Nekustamo īpašumu vērtētājs: Jauno mājokļu segmentā īpašumu tirgus vērtība dažu gadu laikā būtiski pieaugusi
Lai arī pašlaik nekustamo īpašumu nozare saskaras ar zināmiem izaicinājumiem, pēdējo gadu ekonomikas izaugsme ir sekmējusi nekustamo īpašumu vērtības ievērojumu pieaugumu. Vērtīgāki kļuvuši visa veida īpašumi, tomēr viens no lielākajiem kāpumiem novērots tieši jauno mājokļu segmentā. Kā liecina nekustamo īpašumu starpniecības, vērtēšanas un konsultāciju uzņēmuma “Arco Real Estate” veiktās aplēses, Rīgā un Pierīgā atsevišķos gadījumos dzīvokļu jaunajos projektos tirgus vērtība divu gadu laikā pieaugusi pat par 40 000 eiro un vairāk.
Kopš 2009. gada otrās puses, kad nekustamo īpašumu tirgus ekonomiskās krīzes ietekmē bija noslīdējis savā zemākajā punktā, īpašumu vidējā cena praktiski visos segmentos ir tikai pieaugusi, straujāko kāpumu piedzīvojot tieši pēdējo gadu laikā. Piemēram, ņemot vērā notikušo darījumu summas, Rīgas lielāko mikrorajonu sērijveida dzīvokļu vidējā cena pēdējo piecu gadu laikā palielinājusies no 711 eiro līdz 974 eiro par kvadrātmetru, pīķi sasniedzot šī gada jūnijā. Tāpat ievērojams cenu pieaugums fiksēts arī jauno projektu mājokļiem. Vienlaikus der atcerēties, ka cena, par kādu tiek pārdots īpašums, ne vienmēr ir vienāda ar īpašuma tirgus vērtību.
Kā norāda SIA “Arco Real Estate” valdes loceklis un vērtēšanas nodaļas vadītājs Māris Laukalējs, īpašuma tirgus vērtība ir aprēķināta summa, par kādu vērtēšanas datumā īpašumam būtu jāpāriet no viena īpašnieka pie otra savstarpēji nesaistītu pušu darījumā starp labprātīgu pārdevēju un labprātīgu pircēju pēc atbilstoša piedāvājuma, katrai no pusēm rīkojoties kompetenti, ar aprēķinu un bez piespiešanas. Tas nozīmē, ka īpašuma vērtība nevar būt pārdevēja pēc subjektīviem principiem noteikta īpašuma pārdošanas cena. Īpašuma vērtību var aprēķināt tikai sertificēts vērtētājs, balstoties uz pieejamās informācijas par konkrētajā apkārtnē veiktajiem darījumiem, individuālajiem kritērijiem, savas pieredzes un zināšanām. “Nosakot īpašumu vērtību, vērtētājs fiksē iepriekš notikušus darījumus, kas attiecināmi uz izvēlēto objektu. Ja darījumu summas, salīdzinot ar iepriekšējo trīs līdz sešu mēnešu pārskata periodu, ir gājušas uz augšu, arī konkrētā objekta tirgus vērtība pieaugs. Ilgtermiņā jebkura īpašuma vērtībai ir pieaugoša tendence, kas, galvenokārt, saistīts ar naudas vērtības samazināšanos. Tāpēc ne velti tiek teikts, ka brīvus naudas līdzekļus visprātīgāk ieguldīt tieši nekustamajā īpašumā,” skaidro eksperts.
Tiesa, īpašumu vērtības pieauguma kontekstā ne visi nekustamo īpašumu segmenti šobrīd ir vienlīdz perspektīvi. Par riskantāko viennozīmīgi varētu uzskatīt padomju laiku apbūvi. Ja sērijveida dzīvokļu cenas šī gada pirmajā pusgadā vēl turpināja pieaugt, turklāt salīdzinoši strauji, tad pašlaik jau ir novērojams cenu kritums, ko pamatā ietekmējusi situācija ar energoresursu sadārdzināšanos. “Tie cilvēki, kuriem īpašumā ir šādi dzīvokļi un kuri tos līdz šim ir spējuši puslīdz veiksmīgi izīrēt, ir sapratuši, ka, pieaugot komunālo maksājumu slogam, īrniekus, kuri būs gatavi nosegt izmaksu starpību, būs atrast aizvien grūtāk. Tāpēc daļa īpašnieku ir pieņēmuši lēmumu šos īpašumus pārdot, ko redzam arī esošajā mājokļu piedāvājumā. Un, jo lielāks piedāvājums, jo cena iet uz leju,” tirgus situāciju pamato eksperts.
Savukārt pavisam citā situācijā atrodas tie, kuri dzīvo vai apsver iespēju iegādāties mājokli kādā no jaunajiem projektiem. Pēc nekustamo īpašumu vērtēšanas uzņēmuma prognozēm, ņemot vērā augsto energoefektivitāti un mazo piedāvājumu, tirgū arī turpmāk saglabāsies pieprasījums pēc jaunajiem mājokļiem, un šajā segmentā gan dzīvokļu cena, gan to vērtība turpinās pieaugt. Jāatzīmē, ka tieši šī gada aktualitāte – ēku un dzīvokļu energoefektivitāte un tās ietekme uz apkures izdevumiem, īpaši platībā lielākiem dzīvokļiem – ir šogad fiksētā straujā cenu kāpuma pamatojums energoefektīviem dzīvokļiem.
“Lai saprastu, kā tieši jaunajiem mājokļiem kopš to iegādes mainījusies tirgus vērtība, šī gada oktobrī veicām pārvērtēšanu trijiem dažādas platības dzīvokļiem trijos mājokļu attīstītāja “Bonava Latvija” projektos – 2016. gada novembrī ekspluatācijā nodotam 46 kvadrātmetru dzīvoklim Lapsu ielā, 2019. gada maijā ekspluatācijā nodotam 73,8 kvadrātmetru dzīvoklim Stirnu ielā un 2020. gada martā ekspluatācijā nodotam 91,5 kvadrātmetru dzīvoklim Robežu ielā, Dreiliņos. Pēc katrā apkārtnē iepriekš veiktajiem darījumiem secinājām, ka dzīvokļu vērtības visos gadījumos ir augušas, turklāt būtiski – vairāku desmitu tūkstošu eiro apmērā. Vislielāko vērtības pieaugumu teju līdz 40 000 eiro apmērā fiksējām dzīvoklim Dreiliņos, kas no visiem bija ne tikai platības ziņā visplašākais, bet arī visjaunākais dzīvoklis. Šī dzīvokļa vērtības pieaugumu, visticamāk, izraisīja arī pēdējo gadu apkārtnes straujā infrastruktūras attīstība. Tāpat ievērojamu vērtības palielināšanos – līdz 34 000 eiro apmērā – noteicām arī Lapsu ielas dzīvoklim, savukārt dzīvoklim Stirnu ielā vērtība nedaudz vairāk kā trīs gadu laikā pieaugusi robežās no 12 000 – 22 000 eiro. Izvērtējot šos un citus mūsu veiktos īpašumu vērtējumus, varu apgalvot, ka pēdējo gadu laikā atsevišķu jauno mājokļu vērtības pieaugums bijis pat vēl iespaidīgāks,” secinājumos dalās eksperts.
“To, ka cilvēki izvēlas tieši nekustamo īpašumu kā sava kapitāla ieguldījuma avotu, novērojam arī mēs. Tie ir gan atsevišķi mazie investori – fiziskas un juridiskas personas – kuri iegādājas uzreiz vairāku dzīvokļu portfeli, gan arī cilvēki, kuri sākumā iegādājas dzīvokli pašu lietošanai, taču pēc kāda laika pērk jau nākamo, kurā izmitināt savu jau pieaugušo bērnu vai nodot izīrēšanai. Jebkurā gadījumā augstas inflācijas apstākļos, kad naudai vērtība krītas ar katru dienu, ieguldīšana energoefektīvā un ilgtspējīgā nekustamajā īpašumā ir viens no drošākajiem un stabilākajiem veidiem, kā ne tikai nezaudēt sava kapitāla vērtību, bet laika gaitā to ievērojami pieaudzēt,” norāda “Bonava Latvija” pārdošanas un mārketinga vadītājs Kaspars Ekša.
