Pētījums: 2022. gada sākums premium mājokļu tirgū bijis ievērojami piezemētāks par pērnā gada nogali
Šis gads iesākās ar pamatīgu turbulenci teju visos finanšu tirgos. Bažas par inflāciju pastiprināja runas par monetārās politikas iegrožošanu, gaidāmais procentu likmju kāpums radīja spēcīgu vilkmi kapitāla plūsmās, ko it īpaši vēl pastiprināja gadsimta saspīlētākā gaisotne ģeopolitiskajā arēnā. Šo faktoru ietekmi uz Latvijas nekustamo īpašumu tirgu garākā griezumā vēl viennozīmīgi noteikt nevar, taču 2022. gada sākums ir bijis piezemētāks par pērnā gada nogali.
Kopumā, šī gada janvāra-marta periodā Latvijas premium mājokļu tirgū tika noslēgti 268 darījumi, kas ir ievērojami mazāk par pagājušā gada noslēdzošajā ceturksnī noslēgtajiem 499 darījumiem, tomēr stabili vairāk nekā pērnā gada pirmajos trīs mēnešos noslēgtie 218 darījumi.
Par to liecina premium segmenta nekustamo īpašumu uzņēmuma „Latvia Sotheby’s International Realty” veiktais pētījums par darījumu aktivitāti 2022. gada pirmajā ceturksnī trijos apskatītajos reģionos un trijos premium īpašumu tirgus segmentos: dzīvokļi, privātmājas un apbūves zeme Rīgā, Jūrmalā un Pierīgā.
Likumsakarīgi, ka līdz ar samazināto darījumu skaitu, ir krities arī to veidotais apgrozījums – šī gada pirmajā ceturksnī premium mājokļos investēti EUR 67.1 milj., kas ir par EUR 40.9 milj. (-37.9%) mazāk nekā 2021. gada oktobra - decembra periodā. Tomēr, salīdzinot ar pērnā gada pirmajiem trim mēnešiem, iepriekš minētie 218 darījumi kopumā piesaistīja EUR 56.4 milj. investīcijas, kas ir licis 2022. gadam iesākties par 19.0% straujāk nekā pērn.
Attiecībā pret 2021. gada noslēdzošo ceturksni, kritums vērojams visos trīs pārskata reģionos. Turpretim, salīdzinot ar pērnā gada pirmo ceturksni, visos reģionos vērojams pieaugums, turklāt šoreiz pieaugums veidojies tieši ārpus galvaspilsētas.
Šogad Rīgā jau noslēgti 175 mājokļu darījumu EUR 39.2 milj. vērtībā, kas ir par 38.0% mazāk kā iepriekšējos trīs mēnešos, bet par 1.2% vairāk nekā 2021. gada pirmajā ceturksnī. Jūrmalā 2022. gads iesācies ar 49 darījumiem EUR 17.5 milj. vērtībā, kas ir par 35.2% jeb EUR 9.5 milj. mazāk kā pērnā gada noslēdzošajos mēnešos, bet par 25.3% vairāk nekā 2021. gada pirmajā ceturksnī. Savukārt galvaspilsētas apkaimē slēgtie 44 darījumi kopā apgrozījuši EUR 10.3 milj., kas ir par 41.4% mazāk kā aizvadītā gada nogalē, bet par 186.3% vairāk nekā pret pērnā gada sākumā.
Ilze Mazurenko, „Latvia Sotheby’s International Realty” īpašniece un vadītāja atklāj, ka visa iepriekš minētā izaugsme veidojusies tieši no dzīvokļu darījumiem, kuri noturējuši tirgu virs ūdens. “Šī gada pirmajos trīs mēnešos noslēgts 251 darījums par dzīvokļu iegādi EUR 56.7 milj. apmērā, kas sastāda 84.6% no šī gada pirmā ceturkšņa premium tirgus apgrozījuma. Tas ir par 132 mitekļiem un EUR 31.6 milj. (-35.8%) mazāk kā 2021. gada oktobra-decembra periodā, bet par 196 darījumiem un EUR 44.3 milj. vairāk nekā 2021. gada janvāra-marta periodā (+27.9%).”
Pirmajā ceturksnī Rīgā iegādāti 172 dzīvokļi EUR 38.1 milj. vērtībā, no kuriem 150 darījumi noslēgti cenu intervālā no EUR 150 000 līdz EUR 300 000, kopā veidojot EUR 28.8 milj., kas ir par EUR 16 milj. mazāk nekā pagājušā gada nogalē, bet par 17.5% vairāk nekā pērnā gada sākumā apgrozītie EUR 24.5 milj. Cenu segmentā no EUR 300 000 līdz EUR 500 000 pieprasījums bijis pārsteidzoši stabils, apgrozot EUR 7.9 milj. Ekskluzīvāko dzīvokļu tirgus segmentā, kuru cenas ir virs EUR 500 000, šī gada pirmajā ceturksnī ir visvājākais rādījums – noslēgti vien 2 darījumi kopā EUR 1.3 milj. vērtībā. Vidējā dzīvokļa darījuma cena Rīgā šī gada sākumā bijusi EUR 221 000, kas ir aptuveni vienā līmenī ar EUR 222 000 pagājušā gada nogalē, bet par 2.9% mazāk kā pērnā gada pirmajā ceturksnī. Vidējā kvadrātmetra cena šogad bijusi 2,200 EUR/m2, bet vidējais iegādātā dzīvokļa izmērs – 104 m2. Šī gada sākumā vērojams kritums arī vidējās kvadrātmetra cenās, kas samazinājās no teju 3 000 EUR/m2 decembrī līdz 2 100 EUR/m2 martā.
Pagājušā gada nogale Pierīgā uzstādīja rekordu dzīvokļu darījumos. Šī gada janvāra-marta periods šo rekordu nav pārspējis, taču sasniedz otro augstāko rādījumu pēdējos desmit gados. Šajā periodā noslēgti 35 dzīvokļu iegādes darījumi EUR 6.6 milj. vērtībā, kas ir par 43.5% mazāk kā 2021. gada nogalē, tomēr par 180% vairāk nekā pērnā gada pirmajos trīs mēnešos. Vidējā darījuma vērtība ir noslīdējusi zemāk – līdz EUR 189 000, kas ir par 3.1% mazāk kā oktobra-decembra periodā. Kvadrātmetra cena saglabājusies 1 800 EUR/m2 apmērā, taču vidējais iegādātā dzīvokļa izmērs samazinājies līdz 118 m2, kas ir par 42 m2 mazāk kā pērn.
Savukārt Jūrmalā jaunus dzīvokļus atraduši 44 īpašnieki, kopā par tiem izdodot EUR 12.0 milj., kas ir par 36.1% mazāk kā 2021. gada pēdējā ceturksnī. Lai arī pērn pirmais ceturksnis bija vājāks, pārējais gads bija izteikti aktīvāks, kas liecina, ka Jūrmalas premium dzīvokļu tirgū 2022. gads varētu būt vājāks par iepriekšējiem. Līdz ar pieprasījumu kopumā, krities arī darījumu izmērs – vidējā dzīvokļa cena šī gada sākumā bijusi EUR 272 700, kas ir par 8.5% mazāk kā iepriekšējā trīs mēnešu periodā. Dzīvokļu izmēri ir vienīgais aspekts, kurā novērojama nenoliedzama izaugsme - vidēji janvāra-marta periodā iegādāto dzīvokļu izmērs bijis 167 m2, kas ir par 47.1% vairāk nekā pērnā gada beigās.
Pieprasījums pēc dzīvokļiem jaunajos projektos pieaug visos reģionos. Rīgā no iegādātajiem 174 premium dzīvokļiem 164 atrodas jaunajos projektos, tikai 2 no Jūrmalā iegādātajiem 44 premium dzīvokļiem nebija jaunajos projektos, savukārt, Pierīgas teritorijā šī proporcija ir nedaudz zemāka – 27 no 35 darījumiem bija jauno projektu būves.
Kas attiecas uz Latvijas premium privātmāju tirgu, šis gads iesācies neapstrīdami gausāk nekā pērn. Kopumā šogad pārskata reģionos iegādāti 13 mājokļi, kopā EUR 9.4 milj. vērtībā, kas ir par -30.7% mazāk nekā EUR 13.5 milj. 2021. gadā nogalē, kad tika iegādāti 29 īpašumi. Galvaspilsētā šogad slēgti vien 2 darījumi EUR 950 000 vērtībā, mājokļa vidējai cenai sastādot 1 300 EUR/m2. Šis ir ievērojams kritums no EUR 3.2 milj. gan 2021. gada pirmajos, gan pēdējos trīs mēnešos.
Savukārt Pierīgā janvāra-marta periodā tika noslēgti 7 darījumi par mājokļu iegādi, EUR 3.2 milj. apmērā. Lai arī tas ir 24.3% kritums pret 2022. gada beigās apgrozītajiem EUR 4.2 milj., šāds gada sākums ir 300% pieaugums pret 2021. gada 1. ceturksni un 780% pieaugums pret 2020. gada 1. ceturksni. Vidējā īpašuma cena pieaugusi par 8.1% pret oktobra-decembra mēnešiem līdz EUR 457 000. Tāpat Pierīdzinieki turpina pirkt arvien mazākus mājokļus – vidējās kvadratūras pret 2021. gada 4. ceturksni kritušās par 5.9% līdz 370 m2. Attiecīgi, kvadrātmetra cenas šogad nedaudz pakāpušās līdz 1 300 EUR/m2.
Jūrmalā noslēgti vien 4 darījumi par mājokļu iegādi, kopā veidojot EUR 5.2 milj. apgrozījumu. Tas ir aptuveni 14% kritums gan pret 2021. gada pirmo, gan ceturto ceturksni, kuros izpildīto darījumu vērtība bija ap EUR 6 milj.
Kas attiecas uz apbūves zemes tirgu, šī gada sākumā tas ir ievērojami noplacis attiecībā pret iepriekšējo gadu. Pa trim pārskata reģioniem 2022. gada pirmajos trīs mēnešos iegādāti 4 apbūvei paredzēti zemes nekustamie īpašumi, kuru kopējā vērtība sastādīja EUR 975 000, kamēr pērnā gada nogalē tie bija EUR 6.1 milj. Rīgā un Jūrmalā iegādāts pa vienam īpašumam, bet Pierīgā divi. Rīgā iegādāts īpašums EUR 190 000 vērtībā, Jūrmalā par EUR 324 000, bet Pierīgā iegādāto īpašumu vērtība kopā sastāda EUR 460 000.
