Lauku īpašumu tirgus indekss: Meža cenās apsteidz igauņi – kaimiņos cena par hektāru tuvojas 8000 EUR

Kamēr nekustamo īpašumu segments lēnām mostas no ziemas miega, mežu un lauksaimniecības zemju sektorā rosība turpinās – pakāpeniski pieaug vidējā summa, ko pārpircēji darījumā samaksā īpašniekam no reālās tirgus vērtības summas. Šobrīd tie ir 64%. Savukārt mēneša laikā uz pusi pieaudzis vidējais laiks, kas paiet no sludinājuma publicēšanas brīža līdz pirmajam pircēja piedāvājumam. Lai izprastu tirgus situāciju Baltijas valstu kontekstā, šoreiz “Lauku īpašumu tirgus indeksa” ietvaros analizējam meža īpašumu tirgus segmentu Igaunijā, kur vietām vidējas meža īpašumu cenas ir pat augstākas nekā mežiem bagātās Somijas dienvidos.

Jaunākie “Lauku īpašumu tirgus indeksa”* dati (marts)

Lauksaimniecībā izmantojamās zemes (LIZ):

• 13% - vidējās LIZ cenas starpība starp Latviju un Igauniju 2022. gadā;
• 183 EUR/ha – vidējā lauksaimniecības zemes nomas maksa gadā Latvijā (2023. gada februārī – 183 EUR/ha; janvārī – 178 EUR/ha; 2022. gada decembrī – 170 EUR/ha);
• 330 EUR/ha – augstākā lauksaimniecības zemes nomas maksa gadā Latvijā (2023. gada februārī – 330 EUR/ha; janvārī – 330 EUR/ha; 2022. gada decembrī – 330 EUR/ha).

Meža īpašumi:

• 64% – vidējā summa, ko pārpircēji samaksājuši īpašniekam no reālās tirgus vērtības, pārējo paturot sev (2023. gada februārī – 62%; janvārī – 60%; 2022. gada decembrī – 60%);
• 50% – pārdevēji pārdevuši īpašumu zem tirgus cenas (2023. gada februārī – 50%, janvārī – 50%; 2022. gada decembrī – 60%);
• 1 h – vidēji tik ilgs laiks paiet no sludinājuma publicēšanas brīža līdz pirmajam pircēja piedāvājumam īpašumam par tirgus cenu (2023. gada februārī – 30 min; janvārī – 30 minūtes; 2022. gada decembrī – 15 minūtes).

Meža īpašuma cenu lielā mērā ietekmē tā atrašanās vieta, meža augšanas apstākļu tips, mežaudzes vecums, koku suga un krāja, kvalitāte, saimniecisko aprobežojumu esamība, ceļu kvalitāte un citi faktori. Tāpēc meža cena būtiski atšķirsies, piemēram, briestaudzei un jaunaudzei, mežam ar dominējošo sugu priedi vai ar dominējošo sugu apsi.

Līdzīgi kā Latvijā, arī Igaunijā meži aizņem vairāk nekā pusi kopējās teritorijas – aptuveni 52%. Pateicoties lielajam dabiski atjaunoto mežu īpatsvaram, kaimiņvalstī var novērot bagātīgu koku sugu daudzveidību, turklāt nepilni 18% ir aizsargājamās meža zemes. Pēdējā desmitgadē stādījumu apjoms ir pakāpeniski pieaudzis un 2020. gadā sasniedza 7,6 m3/ha. Igaunijā nepilnus 34% aizņem priedes, aptuveni 27% ir bērzi un 20% - egles. Savukārt Latvijas mežos dominē bērzi, koku platībām pārsniedzot 27% no visas mežu teritorijas. Arī pie mums skujkoki ir salīdzinoši izplatīti – priedes aizņem teju 26% mežu teritorijas, bet egles 19,4%.

Igaunijā vidējā meža cena šobrīd ir teju divas reizes augstāka nekā Latvijā. Kaimiņvalstī hektārs meža vidēji maksā 7702 EUR, savukārt Latvijā – 3975 EUR**. Augstākās mežu cenas Igaunijā novērojamas Harju reģionā valsts ziemeļos, kur cena par hektāru sasniedz pat 9800 EUR, kā arī Jervas un Jegevas apriņķos valsts vidienē, cenām pārsniedzot 9000 EUR/ha. Vidējā meža zemes cena Igaunijā pēdējā desmitgadē ir strauji palielinājusies, pat apsteidzot cenas, kas raksturīgas mežainajiem Somijas dienvidu reģioniem. Cenas pieaugums kopš 2011. gada ir 4,2 reizes. No 2019. gada līdz 2022.gadam cena pieaugusi pat par 98,6%. Salīdzinājumam – Latvijā kopš 2019. gada vidējā meža zemes cena pieaugusi par 78,7%.

Foto: Att.1. Vidējās mežu cenas dažādos Igaunijas apgabalos 2022. gadā (EUR/ha)

Foto: Att.2. Vidējo mežu cenu salīdzinājums Latvijā un Igaunijā (EUR/ha) Dati par Latvijas mežu cenām ar Latio korekciju

**Faktiskais darījumu skaits un mežu cenas Latvijā varētu būt vēl lielākas – arī daudzas no lauksaimniecībā izmantojamām zemēm (LIZ) sastāv no mežiem, neskatoties uz to, ka zemesgrāmatā teritorijas reģistrētas kā LIZ. Jāņem vērā, ka Valsts zemes dienesta un “Latio” darījumu statistikā tiek uzskaitīti dati par vidēja un jaunāka vecuma  mežiem, kurus investori iegādājas apsaimniekošanai ilgtermiņā. Latvijā darījumi iedalās divos līgumu veidos, pērkot zemi ar mežu viena darījuma ietvaros vai meža zemes un bioloģiskos aktīvus iegādājoties atsevišķi. Ja statistikā iekļautu abus līgumu veidus – gan darījumus zemēm ar mežiem, gan mežaudzes un zemes – iespējamā vidējā cena par hektāru tuvotos sešiem tūkstošiem EUR. Turpretī igauņu nekustamā īpašuma statistika ir precīzāka un kopā ietver gan meža zemi, gan mežaudzes – tas nozīmē, ka patiesā vidēja cenas atšķirība starp abām valstīm varētu būt pusotra līdz divu tūkstošu robežās.

Pērn Igaunijā notikuši nepilni 2200 darījumi ar mežu zemēm, Latvijā – par 17% vairāk jeb 2630. Lai gan darījumu skaita ziņā esam priekšā, jāņem vērā arī valstu platības – Latvijas kopējā platība ir divus miljonus hektāru lielāka nekā igauņiem. Jo lielāka platība, jo vairāk zemes, ar kurām, veikt darījumus. Tāpat kā Latvijā, arī kaimiņos ievērojamu meža platību apsaimnieko valsts, proti, 45% jeb 1,03 milj. ha pieder uzņēmumam “Riigimetsa Majandamise Keskus”. Šīs zemes pārdošanai tirgū nenonāk – tāpat kā “Latvijas valsts mežiem” piederošiem 1,5 milj. ha. No piedāvājumā esošajiem mežu īpašumiem platību ziņā vidējā pārdoto mežu platība Latvijā nedaudz pārsniedz 9 ha. Pērn tieši Vidzemē un Zemgalē bija vērojamas lielākās vidējās pārdotās meža platības, attiecīgi 10,5 ha Vidzemē un 10,6 ha Zemgalē. Igaunijā savukārt darījumi lielākoties notiek ar mazākiem mežu īpašumiem, kuru platība vidēji sasniedz 7,8 ha.

*Lauksaimniecībā izmantojamo zemju (LIZ) un meža īpašumu tirgus šobrīd ir viens no aktīvākajiem, taču potenciālajiem darījumu dalībniekiem šobrīd trūkst objektīvas, publiski pieejamas informācijas par norisēm šajā tirgus segmentā. Lai veicinātu pircēju un pārdevēju informētību, “Latio” katru mēnesi publicē “Lauku īpašumu tirgus indeksu”, atspoguļojot aktuālos tirgus situācijas datus.