Lauku īpašumu tirgus indekss: 50% īpašnieku gada pirmajos mēnešos pārdevuši mežu zem tirgus cenas

Vidējās meža īpašumu cenas Latvijā turpina pieaugt, tomēr liela daļa īpašnieku stāvus bagāti no darījuma nekļūst. Pēc nekustamo īpašumu aģentūras “Latio” apkopotā ikmēneša “Lauku īpašumu tirgus indeksa”* datiem, šī gada pirmajos mēnešos puse īpašnieku pārdevuši īpašumu zem tirgus cenas. Labā ziņa – kopš decembra šādu darījumu īpatsvars samazinājies par 10%, viešot cerību, ka meža īpašnieku spēja atpazīt negodīgu darījumu risku pakāpeniski palielinās. 200 EUR/ ha robežai tuvojas arī vidējā nomas maksa par lauksaimniecībā izmantojamām zemēm (LIZ) – augstāka cena ir īpašumiem ar izdevīgu atrašanās vietu, infrastruktūru, sakārtotu meliorācijas sistēmu un citiem faktoriem. Pagaidām “Latio” nav novērojis pastiprinātu meža un LIZ īpašnieku interesi finanšu trūkuma dēļ pārdot savus īpašumus piespiedu kārtā, kā tas notika 2008. gada krīzes laikā.

Jaunākie “Lauku īpašumu tirgus indeksa”* dati (februāris)

Lauksaimniecībā izmantojamās zemes (LIZ):

• 43% – vidējais 1 ha lauksaimniecības zemes pārdošanas cenas pieaugums attiecībā pret 2020. gadu (2023. gada janvārī – 41%; 2022. gada decembrī – 40%);
• 183 EUR/ha – vidējā lauksaimniecības zemes nomas maksa gadā Latvijā (2023. gada janvārī – 178 EUR/ha; 2022. gada decembrī – 170 EUR/ha);
• 330 EUR/ha – augstākā lauksaimniecības zemes nomas maksa gadā Latvijā (2023. gada janvārī – 330 EUR/ha; 2022. gada decembrī – 330 EUR/ha).

Meža īpašumi:

• 62% – vidējā summa, ko pārpircēji samaksājuši īpašniekam no reālās tirgus vērtības, pārējo paturot sev (2023. gada janvārī – 60%; 2022. gada decembrī – 60%);
• 50% – pārdevēji pārdevuši īpašumu zem tirgus cenas (2023. gada janvārī – 50%; 2022. gada decembrī – 60%);
• 30 minūtes – vidēji tik ilgs laiks paiet no sludinājuma publicēšanas brīža līdz pirmajam pircēja piedāvājumam īpašumam par tirgus cenu (2023. gada janvārī – 30 minūtes; 2022. gada decembrī – 15 minūtes).
  

Pēdējo gadu laikā meža īpašumu tirgus būtiski transformējies. Ja līdz 2017. gadam tirgū galvenokārt dominēja dažas lielākas investīciju kompānijas ar mērķi iegādāties mežu kapitāla uzkrāšanai, kopš 2018. gada Baltija pārvērtusies par resursu bāzi Ziemeļeiropas koksnes patērētājiem – investori būtiski kāpināja ieguldījumus, pērkot meža un lauku zemes ilgtermiņa investīcijām. Veids, kā īpašums no pārdevēja nonāk līdz pircējam, nav mainījies gadu desmitiem – vairumu meža un lauksaimniecības zemju īpašnieku sākotnēji uzrunā pārpircējs, kas nereti iegādājas īpašumu par neadekvāti zemu cenu, un tālāk par daudz lielāku summu pārdod investoram. Lai nepieļautu situāciju, kurā meža īpašnieks nezināšanas dēļ noslēdz sev neizdevīgu darījumu, “Latio” nekustamo īpašumu eksperti aicina īpašniekus vienmēr pārbaudīt meža vai lauksaimniecības zemes patieso, tirgum atbilstošo vērtību.

Lai gan šī brīža darījumu dinamiku nevar nosaukt par zemu, pašlaik meža nozari caurstrāvo nesakārtota likumdošana, kontroles mehānismu trūkums un pat reketam raksturīgas iezīmes, manipulēt spējīgiem pārpircējiem gūstot bagātību no meža īpašnieku nezināšanas. Nereti īpašniekam pat nerodas aizdomas, ka valsts nozīmētie uzraugi un konsultanti darbojas kāda uzpircēja interešu vārdā. Savukārt pārpircēju tiešā komunikācija ar meža īpašnieku rezultējas ar vienpusēji izdevīgu darījumu, īpašniekam bieži vien neapzinoties, par cik lielu peļņas summu viņš patiesībā ticis apkrāpts. Tāpat var novērot dažādas investoru un pārpircēju manipulācijas ar mērķi apiet kapitāla pieauguma nodokli. Tas jūtami sarežģī darījumus, taču beigās var izrādīties, ka cena par kuru īpašums tiek pārdots, nemaz nenosedz kapitāla pieauguma nodokļa ietaupījumu – izrādās, ka godīgs darījums par adekvātu tirgus cenu būtu izrādījies daudz izdevīgāks.

“Latio” savā komercplatību gada pārskatā jau vēstīja, ka meža nozarē pēdējos divos gados ir piedzīvots 74% kāpums pret 2020. gada cenām. Salīdzinoši augsto kokmateriālu cenu un pieprasījuma ietekmē liela daļa meža īpašnieku joprojām izvēlējās pārdot mežizstrādei tikai cirsmas, paturot pašu īpašumu. Pērn gada vidū cenas un pieprasījums piebremzējās zāģbaļķiem, bet gada nogalē - arī papīrmalkai un citiem kokmateriāliem. Neskatoties uz cenu samazinājumu, vidējais cenu līmenis joprojām saglabājas rekordaugsts.

Tāpat lielu ietekmi atstājis arī pērnā gada 24. februāris, kad sākās Krievijas iebrukums Ukrainā. Atsakoties no Baltkrievijā ražotās šķeldas, rezultātā malkas cena Latvijā pieaugusi gandrīz trīs reizes, bet šķeldas – gandrīz četras. Lielu lomu vietējā tirgū nosaka arī skandināvu ražotāju pieprasījums pēc tādiem kokmateriāliem, kādus iepriekš iegādājās no Krievijas un Baltkrievijas. Vairākus mēnešus tirgū varēja novērot neredzēti augstu bērza papīrmalkas un finierkluču cenas. Šobrīd cena ir stabilizējusies, taču daudz būs atkarīgs no turpmākajiem laikapstākļiem un ģeopolitiskās situācijas.

*Lauksaimniecībā izmantojamo zemju (LIZ) un meža īpašumu tirgus šobrīd ir viens no aktīvākajiem, taču potenciālajiem darījumu dalībniekiem šobrīd trūkst objektīvas, publiski pieejamas informācijas par norisēm šajā tirgus segmentā. Lai veicinātu pircēju un pārdevēju informētību, “Latio” katru mēnesi publicē “Lauku īpašumu tirgus indeksu”, atspoguļojot aktuālos tirgus situācijas datus.