Nekustamā īpašuma pirkuma līgums
Līguma jēdziens Parasti ar nekustamo īpašumu saprotam zemesgabalu ar visām uz tā esošām ēkām, būvēm, ieskaitot gaisa telpu virs tā un zemes dzīles zem tā. Nekustamais īpašums vienmēr ir saistīts ar kādas fiziskas vai juridiskas personas īpašumtiesībām, kura iegūšanas (atsavināšanas) tiesisko darījumu regulē Civillikumā ietvertās normas. {ABC_CITATION TEXT=[Pirkums ir līgums, ar ko viena puse apsola otrai par norunātas naudas summas samaksu atdot zināmu lietu vai tiesību. Taču praksē ne vienmēr šie noteikumi tiek ievēroti, tādēļ pirkuma līgumā jāietver būtiskas atrunas.]} Likums prasa pirkuma līgumam rakstisku formu, jo Zemesgrāmatā jāieraksta ne vien katrs nekustamā īpašuma atsavinājums, bet arī katra tā īpašnieka maiņa. Jaunajam īpašniekam, noslēdzot līgumu, svarīgi savas īpašuma tiesības tūlīt arī nostiprināt Zemesgrāmatā, pamatojoties uz pirkuma līgumu un nostiprinājuma lūgumu, jo līdz ierakstīšanai Zemesgrāmatā īpašuma ieguvējam pret trešajām personām nav nekādu tiesību. Par nekustama īpašuma īpašnieku atzīstams tikai tas, kas par tādu ierakstīts Zemesgrāmatā. Pirkuma-pārdevuma līgumus var slēgt fiziskas personas, kurām ir atbilstoša tiesībspēja un rīcībspēja. Fiziskai personai tiesībspēja ir no dzimšanas, bet rīcībspēja - no 18 gadiem. Arī mazgadīgs bērns var būt tiesiska darījuma puse, piemēram, māju, ko mantojis mazgadīgais, juridiski pirkuma līgumā pārdod viņš, bet līguma noslēgšanu nevar veikt šis mazgadīgais, jo viņam nav rīcībspējas – viņa vārdā to var izdarīt vecāki vai aizbildnis. Rīcībspēja darījumos ar nekustamo īpašumu ir ļoti svarīga un neatņemama darījuma sastāvdaļa, jo, ja kāds no darījuma pusēm ir rīcībnespējīgs, tad darījums atzīstams par spēkā neesošu. Līguma būtiskās sastāvdaļas Līgumam jābūt pietiekami skaidram un konkrētam, jāsatur darījuma būtiskās sastāvdaļas, kas ir priekšmets un maksa . Pirkuma līgums uzskatāms par noslēgtu, kad abas puses vienojušās par pirkuma priekšmetu un maksu. {ABC_CITATION TEXT=[Ja noslēgts pirkuma-pārdevuma līgums un radušās problēmas ar norēķināšanos, notariāli apliecināts dokuments būs pamats, lai bezstrīdus kārtībā piedzītu šos maksājumus. Tas nozīmē, ka ieinteresētajai pusei nevajadzēs vērsties tiesā ar prasību. ]} Šādā pat ceļā var risināt jautājumu par personas izlikšanu no nekustamā īpašuma piespiedu kārtā gadījumā, ja tā atsakās pildīt līgumā noteikto kārtību. Pircējam un pārdevējam ir ļoti svarīgi vienoties par cenu un kārtību, kādā veidā šī samaksa notiks. No negodīgā pircēja pārdevēju pasargā tas, ka pirms samaksas pircējs nekļūst par īpašnieku pat tad, ja īpašumu ir saņēmis. Tomēr praksē var rasties problēmas, ja nauda nav saņemta pie līguma noslēgšanas. Ja pircējs īpašumu reāli saņēmis, bet vēlāk atsakās par to norēķināties, būs nepieciešams tiesas spriedums, lai no viņa piedzītu pirkuma samaksu vai atceltu pirkuma līgumu. Lai izvairītos no iespējamiem tiesu procesiem, nekustamo īpašumu pārdošanā bieži tiek izmantoti darījuma kontu līgumi , kurus slēdz pārdevējs, pircējs un banka. Tādā gadījumā pirms pirkuma līguma noslēgšanas pircējs iemaksā pirkuma summu bankā speciāli šim nolūkam atvērtā darījuma kontā. Par naudas iemaksāšanas un izmaksāšanas nosacījumiem līgumslēdzējas puses var vienoties, taču praksē visbiežāk pārdevējs naudu saņem tad, kad pircēja tiesības uz īpašumu ir nostiprinātas Zemesgrāmatā. Tāpat darījuma kontu var izmantot, ja pircējs īpašuma iegādei ņem hipotekāro kredītu bankā – šajā gadījumā banka garantē, ka pārdevējs saņems norunāto maksu pēc tam, kad īpašums būs reģistrēts Zemesgrāmatā uz pircēja vārda ar bankas hipotēkas apgrūtinājumu. Pārdevēja pienākums ir jaunajam ieguvējam nodot dokumentus, kas vajadzīgi īpašuma tiesību nostiprināšanai Zemesgrāmatā - dokuments, kas norāda uz kāda pamata viņam pieder nekustamais īpašums, plāns, inventarizācijas lieta. Bez tam pārdevējam jāpilda visas līgumsaistības, ko puses pielīgušas darījuma noslēgšanas brīdī. Pircējam vispirms jāsamaksā pirkuma maksa, kas, ja pirkums nav noslēgts uz kredītu vai ja samaksai nav norunāti sevišķi termiņi, jāizdara uzreiz, par ko izdara atzīmi pašā līguma tekstā. Pirkuma līguma atcelšana Pastāv vairāki kritēriji, lai pirkumu atceltu, ja to pieprasa tikai viena no līguma slēdzēju pusēm. Ja viena no līguma slēdzēju pusēm ir piedabūta to noslēgt caur ļaunprātību, viltu vai spaidiem. Tādā gadījumā tas, kurš šo līgumu slēdzis viltu vai spaidu ietekmē, var griezties tiesā un prasīt tā atcelšanu. Ja līgumā ietverta norāde, kur teikts, ka puses šo līgumu slēdz bez viltus un spaidiem, tiesai būs ļoti sarežģīts darbs, lai noskaidrotu lietas patieso būtību. Pirkumu var atcelt arī prktās lietas trūkuma dēļ. {ABC_CITATION TEXT=[Slēdzot līgumu, ir svarīgi ne tikai to parakstīt, bet arī apskatīt nekustamo īpašumu, lai pircējam būtu informācija gan par tās labajām, gan sliktajām īpašībām. Ja trūkumi ir noslēpti, tad var prasīt līguma atcelšanu.]} Ja līgumslēdzēji paši savā starpā jau ir vienojušies un līgumā noteikuši konkrētus apstākļus, kuru dēļ var atcelt līgumu, tad, gadījumā ja šie apstākļi iestājas, viena no pusēm drīkst prasīt līguma atcelšanu, sastādot par to vienošanos. Nekustamā īpašuma aprobežojumi Katra nekustamā īpašuma atsavinājumā vienmēr ir jāatceras, ka pastāv gadījumi, kad konkrētajam nekustamam īpašumam, ir vairāki īpašnieki (kopīpašnieki vai līdzīpašnieki), kuriem ir noteiktas domājamās daļas uz konkrēto īpašumu, kuriem ir pirmpirkuma tiesības gadījumos, ja kāds no īpašuma kopīpašniekiem savu daļu atsavinātu kādai svešai personai. Ja kāds nekustamā īpašuma kopīpašnieks atsavina savu daļu personai, kura nav kopīpašnieks, tad pārējiem kopīpašniekiem divu mēnešu laikā, skaitot no pirkuma līguma noraksta saņemšanas, pieder pirmpirkuma tiesības. {ABC_CITATION TEXT=[Pie nekustamā īpašuma atsavināšanas ir vajadzīga otrā laulātā piekrišana, citādi darījums nav iespējams.]}Šajā gadījumā pirkuma līgumā obligāti jānorāda, vai īpašuma pārdevējs sastāv laulībā vai nesastāv un kādās attiecībās sastāv nekustamā īpašuma atsavinātājs (visas mantas kopībā vai visas mantas šķirtībā), kā arī līgumam jāpievieno iesniegums no otra laulātā, kurā laulātais piekrīt īpašuma pārdošanai un atsavinājuma darījuma gadījumā necels nekādas pretenzijas. Tātad laulātajiem, tāpat kā kopīpašniekiem, ir jābūt saskanīgam gribas izteikumam nekustamā īpašuma atsavinājuma gadījumā. Pirms slēgt pirkuma līgumu... Netrūkst negodīgu cilvēku, kuri mēģina iedzīvoties uz citu nezināšanas vai neapdomības rēķina, tāpēc pirms līguma slēgšanas ieteicams pārliecināties par atsevišķām niansēm. {ABC_CITATION TEXT=[Tāpat kā slēdzot jebkuru citu līgumu, jāsāk ar pārdevēja pilnvaru pārbaudi – vai darījuma dokumentos norādītie dati atbilst pases datiem. Juridiskās personas pārstāvim pieprasiet pilnvaru vai statūtus, uz kā pamata viņam izsniegtas attiecīgas pilnvaras. Māklerim ir jābūt atbilstošai licencei un pilnvarām.]} Kad ir pārbaudītas pārdevēja pilnvaras, pārdevējam jāiesniedz dokumenti, kas apstiprina īpašuma tiesības, piemēram, uz dzīvokli. Dzīvokļa īpašuma tiesību apstiprinošs dokuments ir Zemesgrāmatas apliecība. Pārbaudiet, vai dzīvoklis nav ieķīlāts un vai tam nav nekādu apgrūtinājumu. Ja īpašumu pārdod pilnvarota persona, nepieciešams uzmanīgi iepazīties ar pilnvaru un noskaidrot, vai pilnvarotajai personai ir piešķirtas tiesības pārdot minēto nekustamo īpašumu un vai nav izbeidzies pilnvaras derīguma termiņš. Ja radušās šaubas par pilnvaroto personu, varat vērsties pie notāra, kas apliecinājis šo pilnvaru. Pieprasiet no pārdevēja izziņu par visu maksājumu nomaksu par nekustamo īpašumu, kā arī izziņu par dzīvoklī vai mājā pierakstītajām personām. Vienojieties par termiņu, kādā īpašums ir jāatbrīvo un attiecīgu punktu ierakstiet līgumā. Līguma nosacījumos norādiet arī līgumsodus gadījumam, ja tiks pārkāpts šis termiņš, kā arī samaksas kārtību un termiņus. Vajadzētu arī norādīt, ka pircējs ir iepazinies ar īpašuma faktisko stāvokli. Noslēgumā pusēm jāvienojas par izdevumu segšanas kārtību, kas saistīti ar darījuma noslēgšanu un reģistrēšanu, kā arī par strīdu risināšanas kārtību. Jāņem vērā, ka personām, kuras ir laulībā, jābūt notariāli apstiprinātai otra dzīvesbiedra piekrišanai pārdot nekustamo īpašumu, ja šis īpašums nav iereģistrēts Zemesgrāmatā kā atsevišķs pārdevēja īpašums. {ABC_CITATION TEXT=[Par notāra sastādītu un parakstītu pirkuma līgumu atbildību uzņemas notārs. Ja līgumu raksta kāda no darījuma pusēm, otrai pusei ieteicams konsultēties ar juristiem, lai tiesāšanās gadījumā nepaliktu zaudētājos.]} Notāra sastādīts līgums būs dārgāks, bet nestandarta gadījumos jārēķinās ar papildu izdevumiem - vairāk būs jāmaksā, ja, piemēram: · īpašumu pērk vai pārdod vairāki cilvēki (jāapstiprina vairāki paraksti): · pārdevējam ir laulātais, kuram notāra klātbūtnē ar parakstu jāapliecina, ka viņš piekrīt īpašuma pārdošanai; · pirms pirkuma līguma slēdz arī rokasnaudas līgumu, kurā pārdevējs apņemas pārdot un pircējs pirkt īpašumu par nolīgto cenu; · pirmās iemaksas vajadzībām jāieķīlā kāds cits īpašums u.tml. Autors: Sandis Fatjanovs Konsultējis Jānis Plūme, M.iur.
