Mājokļu pircēju pārliecības indekss: Atgriežas pircēju interese par mājokļu iegādi
Marts sakustinājis ledu ne tikai Latvijas ūdenstilpēs, bet arī nekustamo īpašumu tirgū – rosība notiek, taču saukt to par atkusni būtu pāragri. Mājokļu segmentā, īpaši Rīgā un Pierīgā, parādījusies aktivitāte. Potenciālie pircēji kļuvuši elastīgāki savos nosacījumos, apsverot arī otrreizējā tirgus piedāvājumu, turpretī pārdevēji cenas šūpot negrib, tādējādi paildzinot objekta pārdošanai nepieciešamo dienu skaitu. Salīdzinot ar 2022. gada nogali, sērijveida dzīvokļu piedāvājums Rīgā palielinājies par 15%, bet īrei pieejamo dzīvokļu skaits sarucis par 6%. Vairumā gadījumu pircēji lūkojas pēc kvalitatīva, dzīvošanai gatava mājokļa – par šādiem īpašumiem pircēji gatavi pacīnīties, turklāt 31% darījumu notiek bez kredīta piesaistes, secināts nekustamo īpašumu aģentūras “Latio” jaunākajā “Mājokļu pircēju pārliecības indeksā”.
“Mājokļu pircēju pārliecības indeksa”* dati par martu:
- 83 dienas – vidēji tik ilgs laiks bijis nepieciešams, lai pārdotu mājokli par tirgus cenu (februārī – 85; janvārī -80; decembrī – 70; novembrī – 61; oktobrī – 45; septembrī – 36);
- 5% mājokļu pārdoti viena mēneša laikā no sludinājuma publicēšanas brīža (februārī – 4%; janvārī – 4%; decembrī – 5%; novembrī – 5%; oktobrī – 8%; septembrī – 12%);
- 51% pārdevēju ir prasījuši tirgus situācijai nesamērīgi augstu cenu (februārī – 50%; janvārī – 52 %; decembrī – 52%; novembrī – 51%; oktobrī – 55%; septembrī – 58%);
- 2% pircēju ir piedāvājuši augstāku cenu nekā norādīts sludinājumā (februārī – 1%; janvārī – 1%; decembrī – 1%; novembrī – 1%; oktobrī – 2%; septembrī – 2%);
- 31% darījumu notikuši bez kredītu piesaistes (februārī – 30%; janvārī – 29%; decembrī – 29%; novembrī – 28%; oktobrī – 26%; septembrī – 26%).
Martā jauno projektu cena otrreizējā tirgū Rīgas centrā vidēji svārstās ap 2500 EUR/ m², bet apkaimēs – 1930 EUR/ m² jeb par 2% mazāk nekā 2022. gada 4. ceturksnī. Līdz marta vidum galvaspilsētas apkaimēs reģistrēti 90 šādi darījumi. Vairāk nekā puse jeb 59% darījumu jauno projektu otrreizējā tirgū Rīgas centrā notikuši par 2000-3000 EUR/ m², bet gandrīz ceturtā daļa – 3000-4000 EUR/ m² cenu diapazonā. Runājot par mājokļiem sērijveida projektos, vidējās darījuma cena Rīgas apkaimēs nedaudz pārsniedz 1000 EUR/ m² - iepriekš šāds cenu līmenis novērots 2021. gada vasarā. Pieprasītākās apkaimes pēc darījumu skaita ir Purvciems (13%), Ķengarags (13%) un Imanta (10%), bet projektu ziņā priekšroka visbiežāk tiek dota lietuviešu projektiem. Konkrētās apkaimes ir populāras arī otrreizējā tirgus jauno projektu segmentā: pērn visvairāk darījumu notikuši projektos “Ķengaraga zieds”, “Kaivas kvartālā”, “Salnas 21” un “Jaunā Teika”, savukārt Rīgas kreisajā krastā augstākā interese bijusi Imantas projektam “Metropolia”. Kopumā šajos projektos pārdoti vairāk nekā 160 mājokļu, taču jāņem vērā, ka tie ir liela mēroga projekti ar apjomīgiem ēku kompleksiem un plašu piedāvājumu.
Salīdzinot ar iepriekšējiem mēnešiem, martā nedaudz pieaugusi pircēju interese pēc kvalitatīviem, dzīvošanai gataviem īpašumiem, prioritāri ņemot vērā tādus faktorus kā ērta lokācija, augsta energoefektivitāte un mūsdienīga apdare. Mājokļu tirgū šādu īpašumu nav daudz, tādēļ pircēji ir gatavi pacīnīties un piedāvāt augstāku cenu par sludinājumā norādīto – šādu pircēju īpatsvars šobrīd ir 2%. Vairāksolīšanas īpatsvars gan saglabājies nemainīgs kopš 2022. gada vasaras beigām, kad mājokļu tirgū sāka parādīties sabremzēšanās pazīmes.
Šobrīd mājokli par tirgus cenu īpašnieks vidēji var pārdot divu ar pusi mēnešu laikā. Salīdzinājumam – pērnā gada septembrī tam nepieciešamais laiks bija vien 36 dienas. Vidēji 5% no visiem īpašumiem tiek pārdoti mēneša laikā no sludinājuma publicēšanas brīža – kopš februāra šādu mājokļu īpatsvars palielinājies par vienu procentpunktu. Galvenokārt situāciju ietekmē objekta cena, kuru īpašnieki nav gatavi pazemināt, neskatoties uz zemo pieprasījumu. Liela daļa īpašnieku ziemas mēnešos ieņēma nogaidošu pozīciju, vērojot nekustamā īpašuma tirgus dinamiku no malas un cerot uz pircēju intereses pieaugumu pēc apkures sezonas beigām. Ekspertu prognozes liecina, ka tie īpašnieki, kas nesamazināja cenas ziemas periodā, negrasās to darīt arī tagad. Mājokļu piedāvājumā tik tiešām atrodami īpašumi par tirgus situācijai neadekvāti augstām cenām, kas pircēju “meklē” jau ilgāk kā pusgadu – lielākoties tie ir dzīvokļi sērijveida projektos, kas tiek pārdoti līdz pat 20% dārgāk nekā to faktiskā tirgus vērtība. Ja šādi īpašumi tiktu izlikti pārdošanā par tirgus līmeņa cenām, pircējs visticamāk atrastos jau mēneša laikā.
Trešdaļa darījumu notiek bez kredīta piesaistes, savukārt 69% īpašumu iegādājas ar aizdevumu, turklāt, kā novērots, martā pircēji pirmajai iemaksai atvēlējuši krietni lielākas summas. Ņemot vērā arvien pieaugošo Euribor, kas visos likmes periodos šobrīd pārsniedz 3%, tādējādi sadārdzinot arī kredītmaksājuma apmēru, potenciālie pircēji meklē papildus veidus, kā veiksmīgāk realizēt plānoto īpašuma iegādi. Aktīvi tiek izmantotas ne tikai Altum programmas un personīgie ieguldījumi, bet arī piesaistīta radu palīdzība un pārdoti mantojumos iegūtie īpašumi.
“Daļa pircēju veikuši savdabīgu eksperimentu: objekti, kas rudenī tika izņemti no piedāvājuma, šobrīd sāk atgriezties sludinājumos, tādējādi īpašniekiem pārbaudot izmaiņas pircēju pieprasījumā un reakciju uz šā brīža īpašumu cenām. Pacietība sāk atmaksāties, proti, pircēji, kas nogaidījuši ar īpašuma iegādi, šobrīd kļuvuši daudz elastīgāki. Lai gan ievērojama pircēju daļa turpina raudzīties jauno projektu virzienā, tiek apsvērts arī otrreizējais tirgus kā starpposms ceļā uz mājokli pirmreizējā jaunajā projektā. Tāpat novērots intereses pieaugums saistībā ar zemes gabala iegādes iespējām,“ stāsta “Latio” tirgus analītiķe Ksenija Ijevleva.
Krietni lēnāk reaģē mājokļu tirgus reģionos. Pircēju aktivitāte Vidzemē** joprojām ir nogaidoša, intereses ziņā izceļas Cēsis un Valmiera, taču izvēli apgrūtina piedāvājuma trūkums – īpaši lauku īpašumiem un tehniski labā, kvalitatīvā stāvoklī esošiem dzīvokļiem par adekvātu tirgus cenu. Vairumā gadījumu darījumi notiek ar bankas finansējumu. Zemgalē tirgus ir rosīgāks un pircēji ir gatavi iesaistīties arī vairāksolīšanā; šāda situācija vērojama Jelgavā un tās novadā. Turklāt visai liels darījumu īpatsvars notiek par saviem personīgajiem līdzekļiem. Tāpat vērojama aktivitāte jaunu īres dzīvokļu un privātmāju lauciņā, top jauni projekti ilgtermiņa īrei.
Latgalē samazinājies to darījumu skaits, kas notikuši ar bankas finansējumu – lielākoties tiek iegādāti labas kvalitātes dzīvošanai gatavi īpašumi par tirgum atbilstošām cenām, kas jaunajam īpašniekam neprasa papildu ieguldījumus. Pircēji lēmumu par iegādi pieņem salīdzinoši ātri, jo šādu tehniski labā stāvoklī esošu īpašumu piedāvājums ir ļoti ierobežots. Daugavpilī un Rēzeknē trūkst jauno projektu un ēku renovācija norit gausi, tādēļ pamatā piedāvājumu veido otrreizējais tirgus. Privātmājas, kas neprasa lielus ieguldījumus un pārbūves, var pārdot divu līdz trīs nedēļu laikā, turpretī īpašumus ar cenām krietni virs tirgus līmeņa īpašnieki pārdod nevar jau vairāk nekā gadu, vienlaikus arī neapsverot domu par cenas samazināšanu. Lai šādiem īpašniekiem atspoguļotu reālo tirgus situāciju, nekustamo darījumu vadītājiem jāpieliek pūles un jāsagatavo detalizēta tirgus analīze ar līdzvērtīgiem darījumiem.
*Lai iedzīvotāji būtu labāk informēti par aktuālo situāciju nekustamā īpašuma tirgū, “Latio” ik mēnesi publicē “Mājokļu pircēju pārliecības indeksu”, apkopojot piecus visizteiksmīgāk raksturojošos situācijas rādītājus tirgū aizvadītajā mēnesī.
** Plašāka informācija par Vidzemes reģiona mājokļu tirgus tendencēm 2022. gadā lasāma “Latio” mājaslapā.
