Vai enerģijas krīze ir īstais brīdis, lai iegādātos mājokli? Skaidro eksperts

Raksta autors: Jānis Mūrnieks, "Citadeles" Privātpersonu apkalpošanas direkcijas vadītājs

Nekustamo īpašumu tirgus pēdējo gadu laikā piedzīvojis pamatīgas šūpoles, ko raksturo būvniecības materiālu cenu kāpums un darbaspēka trūkums pandēmijas laikā, kā arī enerģijas krīze pēc Krievijas iebrukuma Ukrainā.

Jautājums par mājokļa pirkšanu vai īrēšanu aktuāls bijis vienmēr, taču ko darīt tiem, kas pēdējos gados krājuši sava mājokļa iegādei un attapušies vienā no svārstīgākajiem tirgus posmiem pēdējā desmitgadē?

Energoresursu krīzes mantojumā dzīvokļu piedāvājumu lamatas

Spītējot pamatīgiem satricinājumiem, nekustamo īpašumu tirgus šogad Latvijā joprojām ir ļoti aktīvs – neskatoties uz izaicinošo ģeopolitisko situāciju un būtisko cenu kāpumu jaunajos projektos, pirmajā pusgadā izsniegto hipotekāro kredītu apjoms bankā bijis par trešdaļu lielāks nekā pērn. Pēc Krievijas uzsāktās karadarbības Ukrainā mājokļu cenas skrējušas debesīs, šobrīd tirgum nonākot situācijā, ka jauno projektu cenas Rīgas mikrorajonos sasniegušas summas, kuras bijām raduši redzēt mājokļiem Rīgas vēsturiskajā centrā.

Arī energoresursu krīzei un komunālo maksājumu pieauguma gaidām šobrīd ir tieša ietekme uz svārstībām Latvijas nekustamo īpašumu tirgū. Pirmkārt, spiediens uz energoefektīviem dzīvokļiem pabeigtos jaunajos projektos ir tik liels kā nekad, un cilvēki labākos piedāvājumus gatavi izķert uzreiz. Otrkārt, pēdējā mēneša laikā otrreizējā tirgū parādās arvien vairāk piedāvājumu ar dzīvokļiem zem tirgus vērtības, kas nozīmē, ka to īpašnieki vēlas realizēt sava mājokļa pārdošanu pirms finansiāli bargākās ziemas apkures sezonas, kādu Latvija pieredzējusi. Potenciālajiem pircējiem svarīgi būtu neuzķerties uz šķietami pievilcīgo piedāvājumu lamatām, bet gan vērtēt mājokļa iegādi ar pēc iespējas lielāku informācijas bagāžu, kalkulējot kredīta izmaksas kopā ar komunālo maksājumu ietaupījumu (jauno projektu priekšrocība) un citām uzturēšanas izmaksām ilgtermiņā.

Īres dzīvokļu piedāvājums kļūs plašāks

Īres tirgū šobrīd galvenais spēlētājs ir privātpersonas, kas izīrē savus dzīvokļus padomju sērijveida namos vai retāk – jaunajos projektos, taču tuvākajā laikā tas varētu mainīties. Jaunais Īres likums, kas regulēs izīrētāja un īrnieka attiecības un nepieciešamības gadījumā nodrošinās paātrinātu strīdu izskatīšanas kārtību, visticamāk, kalpos par iemeslu jaunu investīciju ienākšanai Rīgā, kā rezultātā tuvākajā piecgadē mēs varētu sagaidīt jaunu īres namu parādīšanos galvaspilsētā.

Paplašinoties piedāvājumam, iedzīvotājiem būs lielākas izvēles iespējas, jo vienlīdz svarīgi ir gan pieejami ekonomiskās klases mitekļi, gan komforta dzīvokļi, kas pieprasīti starptautisku uzņēmumu darbinieku rindās. Tam arī vajadzētu saasināt konkurenci attīstītāju vidū, kā rezultātā ieguvējs būs patērētājs. Ikdienā redzam, ka klientiem dzīvesvietas īre nereti kalpo kā pirmais solis īpašuma iegādei – praksē var pārbaudīt, vai šis īpašums ir piemērots vajadzībām, kā arī tas dod laiku sakārtot finanses un pārdomāt nākotnes plānus.

Piemēram, ja vēlies dzīvot Āgenskalnā vai Rīgas centrā, tad noteikti apsver iespēju pirms tam tur kādu laiku padzīvot īrētā mājoklī, lai sajustu, vai vietējā infrastruktūra un ikdienas labsajūta atbilst tam komforta līmenim, ko sagaidi ilgtermiņā. Īres tirgum par labu liecina arī fakts, ka mūsdienu dinamiskajā vidē arvien vairāk cilvēku novērtē mobilitāti un iespēju mainīt dzīvesvietu pēc nepieciešamības –  nesen veiktā aptauja liecina, ka teju katrs ceturtais jeb 23 % Latvijā mājokli labprāt īrētu (iemesli – nevēlēšanās uzņemties ilgtermiņa saistības, brīvība mainīt dzīvesvietu, izpirkuma tiesības), un tas jāņem vērā ne tikai attīstītājiem, bet arī potenciālajiem mājokļu īpašniekiem, kuri ir atvērti domām par sava īpašuma izīrēšanu.

Kas jāņem vērā, pieņemot lēmumu – pirkt vai īrēt?

Cenšoties atbildēt uz jautājumu – īrēt vai pirkt? – jāņem vērā vairāki faktori. Viens no svarīgākajiem – vai es konkrētajā valstī un pilsētā plānoju palikt ilgtermiņā? Vai esi gatavs uzņemties ilglaicīgas finansiālās saistības? Vai jūties droši par sava darba stabilitāti? Vai noskatītais rajons un īpašuma veids atbildīs jūsu ekspektācijām arī pēc pieciem gadiem? Ja uz šiem jautājumiem vari atbildēt ar konceptuālu jā, tad var virzīties tālāk ar ekonomisko elementu izvērtēšanu. Ja runājam par īpašuma iegādi, fundamentāli svarīgi sākumā definēt, vai mājokli pērku, lai dzīvotu tajā pats vai vēlos to iegādāties kā investīciju objektu. Nesenā aptaujā noskaidrojām, ka aptuveni 33 % iedzīvotāju Latvijā atlikuši mājokļa iegādi, jo sagaida mājokļu cenu krišanos, taču, ņemot vērā jaunu dzīvokļu deficītu pirmreizējā tirgū un projektus, kas vēl jāpabeidz par salīdzinoši augstām būvmateriālu izmaksām, cenu kritumu jaunajos projektos var arī nesagaidīt.

Augustā veikta aptauja liecina, ka arī pie pašreizējām tirgus cenām, inflācijas, komunālo maksājumu pieauguma un, kas svarīgi – arī īres cenu kāpuma, lielākā daļa iedzīvotāju, proti, 50 % uzskata, ka izdevīgāk mājokli ir iegādāties, nevis īrēt. Argumenti galvenokārt ir praktiskas dabas, piemēram, kredīta maksājuma apjoms pašreizējos apstākļos bieži vien var būt mazāks nekā tirgus piedāvātā īres maksa. Tāpat cilvēki ņem vērā drošības faktoru (saimnieks nevar pēkšņi paziņot par vēlamu izvākšanos) un novērtē iespēju īpašumu nepieciešamības gadījumā pārdot.

Pieredze rāda, ka arvien vairāk iedzīvotāju arī dzīvokļa pirkumu vērtē kā pietiekami elastīgu investīcijas veidu, jo pēc tam ir iespēja to izīrēt vai tirgus augšupejas gadījumā pārdot ar peļņu un lūkot pēc nākamā sev atbilstošā mājokļa. Gaidāmā ziema būs teicams eksāmens mums visiem un tā varētu potenciāli mainīt iedzīvotāju pieeju mājokļa iegādes procesā – apkures rēķini daudziem liks nopietni pārdomāt, vai vērtēt tikai dzīvokļa cenu vai tomēr skatīt kredīta izmaksas kombinācijā ar komunālajiem maksājumiem un potenciālo dzīvokļa vērtību nākotnē. Ekspertu teiktais liecina, ka apkures rēķini energoefektīvos mājokļos un jaunajos projektos varētu būt aptuveni trīs līdz četrām reizes mazāki nekā sērijveida namos. Dzīvosim – redzēsim!