Latio: Namīpašumu īres tirgus kļūst pievilcīgāks
2020. gadā Covid-19 pandēmijas ietekmē strauji palielinājās brīvo īres telpu vakance, kas veicināja pakāpenisku īres cenu samazināšanos, bet, sākot no 2021. gada pirmā pusgada, mazinoties ierobežojumiem, sāka atdzīvoties gan īstermiņa, gan ilgtermiņa īres tirgus, liecina SIA Latio tirgus analīze par darījumiem ar namīpašumiem un īres dzīvokļu piedāvājumiem.
“Viszemākais īres cenas līmenis tika sasniegts 2020. gadā aprīlī, kad tikko bija pasludināta ārkārtas situācija valstī un ieviesti ierobežojoši pasākumi. Līdz ar nepieciešamību strādāt un mācīties no mājām pieprasījums pēc īres dzīvokļiem centrā būtiski samazinājās, bet jau 2021. gada vasarā, mazinoties ierobežojumiem, Rīgas pilsētā atgriezās studenti no reģioniem un ārzemēm, kā arī Latvija tika atvērta tūristu apmeklējumiem. Daļa biroju darbinieku atgriezās savās darbavietās un izvēlējās atkal dzīvot tuvāk savai darba vietai. Tādēļ no 2021. gada jūnija līdz augustam pieprasījums pēc īres dzīvokļiem Rīgas centrā ir atgriezies teju 2019. gada līmenī,“ secina SIA Latio vērtētāja Jeļena Boiko.
Šobrīd augsts pieprasījums pēc īres dzīvokļiem ir jaunajos projektos. “Dzīvokļa kvalitāte kļūst par aizvien svarīgāku faktoru īres dzīvokļa izvēlē. Atbilstoši ekspertu novērojumiem, izīrētājam jāiegulda dzīvokļa remontā un iekārtojumā pirms tas tiek piedāvāts tirgū, lai tas būtu pieprasīts. Lai gan pieprasījums šobrīd ir augsts, nekvalitatīvu dzīvokli izdosies izīrēt tikai par būtiski zemāku cenu,“ vērtē J. Boiko.
2020. gadā darījumu skaits ar namīpašumiem Rīgā, salīdzinot ar 2019. gadu, ir būtiski samazinājies. Ja 2019. gadā bija reģistrēti 20 darījumi ar namīpašumiem platībā no 500 līdz 5500 m2, tad 2020. gadā tika reģistrēti tikai 7 darījumi.
“Ņemot vērā Covid pandēmijas ierobežojumus, ļoti daudzi investori izvēlējās nogaidošu pozīciju, uzskatot, ka, mazinoties īres cenām, īpašnieki ar laiku būs spiesti samazināt arī pārdošanas cenu. Taču, novērojot cenas dinamiku, var secināt, ka pārdošanas cenas tomēr nav samazinājušās. 2021. gada situācija tirgū sāka uzlaboties, pirmajā pusgadā jau ir reģistrēti 5 darījumi, kas ir gandrīz divreiz vairāk, salīdzinot ar 2020. gada pirmā pusgada reģistrēto darījumu skaitu,“ informē J. Boiko.
Neskatoties uz kopējo situāciju valstī, 2020. gadā vidējā namīpašumu kvadrātmetra pārdošanas cena, salīdzinot ar 2019. gada cenu, ir palielinājusies par 25%, sasniedzot 523 EUR/m2. 2021. gada pirmajā pusgadā vidējā pārdošanas cena, ņemot vērā 5 notikušos darījumus, bija 499 EUR/m2. Visvairāk ir pirkti namīpašumi ar ēku kopējo platību no 1000 līdz 3000 m2. Visbiežāk reģistrētas kopējās darījumu summas ir no 500 000 līdz 1.5 milj. EUR.
“Ņemot vērā, ka darījumu skaits ar namīpašumiem Rīgā ir ļoti neliels un katrs darījums savā ziņā ir unikāls, protams ir grūti veidot secinājumus par namīpašumu kvadrātmetru cenas dinamiku, jo viens darījums par ievērojami lielu summu varētu krietni mainīt vidējo kvadrātmetra cenu, bet grību atzīmēt, ka kopumā interese no pircēju puses iegādāties īres namus nav mazinājusies, tieši pretēji – palielinājusies, ko daļēji veicinājusi arī jaunā dzīvojamo telpu īres likuma pieņemšana 2021. gada 17. martā,“ secina J. Boiko.
Viņa atzīst, ka līdz šīm, ir vērojama situācija, ka pirktos namīpašumus varētu sadalīt trīs segmentos - namīpašumi sliktā vai neapmierinošā stāvoklī, kurus iegādājas, lai veiktu to pilno rekonstrukciju, vidusmēra namīpašumi ar naudas plūsmu, kas daļēji atbilst tirgus līmenim, kurus iegādājas, lai veiktu daļējus uzlabojumus, atbrīvot no ilgtermiņa īrniekiem, pacelt īres maksas un pārdot kā īres namu ar pievilcīgu naudas plūsmu vai izpārdot kā dzīvokļus un pilnībā rekonstruēti namīpašumi ar stabilu naudas plūsmu un maksimālo aizpildījumu. “ Šobrīd visvairāk darījumu notiek ar pirmā un otrā tipa namīpašumiem, kurus iegādājas, lai veiktu rekonstrukciju un dzīvokļu izpārdošanu. Vismazāk darījumu ir ar pilnībā rekonstruētiem īres namiem ar stabilu naudas plūsmu, jo piedāvājumu skaits ar trešā tipa namīpašumiem ir ļoti ierobežots. Cerams, ka jaunā dzīvojamo telpu īres likuma pieņemšana veicinās trešā segmenta attīstīšanu un 2022. gadā Rīgā paradīsies daudz vairāk jaunuzcelto vai rekonstruēto īres namu ar kvalitatīvo servisu un efektīvo apsaimniekošanu,“ stāsta J. Boiko.
Rīgas pilsētā, 2021. gadā namīpašumi pirms rekonstrukcijas stadijā, tiek pārdoti par cenām no 300 līdz 500 EUR/m2, centrā sasniedzot 600 EUR/m2. Ēkas, kurās daļēji veikti remontdarbi un dzīvokļi izīrēti atbilstoši brīvai tirgus situācijai, pārdošanas cenas svārstās 500 - 800 EUR/m2 robežās, atsevišķos gadījumos arī virs 1000 EUR/m2, ja īpašums ir teicamā stāvoklī, dzīvokļi ir nelielas platības un īpašums nodrošina labu ienākumu. Namīpašumi, kuros īpašnieki veic pilnu to rekonstrukciju un pilnībā atjauno ēkas atbilstoši mūsdienu prasībām, pārdošanas tirgū kā vienots namīpašums praktiski neatgriežas. Ņemot vērā ievērojamās rekonstrukcijas darbu izmaksas, šādus īpašumus īpašnieki saglabā kā īres namus vai veic to izpārdošanu pa atsevišķiem dzīvokļiem vai komerctelpām.
“Līdz ar jauno īres regulējumu ieviešanu, Latvijas īres tirgus paliek arvien pievilcīgāks. No investoriem ir liela interese par šo segmentu un tuvākajos gados vairāki investori jau ir ieplānojuši investēt jauno un renovēto īres namu iegādē vai būvniecībā. Saskaņā ar nekustamā īpašuma attīstītāju alianses ekspertu prognozēm, īres tirgum Latvijā ik gadu ir plānots piesaistīt līdz pat 100 miljonu eiro lielas investīcijas,“ secina J. Boiko.
