Pētījums: Mājokļu tirgus dreifē Rietumeiropas virzienā – īre ņem virsroku pār iegādi
Oktobris nav nesis redzamas indikācijas par mājokļu tirgus status quo maiņu. Neskatoties uz rekordlīmeņa dzīvokļu piedāvājumu un diskusijām par valsts iespējām sniegt atbalstu hipotekāro kredītu ņēmējiem, darījumi arvien norit gausi. Tomēr paradigmas maiņa uzskatāmi notiek īres segmentā, iedzīvotājiem sākot pieņemt jauno realitāti gan par īres maksas attiecību pret potenciālajiem kredītmaksājumiem, gan citām īres priekšrocībām. Šāds modelis atbilst Rietumeiropas nekustamo īpašumu tirgum, kur iedzīvotāji augstāk vērtē mobilitāti un iespēju dzīvesvietu pielāgot konkrētā dzīves posma vajadzībām, izvēloties mājokli īrēt. Piemēram, pērn Vācijā īrētos īpašumos dzīvojuši vairāk nekā 53% iedzīvotāju, Austrijā 49%, Dānijā 40% - turpretī Latvijā vien 16%. Pašlaik īres opcija kļūst arvien aktuālāka, par ko liecina gan tirgus dalībnieku intereses pieaugums pircēju un pārdevēju pusē, gan pieejamāks īres maksājuma apjoms, salīdzinot ar mēneša maksu par hipotēku, secināts “Latio” jaunākajā “Mājokļu pircēju pārliecības indeksā”.
“Mājokļu pircēju pārliecības indeksa”* dati par oktobri:
- 85 dienas – vidēji tik ilgs laiks bijis nepieciešams, lai pārdotu mājokli par tirgus cenu (85 – septembrī; augustā – 87; jūlijā – 86; jūnijā – 86; maijā - 83; aprīlī – 81);
- 7% mājokļu pārdoti viena mēneša laikā no sludinājuma publicēšanas brīža (septembrī – 8%; augustā – 9%; jūlijā – 9%, jūnijā - 8%; maijā – 7%; aprīlī – 6%);
- 24% pārdevēju ir prasījuši tirgus situācijai nesamērīgi augstu cenu (septembrī – 25%; augustā – 45%; jūlijā – 46%, jūnijā – 48%; maijā – 50%; aprīlī – 49%);
- 0% pircēju ir piedāvājuši augstāku cenu nekā norādīts sludinājumā (septembrī – 0%; jūlijā – 1%; jūnijā – 1%; maijā – 1%; aprīlī – 2%; martā – 2%; februārī – 1%);
- 30% darījumu notikuši bez kredītu piesaistes (septembrī – 31%; augustā – 30%; jūlijā – 30%; jūnijā – 32%; maijā – 33%; aprīlī – 33%);
- 9% ** - par tik izdevīgāk šobrīd mājokli ir īrēt nekā pirkt.
Kopš gada sākuma pārdošanā esošo dzīvokļu piedāvājums Latvijā stabili turpinājis augt, sasniedzot rekordlīmeni, kāds bija novērojams laika posmā no 2013.-2014. gadam. Lielāko daļu otrreizējā tirgus piedāvājuma veido mājokļi sērijveida ēkās, taču arvien vairāk sludinājumos parādās arī īpašumi jaunajos projektos, kas iegādāti ar hipotekārā kredīta palīdzību pēdējo trīs līdz piecu gadu laikā kā ienesīgi objekti izīrēšanai. Daļa īpašnieku nolēmuši šādus dzīvokļus pārdot dažādu apsvērumu dēļ, piemēram, ikmēneša kredītmaksājums pārsniedz noteikto īres maksu vai arī īpašnieki ir noguruši paši nodarboties ar sava dzīvokļa izīrēšanu. Neskatoties uz pārdošanā esošo dzīvokļu lielo piedāvājumu, oktobrī Rīgā iegādei pieejamo dzīvokļu skaits samazinājies par 7% salīdzinājumā ar mēnesi iepriekš, piedāvājumā esot 4400 dzīvokļiem, no kuriem vairāk nekā pusi veido īpašumi sērijveida ēkās. Par 5% sarucis arī īrei pieejamo dzīvokļu skaits (2870 īpašumi). Vairāk nekā 40% no visiem īres mājokļiem veido piedāvājums sērijveida ēkās.
Jauno projektu pirmreizējā tirgū Rīgas apkaimēs oktobrī iegādei bija pieejami 1350 dzīvokļi (par 60 īpašumiem vairāk nekā mēnesi iepriekš). Iekštelpu platību vidējā cena pārdošanas sludinājumos bija 2785 EUR/ m², bet faktiskajos darījumos vidēji sastāda 2630 EUR/ m². Abās kategorijās cenas pieaugums mēneša ietvaros nepārsniedz 0,5%. Lielākā daļa darījumu jaunajos projektos notiek gataviem, ekspluatācijā vai noslēdzošām būvniecības stadijā esošiem projektiem, turpretī projekti, kas eksistē tikai “uz papīra” un kuru būvniecība plānota nākamgad un aiznākamgad, rezervācijas saņem gausi. Savukārt jauno projektu otrreizējā tirgū oktobrī cena par mājokļa kvadrātmetru saglabājusies nemainīga gan apkaimēs (1950 EUR/ m²), gan Rīgas centrā (2650 EUR/ m²).
Mājokļi sērijveida ēkās aizvien uztur lielāko tirgus aktivitāti. Apkaimēs iegādei pieejamo dzīvokļu skaits oktobrī sasniedza 2235, mēneša laikā piedāvājumam sarūkot par 7%. Vidējās cenas darījumos sērijveida mājokļiem apkaimēs oktobrī bijušas 1010 EUR/ m², bet centra rajonā pieaugušas vien par procentu, sasniedzot 1410 EUR/ m². Nedaudz palielinājies arī īres dzīvokļu skaits sērijveida namos – no 1150 mājokļiem septembrī līdz 1175 mājokļiem oktobrī. Aktīvākā pircēju interese redzama par nelieliem 1-2 istabu dzīvokļiem, kas lielākoties tiek iegādāti ar savu finansējumu. Lielo platību mājokļi īsto pircēju joprojām gaida salīdzinoši ilgi.
Par spīti minimālām piedāvājuma izmaiņām mēneša griezumā, mājokļu segmentu turpina purināt īres tirgus. Sevišķi aktīvs īres tirgus ir centrā, kur īpašnieki daudz labprātāk dzīvokļiem meklē uzticamu īrnieku, nevis izliek tos pārdošanā, saprotot, ka labs nekustamais īpašums ir lieliska investīcija nākotnei. “Latio” īres projektu vadītāja Laura Bergmane novērojusi – īpašnieki rūpīgāk apsver noteikto mēneša īres maksas apjomu un cenas koriģē atbilstoši tirgus prasībām, lai pirms apkures sezonas lielajiem rēķiniem mājoklim pēc iespējas ātrāk atrastu īrnieku vai noturētu esošo: “Īres maksu kāpums oktobrī ir apstājies - šobrīd tas turas augusta līmenī un atsevišķos gadījumos samazinās 10-20% robežās. Darījuma tempu nosaka cenas atbilstība tirgum un īpašuma kvalitāte - ir dzīvokļi, kas tiek izīrēti dažu stundu vai dienu laikā, un ir tādi, kas īrnieku nevar atrast vairākus mēnešus – parasti tie ir lielo platību objekti. Daļu īres īpašumu sludinājumos veido Latvijas iedzīvotāji, kas dodas strādāt uz ārvalstīm un prombūtnes laikā vēlas šeit esošo īpašumu izīrēt. Tāpat aizvien ir ģimenes, kas ziemas sezonu pārlaiž siltākās zemēs un izvēlas nevis atstāt īpašumu tukšu, bet izīrēt īstermiņā, piemēram, 3-5 mēnešu periodā. Pieprasījums pēc kvalitatīviem īres mājokļiem ir ļoti augsts, tādējādi īpašniekiem šis ir īstais laiks, kad savu objektu savest kārtībā un piedāvāt tirgū.”
Kustība nekustamā īpašuma tirgū nav apstājusies arī reģionos, lai gan darījumu temps gan Zemgalē, gan Vidzemē, gan Kurzeme ir salīdzinoši lēns. Valmierā un Vidzemē kopumā piedāvājumu skaits ir audzis. Interese par labas kvalitātes mājokļiem saglabājas augsta, tomēr lēmumu pieņemšana notiek nesteidzoties. Īres segments ierasti Valmierā bijis aktīvs, pieprasījumam krietni pārsniedzot piedāvājumu. Dzīvokļiem ar īres maksu mēnesī līdz 270 EUR īrnieki tiek atrasti ātri, savukārt šobrīd tirgū piedāvātā cena 350 EUR/mēn. par kvalitatīvi atjaunotu un mēbelētu vienas istabas dzīvokli potenciālajiem īrniekiem nav saistoša. Savukārt Zemgalē īres dzīvokļu piedāvājums ir audzis, un īres maksa atsevišķiem 2-3 istabu dzīvokļiem nedaudz samazinājusies. Iegādei lielākoties pircēji meklē dzīvokļus līdz 70 000 EUR. Privātmāju segmentā reģionos interese manāma par kvalitatīviem īpašumiem ar maksimālo cenu līdz 200 000 EUR. Pieprasījums pēc objektiem, kuriem nepieciešams apjomīgs kapitālais remonts, vērojams tikai gadījumos, kad īpašumus iespējams iegādāties ar izpirkuma tiesībām.
Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgū ir sasniegts piedāvājuma maksimums – oktobra beigās pārdošanā esošo savrupmāju un dzīvokļu skaits pat nedaudz samazinājies. Tas savukārt norāda uz mērenu īpašuma cenu lejupslīdi tuvākajos mēnešos pie nosacījuma, ja Euribor likme neturpinās kāpt. Ņemot vērā Jūrmalas mājokļu tirgus stagnāciju, attīstītāji gatavi runāt gan par dzīvokļu cenu samazinājumu, gan īpašajiem piedāvājumiem.
Kopējais privātmāju piedāvājums Latvijā pieaudzis par teju 30% salīdzinājumā ar pērnā gada trešo ceturksni. Lai gan piedāvājums šķietami aug, nozīmīgu daļu veido mājas ar dzīvojamo platību virs 250 m² un cenu virs 250 000 EUR - pieprasījums pēc tik lielām platībām un cenas amplitūdas ir minimāls. Jāņem vērā, ka Euribor iespaidā mainījušies arī banku kreditēšanas nosacījumi, daudz stingrāk izvērtējot potenciālā pircēja maksātspēju tik apjomīgas aizdevuma summas saņemšanai.
Nekustamo īpašumu darījumu vadītāji spriež, ka sabiedrībā pakāpeniski “nosēžas” apziņa par iespējamību augstajām procentu likmēm saglabāties ilgi. Ņemot vērā valsts iespējas sniegt palīdzību hipotekārā kredīta ņēmējiem, piemērojot 50% atlaidi hipotekāro kredītu konsolidētajām procentu likmēm uz vienu gadu, kā arī diskutējot par kredīta ņēmēju aizsardzības nodevu, kuru varētu segt bankas, potenciālie pircēji sāk justies nedaudz drošāki par mājokļu iegādi. Tāpat neliela interese atsākusies par apbūves zemēm, lai gan privātmāju tirgus aizvien ir kluss. Aktīvākie šobrīd ir vietējie uzņēmēji un attīstītāji, kas nebaidās izskatīt investīciju objektus, turpretī ārvalstu investorus attur likumdošanas neskaidrības un līdzekļu kontrole. Finansējumu nekustamā īpašuma projektos gatavi ieguldīt atsevišķi investori ar specifisku motivāciju.
*Lai iedzīvotāji būtu labāk informēti par aktuālo situāciju nekustamā īpašuma tirgū, “Latio” ik mēnesi publicē “Mājokļu pircēju pārliecības indeksu”, apkopojot sešus visizteiksmīgāk raksturojošos situācijas rādītājus tirgū aizvadītajā mēnesī.
**Indekss rēķināts, salīdzinot divu istabu dzīvokļu jaunajos projektos ar platību no 40-70 m² potenciālo vidējo ikmēneša hipotekārā kredīta maksājumu ar aizdevuma termiņu uz 25 gadiem ar sludinājumos norādīto vidējo īres cenu oktobrī vienā no pieprasītākajām Rīgas apkaimēm.
