Nozares eksperti: Jaunu dzīvokļu deficīts gaidāms jau tuvāko divu līdz trīs gadu laikā
Jauns mājoklis ir viens no lielākajiem pirkumiem dzīves laikā, kas prasa rūpīgu izvēli, visu “par” un “pret” izsvēršanu un arī finansiālu gatavošanos, nereti – ilgtermiņa saistību uzņemšanos. Nav noslēpums, ka pēdējo gadu laikā dažādi ārēji izaicinājumi, tai skaitā dzīves dārdzības pieaugums, daudziem ir licis atlikt lēmumu par jauna mājokļa iegādi, mazinot aktivitāti jauno dzīvokļu tirgū. Attīstītāji ir centušies to stimulēt ar dažādām atlaidēm un dāvanām dzīvokļu pircējiem, bet, jau otro gadu pēc kārtas samazinoties pieprasījumam, paši kļuvuši piesardzīgāki gan zemes iegādē, gan jaunu projektu uzsākšanā. Tas savukārt var novest pie dzīvokļu deficīta jau tuvāko divu vai trīs gadu laikā.
Nekustamo īpašumu konsultāciju kompānijas “Colliers” dati rāda, ka pirmreizējā tirgū Rīgā un Pierīgā pašlaik iegādei pieejami 1725 vidējās un ekonomiskās klases dzīvokļi, kuros iespējams ievākties uzreiz, savukārt vēl 2950 pieejamā segmenta dzīvokļu ir būvniecības vai plānošanas stadijā.
“No vienas puses, ja skatāmies uz ekspluatācijā nodoto mājokļu skaitu, tas ir diezgan daudz. Tirgū vairākus gadus nav bijis tik plašs pabeigto dzīvokļu piedāvājums, līdz ar to pircējiem šī situācija ir izdevīga, jo beidzot iespējams fiziski apskatīt, izstaigāt un iegādāties tieši tādu mājokli, kādu gribas. To apstiprina arī “Bonava Latvija” pārdošanas statistika – pašreiz lielākā daļa darījumu notiek tieši ar pabeigtajiem dzīvokļiem. No otras puses, lielākā daļa pieejamo dzīvokļu atrodas lokācijās, kas pircējiem var patikt, bet var arī nepatikt, un pārējie pabeigtie mājokļi būtībā ir nelieli gandrīz iztirgotu projektu atlikumi, kas izbārstīti pa visu Rīgu un Pierīgu,” stāsta SIA “Bonava Latvija” mārketinga un pārdošanas vadītājs Kaspars Ekša.
Kā atklāj “Colliers Baltic” Izpētes un konsultāciju nodaļas vadītāja Agija Vērdiņa, vidējais reģistrētais darījums par dzīvokli jaunbūvē 2023. gadā bija 152 000 eiro, salīdzinot ar 131 000 eiro 2022. gadā. Savukārt renovēto projektu segmentā attīstītāji ir pārgājuši uz dzīvokļu pārdošanu bez iekšējās apdares, tādējādi ļaujot saglabāt zemākas pārdošanas cenas. Šo izmaiņu rezultātā vidējais darījums saglabājies nemainīgs – ap 100 000 eiro.
“No visiem Rīgā pabeigtajiem un nepārdotajiem dzīvokļiem visvairāk – 570 jauni dzīvokļi – ir pieejami centrā, bet 440 dzīvokļi – viena attīstītāja projektā Juglā. Tomēr, vērtējot pieprasījuma un piedāvājuma attiecības, vislielākais piedāvājums ir Dreiliņos, kur uz katru jauno dzīvokli pretendē divi potenciālie pircēji, savukārt intensīvākais pieprasījums ir daudzu iecienītajos mikrorajonos – Purvciemā ar 37 cilvēkiem uz vienu jaunu dzīvokli un Imantā ar 24 potenciālajiem iemītniekiem katrā jaunajā dzīvoklī. Salīdzinājumam – Rīgas centrā pieprasījums ir 10 cilvēki uz vienu jaunu dzīvokli. Kopumā var novērot, ka mazāks pieprasījums ir tajos Rīgas rajonos, kur notiek intensīva jauno projektu attīstība, attiecīgi piedāvājums ir lielāks. Taču jāsecina arī, ka cilvēki joprojām labprāt izvēlas tās apkaimes, kas viņiem ir pazīstamas, atrodas tuvu centram un ir viegli sasniedzamas ar sabiedrisko transportu,” stāsta Agija Vērdiņa.
Paredzams, ka turpmākajos divos, trīs gados nekustamā īpašuma tirgu būtiski ietekmēs mājokļu attīstītāju iegādāto zemesgabalu apjoma kritums, kas pieredzēts līdz ar karu Ukrainā un Euribor pieaugumu.
“Process no attīstītāja lēmuma pieņemšanas par jauna projekta uzsākšanu un zemesgabala iegādi līdz gatavu dzīvokļu pabeigšanai parasti ilgst vairākus gadus, un šajā laikā daudz kas var notikt. Ņemot vērā gan ģeopolitisko, gan finansiālo situāciju, darījumu aktivitāte gatavo dzīvokļu segmentā ir mazinājusies, liekot attīstītājiem būt piesadzīgiem un pārskatīt savas nākotnes ieceres. Būvniecības apjoma kritums nākotnē noteikti atspoguļosies jauno mājokļu piedāvājumā un, visticamāk, arī dzīvokļu cenās,” prognozē mārketinga un pārdošanas vadītājs Kaspars Ekša.
Tā kā 2020. un 2021. gadā bija vērojams liels pieprasījums pēc dzīvokļiem pirmreizējā tirgū, 2023. gadā notika būtisks tirgum pievienoto dzīvokļu skaita pieaugums. Tomēr pērn reģistrēto pārdošanas darījumu skaits jauno dzīvokļu tirgū ir samazinājies par 6%, salīdzinot ar 2022. gadu. Savukārt pērn reģistrētā vidējā darījuma cena uzrādīja stabilu ikmēneša pieaugumu, reģistrēto darījumu kvadrātmetra cenai salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu palielinoties vidēji par 14%. Līdz ar to kopējais pārdošanas apjoms jauno dzīvokļu tirgū pērn sasniedza 305 miljonus eiro, kas ir par 5% vairāk nekā 2022. gadā.
Kaspars Ekša secina, ka grūti atsaukt atmiņā laiku, kad, kā pērnā gada otrajā pusē, attīstītāji ar dažādām akcijām un īpašajiem piedāvājumiem būtu tik ļoti veicinājuši jauno mājokļu pieejamību. Iegādājoties dzīvokli, pircēji varēja tikt gan pie bezmaksas autostāvvietas vai virtuves iekārtas, gan dzīvot gadu vai divus, nemaksājot par komunālajiem pakalpojumiem. Tāda pretimnākšana skaidrojama ar strauji kāpjošajām aizdevumu procentu likmēm. Nesagaidot ātru un jūtamu atbalstu no komercbankām, attīstītāji darīja visu, kas bija viņu spēkos, lai Euribor sāpīgo ietekmi jauno mājokļu pircējiem kompensētu, pie tam bieži vien ar uzviju.
“Tas, vai attīstītāju pretimnākšana būs vērojama arī šogad, atkarīgs no dažādiem faktoriem, tomēr ļoti ticams, ka jau tuvākajā laikā daļa īpašo piedāvājumu varētu tikt atcelti. Lēnais jaunu projektu attīstības temps nozīmē, ka jau drīzumā jauno mājokļu piedāvājums atkal varētu sākt sarukt, bet cenas, pieprasījumam pārspējot piedāvājumu, – augt. Tāpēc tiem, kuri nolēmuši iegādāties jaunu mājokli, nevajadzētu šo lēmumu atlikt vēl vairāk – vai arī tas jāatliek uz vairākiem gadiem,” rezumē K. Ekša.
