākajiem EURIBOR likmes pieaugumiem pēdējo divdesmit gadu laikā, 12 mēnešu likmei pārsniedzot 3% (2008. gada krīzē EURIBOR pārsniedza 5%). Neraugoties uz augsto inflāciju un iedzīvotāju pazemināto pirktspēju, patēriņa cenām kopš 2020. gada pieaugot par 30%, komerciālo īpašumu segments turpina attīstīties, hameleona veiklībā pielāgojoties tirgus īpatnībām. Tiek būvēti jauni biroju kompleksi, attīstītas industriālās noliktavas un loģistikas centri, kā arī atvērti jauni mazumtirdzniecības veikali. Īpaši aktīvs ir meža segments – par spīti tam, ka pēdējo divu gadu laikā vidējā cena meža īpašumiem Latvijā ievērojami pieaugusi. Pērnā gada novērojumus nekustamo īpašumu komercsegmentā “Latio” apkopojis ikgadējā “Komercplatību tirgus pārskatā”.

Biroju platību segments

Lai gan 2022. gadā arvien palielinājās interese par biroju telpām, jauno platību piedāvājums auga mēreni. Salīdzinot ar pērnā gada pirmo pusgadu, nomas cenas A klases biroju telpām vidēji bija 17-18 EUR par kvadrātmetru.

Ja pagājušajā pārskata periodā “Latio” novēroja pastiprinātu interesi tieši par nelielām biroju platībām, šobrīd ir stabila interese par dažāda tipa birojiem – gan nelieliem un kompaktiem, gan plašiem un ietilpīgiem. Liela daļa uzņēmēju, ņemot vērā hibrīdā darba režīma iespējas un augstos komunālos maksājumus, joprojām izvēlas samazināt biroju nomājamās platības.

Potenciālo klientu vidū nemainīgi aktuāls kritērijs ir stāvvietu pieejamība. Joprojām liela vērība tiek pievērsta energoefektivitātei – arvien biežāk interesenti kā būtisku aspektu norāda ne tikai platību fiksētās nomas maksas, bet arī kopējās izmaksas telpu uzturēšanai un apsildei.

Industriālo telpu segments

Pēdējo trīs gadu laikā industriālo platību segments ir aktīvi paplašinājies. Ņemot vērā patērētāju pieaugošo prasību pēc iespējām preces iegādāties attālināti, pieprasījums pēc noliktavām un loģistikas centriem nesamazinājās arī pēc pandēmijas beigām. Rezultātā ļoti organiski reaģēja arī nekustamā īpašuma tirgus: kopējās industriālo telpu platības paplašinājās, ātri piesaistot nomniekus kvalitatīvākajiem objektiem. Gan A, gan B klases noliktavām cenas nedaudz samazinājās – A klases noliktavas varēja iznomāt, sākot no 4,3 līdz pat 6 EUR/m2, savukārt B klases no 3,5 līdz 4 EUR/m2.

“Šobrīd industriālais sektors attīstās noteiktā virzienā. Tirgū parādās ļoti daudz brīvu platību zemākas klases objektos, kā arī vērojams liels pieprasījums pēc energoefektīviem īpašumiem. Vietām pieprasījums pārsniedz piedāvājumu - jaunuzbūvētās noliktavas tiek rezervētas un “izķertas” ļoti ātri, jau būvniecības stadijā. Vērojot tirgu, redzēsim, vai aktīvā būvniecība inflācijas ietekmē sāks palēnināties, vai gluži otrādi –  investori vēlēsies ieguldīt arvien jaunos projektos. Esošajā situācijā industriālo telpu ienesīgums, salīdzinot ar 2022. gada pirmo pusgadu, ir pieaudzis, tomēr nav sasniedzis 2019. gada – pirms pandēmijas – līmeni,“ vērtē “Latio” tirgus analītiķe Rūta Roze.

Mazumtirdzniecības telpu segments

Patērētājiem, arvien vairāk izmantojot attālinātās iepirkšanās priekšrocības, tirdzniecības sektors saskārās ar krasu ieņēmumu samazinājumu. Īpaši smagu finansiālu kritumu Covid-19 ierobežojumu iespaidā piedzīvoja daļa tās tirdzniecības vietas, kas atradās tālu no aktīvām, citkārt cilvēku piesātinātām lokācijām (piemēram, ārpus lielajiem tirdzniecības centriem), kā rezultātā telpas tika atbrīvotas. Minimālās tūristu plūsmas un iedzīvotāju mainīto iepirkšanās paradumu dēļ liela daļa Vecrīgas veikalu skatlogu kļuva tukši, tirgotājiem nespējot segt kopējos izdevumus un vienlaicīgi - nopelnīt. Šobrīd "tukšo vitrīnu" stāvokli veicina apjomīgās komunālās izmaksas, daudziem tirgotājiem pārvērtējot, vai tiešām ir nepieciešams nomas maksas ziņā dārgākais 1. stāvs, vai tomēr komercdarbību var pārcelt uz augstāku stāvu.

Atsevišķās tirdzniecības vietās stabilu pieprasījumu palīdz uzturēt spēcīgi esošie nomnieki, piesaistot klientus ne tikai sev, bet arī apkārt esošajām telpām. Lēnāk, bet pakāpeniski aug pieprasījums arī pēc cilvēku plūsmas ziņā mazāk intensīvām vai nomaļus esošām lokācijām ar nelielu telpu platību – piemēram, centra mazākajās ielās.  

Mežu zemes un lauksaimniecībā izmantojamo zemju (LIZ) segments

Īpaši rezistents ārējo apstākļu ietekmē pērn izrādījies mežu un LIZ tirgus segments, parādot ievērojamu noturību ne tikai pret ģeopolitiskajām, bet arī pret kokmateriālu un finanšu tirgus svārstībām. Ārvalstu investoru interese turpina pieaugt, un šobrīd tiek pirkti arī tādi īpašumi, kas klientu acīs iepriekš netika ņemti vērā kā iegādei atbilstoši varianti. Svarīgs aspekts meža un LIZ segmentā ir operatīva un efektīva īpašumu vērtēšana – pircējam ir būtiski pēc iespējas ātrāk iegūt kvalitatīvu objekta izvērtējumu ar mērķi izvairīties no situācijas, kurā iegādātais īpašums neatbilst faktiskajam stāvoklim dabā. Ņemot vērā lielo pieprasījumu, arvien vairāk darījumu notiek, izmantojot vairāksolīšanu – vienam īpašumam ir vairāki potenciālie pircēji, un, kādam solot vairāk, cena paaugstinās. Rezultātā īpašnieks objektu var pārdot ievērojami dārgāk nekā noteikts sākumcenā.

Līdztekus augstajam pieprasījumam ceļas īpašumu cenas. Neskatoties uz atsevišķiem darījumiem ar rekordaugstām summām, LIZ īpašumu cenām pārsniedzot pat 12 000 EUR/ ha, statistiski vidējās cenas lauksaimniecības zemēm pērn turējās dažu tūkstošu EUR robežās par hektāru. Zemgalē vidējā LIZ cena pērn bija 4472 EUR/ ha, bet Kurzemē – 4295 EUR/ha. Zemgalē un Sēlijā fiksētas arī valstī augstākās vidējās nomas maksas, atkarībā no novada svārstoties robežās no 70 līdz 300 EUR par hektāru, savukārt viszemākā maksa bija vērojama Latgalē, kur viena hektāra noma izmaksāja no 70-150 EUR.

Pārmaiņu laiki nav beigušies – joprojām piedzīvojam satraucošu laikmetu, kurā katrs spertais solis vienā jomā var radīt būtisku tauriņa efektu citā. Taču komercīpašumu segments pārmaiņu apstākļos ir krietni elastīgāks. “Komercīpašumu tirgus demonstrējis apbrīnojamu noturību pēdējos gados. Pat ekonomikas slēgšana būtiski neiedragāja investoru pārliecību. Tuvākie ceturkšņi rādīs - vai tirgus ir tik pat imūns pret inflācijas apkarošanu un ar to saistīto likmju celšanu, “ prognozē “Latio” valdes priekšsēdētājs Edgars Šīns.