Kas diktē situāciju nekustamā īpašuma tirgū – pircēji vai pārdevēji?

{IMAGE} Straujais pieaugums Latvijas nekustamā īpašuma tirgū ir apstājies – samazinās darījumu skaits, krītas cenas, bankas piesardzīgāk izsniedz hipotekāros kredītus, nobremzēti vairāki jaunie projekti. Noskaņojums tirgū ir nervozs, un eksperti ir vienisprātis, ka nozares attīstības temps bijis pārlieku straujš. Taču notikumu tālākās attīstības prognozes nav viennozīmīgas. {BREAK} Mājokļu cenas krīt, dzīvojamās platības deficīts saglabājas Sērijveida dzīvokļu cenas pēdējā gada laikā samazinājušās par 17,1%, liecina kompānijas Balsts apkopotā informācija. 2007.gada decembrī vidējā sērijveida dzīvokļa cena pazeminājās vēl par 4,1%, sasniedzot 1434 eiro kvadrātmetrā. Visu laiku augstākais punkts bija pagājušā gada aprīlis, kad sērijveida dzīvokļa cena sasniedza vidēji 1719 eiro kvadrātmetrā. Tomēr Latvijā nav apmierināts pieprasījums pēc mājokļiem, tāpēc lielākā daļa ekspertu neparedz tālāku strauju cenu kritumu. Diez vai var cerēt, ka jaunie mājokļi tiks pārdoti lētāk. {ABC_CITATION TEXT=[Pircēji arvien vairāk izvērtēs dzīvokļa kvalitāti, tāpēc cenas var pazemināties sliktākas kvalitātes sērijveida blokmājām. Tagad situāciju nekustamo īpašumu tirgū diktē nevis pārdevēji, bet pircēji.]} Optimālākais scenārijs – cenas krīt vidēji par 1% mēnesī un gada beigās nostabilizējas. Kritiskais scenārijs paredz cenu kritumu 25-30% apmērā gada laikā, kas noved pie tā, ka bankas pieprasa pārvērtēt hipotekāros kredītus un kredītņēmējam segt starpību starp izsniegto kredītu un ieķīlātā objekta vērtību. Tas var izraisīt hipotekārā tirgus sabrukuma un visaptverošas ekonomiskās krīzes. Bankas kā tirgus virzošais spēks Situācija nekustamā īpašuma tirgū un Latvijas ekonomikā lielā mērā ir atkarībā no ārvalstu bankām, kuras ar savu meitasuzņēmumu starpniecību finansē tirgus attīstību. Ziemeļvalstu bankas, kuras Latvijā kredītos izsniegušas pavisam vairāk nekā 12 miljardus eiro, lielā mērā ir atbildīgas par pēdējos gados vērojamo nekustamā īpašuma tirgus pieauguma bumu. Augošā tirgū bankas dāļāja hipotekāros kredītus 100% apmērā no objekta vērtības, audzējot savu kredītportfeli un peļņu. Vienlaikus tās pašas bankas izsniedza kredītus nekustamo īpašumu attīstītājiem, kas cēla jaunus projektus kā sēnes pēc lietus. Ātras peļņas iespējas un spekulatīvi darījumi arī veicināja tirgus pārkaršanu. Valdības pieņemtie inflācijas apkarošanas pasākumi, kā arī nelabvēlīgā situācijā pasaules finanšu tirgos radīja situāciju, kad pircēju maksātspēja vairs nebija pietiekama un tirgū piedāvājums ievērojami pārsniedz pieprasījumu. Latvijā gan pagaidām vēl nav bieži gadījumi, kad nenomaksāto saistību dēļ kādam bijis jāpamet iekārtotais mājoklis. Savukārt ASV pagājušā gada trešajā ceturksnī vien atsavināšanas procedūra sākta par vairāk nekā 400 tūkstošiem mājokļu. ASV krīze pierādīja, pie kā noved caurskatāmības trūkums finanšu tirgū. Vērtējot nekustamā īpašuma tirgus attīstības tendences, vadošās bankas gan ir piesardzīgi optimistiskas, savos apzīmējumos lietojot terminus "tirgus stabilizācija", "cenu korekcija" u.tml. Tomēr jāņem vērā, ka bankām smagā piezemēšanās un tai sekojošā ekonomiskā krīze nebūtu izdevīga, jo tām rastos problēmas ar izsniegto kredītu atgūšanu. {ABC_CITATION TEXT=[Banku pārstāvji nav ieinteresēti sabiezināt drūmos priekšstatus par stāvokli nekustamā īpašuma tirgū un baidīt iedzīvotājus ar sliktāko scenāriju. Tas nozīmē, ka viņu vērtējumos varētu būt neliela neobjektīva optimisma piegarša.]} Būvniecību pieskaita pie riskantām nozarēm Neskatoties uz to, ka bankas publiski izslēdz sliktākā scenārija iespēju, vadošās kredītiestādes tomēr atzīst, ka turpmāk ļoti rūpīgi izvērtēs jaunu būvobjektu kreditēšanu – īpaši attiecībā uz dzīvojamo platību attīstīšanu. Tas liecina, ka bankas esošo situāciju šajā segmentā uzskata par pārāk riskantu, lai tajā cerētu vēl papildus nopelnīt. Būvniecības kreditēšanas ierobežošana notiek, bankām nosakot lielākas pievienotās likmes izsniegtajiem kredītiem un pieprasot īpašuma attīstītājam līdzfinansējumu vismaz 20% apmērā. Nordea banka , atzīstot, ka nauda šogad paliks dārgāka, neslēpj, ka banka diferencēs pievienotās likmes, un neizdevīgākā pozīcijā būs nekustamo īpašumu projektu attīstītāji. Uzņēmumiem pievienoto likmju pieaugums būs izteiktāks nekā privātpersonām. SEB Unibanka atzinusi, ka banka, nosakot pašu pievienotās likmes, ņems vērā nozares vai klienta riska līmeni – jo zemāks ir vērtējums par nozares vai klienta riska līmeni, jo zemāku pievienoto likmi banka noteiks. {ABC_CITATION TEXT=[Šobrīd par riskantajām nozarēm uzskata būvniecību, nekustamā īpašuma attīstīšanu tieši dzīvojamo platību kategorijā. ]} Arī Parex banka atzinusi, ka, ņemot vērā Latvijas ekonomikā augošos riskus atsevišķās nozarēs, bankas pievienotā procentu likme 2008.gadā varētu celties tiem uzņēmējiem, kas darbojas vai ir tieši saistīti ar attīstību nekustamo īpašumu nozarē. No tā izriet vairākas konsekvences. Var droši prognozēt, ka šogad būvniecības apjoms samazināsies (ja vien valsts neuzsāks jaunu grandiozu projektu realizāciju). {ABC_CITATION TEXT=[Puslīdz droši var prognozēt, ka samazināsies celtniecībā nodarbināto skaits un apstāsies nozarē strādājošo algu straujais pieaugums.]} Kā liecina DnB Nord bankas pērnajā gadā veiktais pētījums, Latvijā strādājošo skaits, salīdzinājumā ar ražošanas apjomiem būvniecībā, ir audzis straujāk nekā kaimiņvalstīs, toties darba ražīgums celtniecībā ir viens no zemākajiem Eiropas Savienībā. Līdz ar to būvniecības attīstību apdraud izmaksu, īpaši darba algu, pieaugums. Privātpersonai kā būvniecības pakalpojumu pircējam šī pat varētu būt laba ziņa, jo, iespējams, tirgū parādīsies brīvas darba rokas, kas būs gatavas "grūtos laikus" pārlaist, veicot pasūtījumus, no kuriem līdz šim lepni atteicās mazās tāmes dēļ. Tiesa, liela daļa attīstītāju gan plāno pārorientēt savu darbību uz komercplatību būvniecību, jo šajā segmentā tirgus vēl nav piesātināts. Tādēļ pilnīgu būvniecības apstāšanos nevar prognozēt. Attīstītājiem – grūti laiki Attīstītājiem ir beigušies zelta laiki, kad, izliekot pārdošanā objektu, jau pēc pirmā stāva uzcelšanas bija pārdoti 70% dzīvokļu. No pārdevēja tirgus esam pārorientējušies uz pircēju tirgu. Tas radījis situāciju, kad attīstītājiem rodas problēmas ar naudas plūsmu un objekta būvniecības finansēšanu. Saskaņā ar nekustamā īpašuma uzņēmuma OberHaus datiem attīstītāji 2007.gadā pieteica 229 mājokļu projektus kopskaitā ar 24 tūkstošiem dzīvokļu. No tiem 56 projektiem ir pārcelti nodošanas termiņi, bet 40 projektu īstenošana ir apturēta vispār. Galvenokārt tas saistīts ar to, ka ir mainījusies banku kreditēšanas politika. Pašlaik bankas faktiski nefinansē zemes iegādi turpmākai projektu attīstīšanai. No banku puses projekta attīstītājiem tiek prasīts ne mazāk kā 20% liels ieguldījums, turklāt kā noteikta prasība ir jau iepriekšēja pieredze īpašumu projektu attīstīšanā. Vairākiem attīstītājiem vienīgā izeja no šīs situācijas ir piesaistīt citu investoru vai pārdot projektu kopumā. Meklējot potenciālo pircēju, ir jāmeklē investors, kurš ir spējīgs finansēt īpašuma iegādi pilnībā no personīgajiem brīvajiem resursiem, kas īpašumu pārdošanu padara sarežģītāku. Otrs variants, - ja sākotnējais īpašnieks tālāko projekta attīstību nav spējīgs finansēt, bet ir jāsāk atdot bankai kredīts, īpašums zem tirgus vērtības tiek piedāvāts tirgū. Par to, ka daži investori paredz nopietnāku krīzi, liecina somu būvfirmas YIT meitasuzņēmuma Latvijā janvārī izplatītais paziņojums, ka divās jaunceļamās mājās Rīgā vairāk nekā 200 dzīvokļi pircējiem tiek piedāvāti ar 20-25% atlaidi. Tas gan pagaidām ir vienīgais zināmais gadījums, kad attīstītājs paziņo par būtisku cenu pazemināšanu. Tas liek domāt, ka konkrētais attīstītājs nolēmis atstāt tirgu, cenšoties ātrāk izstāties no spēles pat uz savas peļņas rēķina. {ABC_CITATION TEXT=[Problēmas paredzamas tiem attīstītājiem, kas būvēja namus, paļaujoties uz dzīvokļu pircēju priekšapmaksām. Vairākiem no tiem nāksies šo nozari pamest.]} Agrāk dzīvokļus varēja pārdot uz papīra, bet tagad klienti kļuvuši izvēlīgāki un vēlas redzēt jau gatavu namu, turklāt kvalitatīvi uzbūvētu. Paredz īres tirgus attīstību Pērn strauji turpināja attīstīties dzīvokļu īres tirgus. Īres maksa Rīgas centrā gada laikā palielinājusies par 15%, bet mikrorajonos – par 30%. Pēdējā laikā palielinājies arī īres piedāvājums. Cenu kāpumu eksperti izskaidro ar iedzīvotāju nogaidošo attieksmi, kas izveidojusies cenu pazemināšanas dēļ, kā arī ar to, ka vairs nav tik viegli saņemt dzīvokļa iegādei nepieciešamo kredītu. Paredzot, ka šāda situācija saglabāsies arī šogad, īres maksa un pieprasījums pēc izīrējamiem dzīvokļiem turpinās palielināties. Autors: Sandis Fatjanovs

Komentāri

* Lūdzu aizpildi summu vārdiski latviešu valodā ar visām garumzīmēm!

SIA "Latvijas Tālrunis" aicina interneta lietotājus - portāla lasītājus, rakstot komentārus par publicētajiem rakstiem un ziņām, ievērot morāles, ētikas un pieklājības normas, nekūdīt uz vardarbību, naidu vai diskrimināciju, neizplatīt personas cieņu un godu aizskarošu informāciju, neslēpties aiz citas personas vārda, neveikt ar portāla redakciju nesaskaņotu reklamēšanu. Gadījumā, ja komentāra sniedzējs neievēro iepriekšminētos noteikumus, viņa komentārs var tikt izdzēsts un SIA "Latvijas Tālrunis" ir tiesības informēt uzraudzības iestādes par iespējamiem likuma pārkāpumiem.

Nedēļas tēma

Individuāli pielāgoti metāla risinājumi – Dzintars Workshop

Dzintars Workshop ražo dažādus metāla priekšmetus, kas pielāgoti klientu vajadzībām – pirts krāsnis, kazana krāsnis, ugunskura vietas, mēbeles un citus individuālus pasūtījumus. Uzzināsim, kā izvēlēties ugunskura vietu vai grilu, lai tas kalpotu ilgi? Ko svarīgi ņemt vērā, izvēloties pirts krāsni?

Aktuālie piedāvājumi

ARTEVO – māksla padarīt labus logus vēl labākus

2008. gadā REHAU prezentēja kompozītu materiālu logu profiliem RAU-FIPRO X. Lieliskās sistēmas GENEO logi un durvis atraduši vietu Latvijā daudzās ēkās, renovācijas projektos. Arī tagad REHAU turpina šo tradīciju. ARTEVO – māksla nepārtraukti attīstīt lieliskos risinājumus tālāk!

Aktualitātes

Sasniegts atlīdzību rekords – apdrošinātāji vētras atlīdzībās izmaksājuši jau 17 miljonus eiro

Atlīdzībās par zaudējumiem, ko Latvijā nodarīja jūlija beigu vētra, apdrošinātāji jau ir izmaksājuši 17 miljonus eiro*, kas ir lielākais apdrošināšanas atlīdzību apjoms Latvijā par vienas dabas katastrofas nodarītajiem postījumiem, liecina Latvijas Apdrošinātāju asociācijas (LAA) apkopotie dati par situāciju 2. oktobrī.