Tipiskās kļūdas nekustamā īpašuma iegādes procesā

Nesen iegādātajā īpašumā joprojām deklarēts kāds no bijušajiem iemītniekiem, tam zemesgrāmatā reģistrēts kultūras pieminekļa statuss vai ierakstīts īres līgums – tie ir tikai daži no "pārsteigumiem", ar ko īpašuma iegādes darījuma noslēgumā var saskarties jaunie īpašnieki, ja mājas, zemes vai dzīvokļa iegādes procesā laikus nav pārbaudīti visi iespējamie apstākļi.

Visbiežāk kāds no faktiem īpašuma iegādes darījuma procesā netiek laikus pārbaudīts nezināšanas pēc – tā lēš Latvijas Zvērinātu notāru padomes priekšsēdētājs Jānis Skrastiņš: "Tas ir tikai saprotams – cilvēkiem, kuru ikdiena vai profesionālā darbība nav cieši saistīta ar nekustamo īpašumu darījumiem, nevar būt šādas zināšanas. Tomēr situācijas, kādās mēdz nonākt nekustamā īpašuma pircēji, kuri, cenšoties ietaupīt, paļaujas paši uz saviem spēkiem darījuma izvērtēšanā, var būt pat ļoti nepatīkamas. Par jebkādiem liegumiem, apgrūtinājumiem un citiem apstākļiem notārs, apliecinot nostiprinājuma lūgumu īpašuma tiesību reģistrēšanai zemesgrāmatā, protams, informēs, taču darījumam jau būs veltīts pietiekami daudz laika, lai piedzīvotā vilšanās kļūtu par zināmu darvas karoti meduspodā."

Iegādātais īpašums – svešinieka deklarētā dzīves vieta

Dzīvesvietas deklarēšanas fakts pats par sevi gan nerada civiltiesiskas saistības starp dzīvokļa jauno īpašnieku un bijušā īpašnieka tuviniekiem, kuri tajā joprojām deklarēti. "Tajā pašā laikā visticamāk neviens nevēlas regulāri saņemt svešus sūtījumus savā pastkastītē vai, piemēram, piedzīvot policijas vizīti ļoti agrā rīta stundā, mēģinot sastapt kādu, kurš it kā dzīvo konkrētajā adresē un piespiedu kārtā nogādājams uz tiesas sēdi," spriež notārs.

Tāpēc jau mājokļa iegādes darījuma noformēšanas procesā ir ieteicams vērsties attiecīgajā pašvaldībā vai lūgt īpašuma pārdevējam izdruku no Latvija.lv portāla, lai pārliecinātos par personām, kas tajā deklarētas līdz šim, un, ja tādas ir, prasīt, lai esošais īpašnieks šo jautājumu nokārto. "Arī tad, ja šāds fakts atklājas jau pēc mājokļa iegādes, tā nav liela problēma – ja jaunais īpašnieks tam nepiekrīt, tad līdz ar dzīvokļa iegādes brīdi tajā iepriekš deklarētajām personām zūd tiesiskais pamats dzīvesvietas deklarācijai šajā īpašumā. Ja tās neizdeklarējas pašas labprātīgi, tad jaunajam īpašniekam jādodas uz vietējās pašvaldības iestādi ar lūgumu anulēt šīs personas deklarēto dzīvesvietu attiecīgajā īpašumā," skaidro notārs.

Par liegumiem un apgrūtinājumiem – kad jau par vēlu

Vēlme ietaupīt uz profesionāļu iesaistes rēķina nereti noved cilvēkus arī pie daudz nepatīkamākām situācijām. Internetā pieejamo līgumu saturs lielākoties vispār neatbilst tam, par ko puses vienojušās – piemēram, darījumam ar zemi un mežu, tiek aizpildīts internetā lejupielādēts dzīvokļa pirkuma līgums. Tāpat netiek atrunāti būtiski līguma noteikumi, kļūdaini norādīts pats darījuma objekts, nav norādīta norēķinu kārtība, kā arī konkrēti pienākumi, kurus puses patiesībā uzņēmušās.

"Bēdīgākais ir tas, ka bieži vien darījumā iesaistītie neiedziļinās vai pat neiepazīstas ar līguma saturu un nenoskaidro sev nesaprotamu terminu būtību. Tas ļauj otrai pusei, kas, iespējams, nav pilnībā godprātīga, noslēpt būtiskus apstākļus, kas attiecas uz pārdodamo īpašumu," brīdina notārs. Šādi apstākļi var būt dažādi apgrūtinājumi, kas vēlāk, piemēram, jaunajam zemes īpašniekam var liegt īstenot ieceres par jaunās mājas būvniecību, lauksaimnieciskās darbības uzsākšanu, zivju dīķa ierīkošanu u.tml., jo tam ir piešķirts kultūras pieminekļa statuss, vai apgrūtināts ar zemes gabalā ierīkotajām inženierkomunikācijām vai elektrības sistēmām. Kad īpašuma iegādes darījums jau finiša taisnē un atliek tikai to reģistrēt zemesgrāmatā uz jaunā īpašnieka vārda, tā atcelšana vai atlikšana šķēršļu novēršanai vai līguma nosacījumu maiņai var atkal prasīt gan laiku, gan citus ieguldījumus.

Nevērīga attieksme pret darījumu – risks nevietā

Nevērīga attieksme pret darījuma juridisko pusi var novest, piemēram, pie tā, ka patiesībā runa ir nevis par dzīvokli, bet tikai īres tiesībām. Mēdz gadīties, ka nule iegādātajam dzīvoklim līdzi nāk arī īrnieki, ar kuriem telpu īres līgums ir spēkā vēl vairākus gadus, un jaunajam īpašniekam tas būs jārespektē, taču īpašuma pārdevējs par to darījuma slēgšanas procesā nav informējis.

"Cilvēkam, kurš nolēmis pats saviem spēkiem kārtot darījumu ar nekustamo īpašumu, ir jābūt ļoti erudītam ne tikai juridiskos jautājumos un jāorientējas likumos, bet arī jāpārzina, kādos reģistros un institūcijās jāvēršas, lai pārbaudītu visu iespējamo informāciju par zemi, dzīvokli vai māju, ko iecerēts iegādāties - tieši šajos datos var atklāties dažādi pārsteigumi. Ir tikai saprotami, ka cilvēks, kuram konkrētā īpašuma iegāde, iespējams, ir pirmais un varbūt arī vienīgais tāda mēroga darījums dzīvē, to visu var arī nezināt. Notāriem ir zināšanas par apstākļiem, kurus nepieciešams pārbaudīt un kā to izdarīt," uzsver notārs.

Viņš atgādina, ka notārs jau šobrīd var ne tikai sagatavot darījumu, bet arī to pārraudzīt – izskaidro pusēm visus ar darījumu saistītos aspektus un tajā iesaistīto tiesības un pienākumus, pārbauda visus iespējamos datus un informāciju, kas attiecas uz īpašumu, un iesniedz dokumentus īpašumtiesību reģistrācijai zemesgrāmatā. Turklāt drīzumā – no 1. jūlija komunikācija ar notāru varēs notikt attālināti, izmantojot videokonferenci Latvijas notariāta portālā www.latvijasnotars.lv un tādējādi sniedzot iespēju cilvēkiem notāru sniegtos pakalpojumus saņemt attālināti. Tas būtiski paplašinās cilvēku ērtības un palielinās darījuma norises ātrumu.

Nekustamā īpašuma iegādes procesā zvērināts notārs iesaka:

• Konsultēties ar profesionāliem juristiem, piemēram, vēršoties pie notāra;

• Rūpīgi izlasīt jebkuru dokumentu, kas attiecas uz īpašumu un darījumu;

• Nekautrēties uzdot jautājumus un nepaļauties tikai uz cilvēku godaprātu;

• Rakstiski fiksēt visu, par ko puses ir vienojušās;

• Neizmantot internetā pieejamos līguma paraugus bez to kritiskas izvērtēšanas un pielāgošanas konkrētajai situācijai;

• Klausīt intuīcijai un neiesaistīties darījumā, kurā kaut nianse nav skaidra un saprotama;

• Skrupulozi pārbaudīt līguma tekstu arī gramatiski – personas datus, īpašumu adreses, kadastra numuru un citu informāciju;

• Pārbaudīt informāciju atbilstošos reģistros, tai skaitā salīdzināt Valsts zemes dienesta datus ar informāciju zemesgrāmatā;

• Izvērtēt notariāla akta priekšrocības un drošību iepretī privāti sagatavotam līgumam;

• Nekad nebalstīties uz kaimiņu vai paziņu pieredzi – katrs darījums ir specifisks;

• Neparakstīt līgumu, ja kāds no terminiem vai nosacījumiem nav saprotams un netiek izskaidrots;

• Paredzēt tiesības vienpusēji atkāpties no līguma, ja neiestājas plānotās sekas vai rezultāts.