Rīgas biroju tirgus – atskats uz 2022. gadu un ko sagaidīt 2023. gadā? Eksperta viedoklis

 Raksta autors: Imants Krēsliņš, “Elemental Business Centre” pārdošanas vadītājs

2022. gads bija izaicinošs ļoti daudzās jomās, tai skaitā arī biroju tirgū. Jau 2021. gada nogalē energoresursu cenu kāpuma dēļ tika novērots vispārējs būvniecības izmaksu pieaugums, kuru vēlāk izteikti pastiprināja Ukrainā uzsāktais karš.

Ir būtiski uzsvērt, ka pēc Krievijas iebrukuma Ukrainā tika izjauktas esošās piegādes ķēdes, jo ļoti daudz būvniecības izejmateriālu nodrošināja gan Ukraina, kas nespēja turpināt ražošanu, gan ar sankcijām ierobežotās Krievija un Baltkrievija. Attiecīgi nekustamo īpašumu attīstītājiem un būvniekiem 2022. gada pavasarī un vasaras sākumā vajadzēja meklēt jaunus piegādātājus, kas visbiežāk nozīmēja garākus piegādes ceļus un dārgākus materiālus. Ja nebija iespējams laikus atrast jaunus piegādātājus, tas varēja būtiski ietekmēt būvniecības procesa gaitu un projektu pabeigšanu plānotajos termiņos.

Arī cilvēkresursu ziņā būvniecības nozarei un līdz ar to nekustamo īpašumu attīstītājiem aizvadītais gads bija izaicinošs. Līdz 2022. gada vidum lielā pieprasījuma dēļ nozarē bija vērojama ekonomiskā izaugsme. Papildus tam, kad pieredzējušie ukraiņu viesstrādnieki izlēma doties mājup, pieprasījums pārsniedza piedāvājumu un nozari piemeklēja cilvēkresursu trūkums. Tas atkal ietekmēja būvniecības izmaksu kāpumu.

Vai iesāktie biroju projekti tiks pabeigti?

Jau šobrīd biroju nomas tirgū vērojams, ka atsevišķiem projektiem būvniecība ir aizkavējusies vai apstādināta, ļoti iespējams, finansēšanas iespēju un cenu kāpuma dēļ. Pērnā gada augstās inflācijas ierobežošanas pasākumu rezultātā ievērojami pieauga procentu likmes, kas gada otrajā pusē būtiski palielināja kredītu maksājumus. Arī banku nosacījumi finansējuma izsniegšanai mainījās un kļuva stingrāki. Pieļauju, ka tieši finansēšanas nosacījumu izmaiņu un augošo procentu likmju dēļ iesāktos projektus attīstītājiem nāksies turpināt sarežģītākos apstākļos.

Viens no faktoriem, kas ļauj sekmīgi un raiti turpināt nekustamā īpašuma projektu realizāciju, ir atvērtais jeb open-book līgums attīstītājam ar būvnieku – cenu risks tiek sadalīts starp būvnieku un attīstītāju, kā arī attīstītājam ir lielāka kontrole pār iepirkumu procedūrām un projekta izmaksām. Ar aktīvu attīstītāja līdzdalību open-book līgums garantē, ka projekts tiek būvēts par esošajām tirgus cenām, kuras var gan celties, gan krist.

Labāks birojs – ne vienmēr lielāks birojs

Nav noslēpums, ka biroju nomas tirgu lielā mērā ietekmē arī nomnieku paradumi, kas līdz ar pandēmijas piedzīvošanu un energoresursu cenu kāpumu ir būtiski izmainījušies. Gadus atpakaļ energoefektivitātes un ilgtspējības nozīme darba vidē lielākoties palika runu līmenī, bet nu jau redzam, ka tā ir kļuvusi par nepieciešamību. 

Tas, ka šobrīd siltumenerģijas taupīšanas nolūkos tiek pieņemts lēmums pārcelties uz mazākām telpām, neattiecas vien uz biroju telpu nomniekiem – šāda tendence novērojama arī mājokļu izvēlē, kur priekšroka tiek dota jaunajiem projektiem ar individuālu siltumenerģijas patēriņa uzskaiti. Taču darba vidē pandēmijas laika ieviestās korekcijas ir būtiski izmainījušas darbinieku ikdienu, un joprojām liela daļa uzņēmumu turpina strādāt hibrīda darba modelī. Šie faktori uzņēmējiem liek pieņemt tālredzīgākus lēmumus, tostarp izvēlēties samazināt savas esošās biroja telpas, pārejot uz mazāku, bet energoefektīvāku A klases biroju, tādējādi ietaupot gan uz telpu platību, gan uz komunālo maksājumu apmēru.

Energoefektivitāte un ilgtspējība – zelta vērtē

Biroju nomas tirgus ir nenoliedzami mainījies, un prasības no lielāko nomnieku puses turpina augt. Tagad vairāk nekā jebkad nomnieki izvērtē ēkas ilgtspējību un to, vai tā būs aktuāla arī pēc 10 vai 15 gadiem. Tādēļ nākotnes augstākās klases biroju ēkas nav iedomājamas bez tādiem ilgtspējību un energoefektivitāti apliecinošiem sertifikātiem kā BREEAM [1] un LEED [2]. Uz šo brīdi Rīgā seši jaunie projekti ir saņēmuši augsto BREEAM Excellent novērtējumu, kas A klases birojiem nu jau ir kļuvis par standartu. Jāuzsver, ka Rīga var lepoties ar vienu projektu, kas ieguvis LEED Platinum sertifikāciju, kā arī diviem vēl būvniecības stadijā esošiem projektiem, kuri tieksies uz augstāko BREEAM Outstanding novērtējumu.

Attīstītājiem jābūt elastīgiem

Šobrīd A klases biroju tirgū ir plašs piedāvājums, no kā nomniekiem izvēlēties. Vairums nomnieka vajadzību ir iekļautas ēkas īpašnieka piedāvātajā telpu apdarē un papildu ieguldījumus no nomnieka neprasa. Taču nereti gadās, ka pie sarežģītāka plānojuma izbūves vai augstākās kvalitātes materiālu izvēles nomniekiem daļa no remontdarbu izmaksām jākompensē no savas kabatas kā atsevišķs darījums. Šādā situācijā būtiski, ka attīstītājs var piedāvāt elastīgus nosacījumus, piemēram, nomas termiņa pagarināšanu vai papildu izmaksu pieskaitīšanu nomas maksai attiecīgajā periodā.