Viedoklis: dārgā pelēkā zona – kāpēc pienācis laiks atzīt nekustamā īpašuma aģenta darbu?
Raksta autore: Valentīna Andersone, LANĪDA Juridiskās komitejas vadītāja
2. aprīlī atvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijas (LANĪDA) organizētajā diskusijā par nelegālo mākleru darbības ierobežošanu vēlreiz skaidri iezīmējās problēma, par kuru nozarē runājam jau sen, bet sabiedrībā – joprojām pārāk maz. Nekustamā īpašuma tirgu Latvijā mēs labprāt analizējam caur procentu likmēm, cenu svārstībām un pieprasījumu. Taču aiz šiem skaitļiem pastāv vēl kāda realitāte – pelēkā zona jeb ēnu ekonomika. Tā izpaužas ļoti konkrēti – nereģistrētu starpnieku darbībā, komisijas maksās skaidrā naudā, darījumu summu mākslīgā samazināšanā. Un šī nav “neliela optimizācija”. Tā ir sistēmiska problēma, kas ilgtermiņā grauj gan tirgus kvalitāti, gan profesionālo vidi, gan valsts ekonomiku kopumā.
Patiesībā jautājums ir daudz fundamentālāks: kāpēc Latvijā joprojām pilnvērtīgi netiek atzīts, ka profesionāla nekustamā īpašuma aģenta darbs ir neatņemama darījuma sastāvdaļa? Šobrīd normatīvais regulējums rada paradoksālu situāciju. No vienas puses, aģenta komisija pie īpašuma iegādes var tikt uzskatīta par attaisnotu izdevumu. No otras puses, praksē Latvijā pircēji šo pakalpojumu izmanto salīdzinoši reti. Tikmēr pārdevēji – tie, kuri uzņemas būtiski lielāku risku – šādu iespēju faktiski nevar izmantot. Tas rada maldinošu priekšstatu, ka īpašuma pārdošana ir vienkāršs process, kurā profesionāla palīdzība nav nepieciešama. Taču realitāte ir pretēja.
Tieši pārdošanas pusē koncentrējas lielākie riski. Nepareizi noteikta cena var nozīmēt desmitiem tūkstošu eiro zaudējumus. Juridiskās nianses ir sarežģītas un bieži vien nepietiekami izprastas. Krāpšanas risks ir reāls, nevis teorētisks. Šādā situācijā profesionāls starpnieks nav greznība – tas ir drošības mehānisms.
Tomēr, kamēr sistēma nesniedz loģisku un taisnīgu ietvaru, pelēkā zona turpina pastāvēt un pat nostiprināties. No malas var šķist – kāda starpība, ja daļa komisijas tiek samaksāta skaidrā naudā? Galu galā šī nauda nonāk ekonomikā. Taču šāds skatījums ir maldīgs.
Nodokļi, kas netiek samaksāti no ienākuma, netiek kompensēti ar patēriņa nodokļiem. Rezultātā valsts zaudē būtiskus resursus, kas nepieciešami veselības aprūpei, izglītībai un infrastruktūrai. Taču problēma nav tikai fiskāla. Pelēkais tirgus izkropļo konkurenci. Tie, kas strādā legāli, maksā nodokļus, ievēro regulējumu un investē savā profesionālajā attīstībā. Tikmēr nereģistrēti starpnieki var piedāvāt zemāku cenu tikai tāpēc, ka šos pienākumus ignorē. Tas degradē profesiju un rada ilūziju, ka kvalitatīvs pakalpojums ir pārmaksāts.
Galu galā tas ietekmē arī klientus. Darījumi ar “divām cenām” un skaidras naudas norēķiniem samazina juridisko aizsardzību, rada riskus attiecībās ar bankām un nodokļu iestādēm un bieži vien ilgtermiņā sadārdzina pašu darījumu.
Svarīgi saprast, ka šī nav tikai nozares problēma. Katrs klients, kurš piekrīt maksāt “daļu skaidrā”, kļūst par šīs sistēmas līdzdalībnieku. Katrs šāds darījums stiprina vidi, kurā godīga konkurence tiek sodīta, valsts budžets tiek apiets un profesionāls tirgus tiek aizvietots ar improvizāciju.
Mums patīk sevi uztvert kā labus saimniekus – tādus, kas plāno, domā ilgtermiņā un rūpējas par savu īpašumu. Taču ēnu ekonomikas realitāte rāda, ka praksē bieži izvēlamies īstermiņa ieguvumus. Un te parādās neērts, bet būtisks jautājums – vai esam gatavi uzņemties atbildību? Atbildību ne tikai juridiskā nozīmē, bet arī attieksmē. Atzīt, ka pelēkie darījumi nav norma. Ka tie kaitē ne tikai valstij, bet arī katram no mums. Un ka mēs paši esam daļa no problēmas, ja to pieļaujam.
Lai šo situāciju mainītu, nepietiek tikai ar morāliem aicinājumiem un klauvēšanu pie sirdsapziņas. Nepieciešamas arī konkrētas izmaiņas regulējumā. Tāpēc LANĪDA ir rosinājusi veikt grozījumus likumā “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli”, paredzot divus būtiskus soļus – samazināt kapitāla pieauguma nodokļa likmi no 25,5% uz 10% un iekļaut nekustamā īpašuma darījumu starpnieka komisiju ar darījumu saistītajos attaisnotajos izdevumos arī īpašuma pārdošanas gadījumā.
Šobrīd šī situācija ir acīmredzama sistēmas nepilnība. Izdevums, kas tieši saistīts ar darījumu un būtiski ietekmē tā drošību un kvalitāti, netiek atzīts bez pamatota iemesla. Ja šādas izmaiņas tiktu ieviestas, ieguvēji būtu visi. Īpašnieki biežāk izvēlētos sadarboties ar profesionāļiem. Pieaugtu oficiālo darījumu skaits. Samazinātos pelēkā ekonomika. Palielinātos nodokļu ieņēmumi. Un pats svarīgākais – uzlabotos darījumu drošība un kvalitāte.
Godīgs nekustamā īpašuma tirgus neveidojas pats no sevis. To veido mūsu izvēles – katru dienu, katrā darījumā. Izvēle strādāt godīgi nav tikai par likumu ievērošanu. Tā ir izvēle par labu profesionālai nozarei, stabilai valstij un ilgtermiņā arī par labu pašiem sev.
Jautājums paliek atklāts, vai esam gatavi šo izvēli izdarīt?
