Viedoklis: Kas notiks ar mājokļu tirgu, Euribor likmei sasniedzot 3% atzīmi?
Raksta autors: Mareks Kļaviņš, “Bonava Latvija” valdes priekšsēdētājs
Lielākā daļa pasaules centrālo banku šobrīd diezgan straujiem soļiem paaugstina procentu likmes – sešu mēnešu Euribor likme sasniegusi jau teju 3% atzīmi. Tas būtiski ietekmē kreditēšanu, bez kuras savukārt nav iedomājams nekustamā īpašuma tirgus. Augstas procentu likmes gan esam piedzīvojuši arī iepriekš, tomēr šoreiz situācija no 2007. gadā pieredzētās būtiski atšķiras. Atšķirīgi ir gan inflācijas iemesli, gan NĪ tirgus piedāvājuma un pieprasījuma attiecības, būvniecības izmaksu prognozes un potenciālo pircēju maksātspēja.
Šī krīze atšķiras no iepriekšējās
Tie, kuri nekustamo īpašumu iegādājās ap 2007.–2008. gadu, droši vien diezgan labi atceras, ka Eiropas Centrālā banka (ECB) tajā laikā regulāri un mērķtiecīgi pa 0,25% solim paaugstināja bāzes procentu likmi, kas tieši ietekmē Euribor, līdz tā 2007. gada otrajā pusē un 2008. gada sākumā sasniedza rekordaugsto 4% robežu. Tas tika darīts, lai bremzētu pārkarsušo un pārkreditēto ekonomiku, samazinātu pieprasījumu un augsto inflāciju. Valstī aizsākās ekonomiskā lejupslīde, kuras rezultātā ievērojami pieauga bezdarba līmenis, 2009. gadā sasniedzot pat 18%.
Inflācijai, kuru piedzīvojam šobrīd, ir citi iemesli. Covid-19 pandēmijas mājsēdes laikā cilvēkiem nebija iespējas tērēt naudu un veidojās uzkrājumi, savukārt tiem, kuriem ienākumi zuda, – galvenokārt pakalpojumu jomā strādājošajiem, – valsts šo zudumu kompensēja. Tādējādi ekonomika stagnēja, bet uzkrājumi palielinājās. Vienlaikus pieauga arī preču deficīts, jo pandēmijas iespaidā tika ietekmētas piegāžu ķēdes, pieprasījums sāka pārsniegt piedāvājumu un pieauga cenas. Tas aizsāka inflācijas spirāli. Šī krīze droši vien būtu piezemētāka, ja pagājušā gada februārī nebūtu sācies Krievijas izraisītais karš Ukrainā, kas būtiski pasliktināja situāciju energoresursu tirgū un inflācijai piešķīra vēl lielāku jaudu.
Joprojām esam gana maksātspējīgi
Tomēr būtiskākā atšķirība starp iepriekšējo un šo krīzi meklējama sabiedrības pirktspējas līmenī – darba tirgus joprojām ir “silts”, bezdarba līmenis pieaug ļoti lēnām, cilvēkiem ir uzkrājumi, līdz ar to pirktspēja un pieprasījums nemazinās pietiekami strauji. Tādēļ ir arī grūtāk nobremzēt inflāciju, kas Latvijā ir viena no augstākajām Eiropā (20,8%). Atšķirības inflācijas līmenī ir galvenokārt tādēļ, ka Latvijā preču un pakalpojumu grozā būtisku daļu ieņem enerģija, piemēram, mājokļu apsilde, un pārtika, un tieši šajos divos sektoros pasaulē ir bijis vislielākais cenu kāpums. Latvijai nāca par sliktu arī tas, ka iepriekš izmantojām Krievijas lēto gāzi, kas mums bija pieejama par īpaši zemu cenu. Situācijai ar gāzes piegādātājiem mainoties, krietni sadārdzinājās arī mājokļa uzturēšanas izmaksas. Tomēr, neskatoties uz to, joprojām esam gana maksātspējīgi. To pierāda arī “Bonava Latvija” decembrī un janvārī veiktā pētījuma* dati, kur noskaidrots, ka 32% Rīgas un Pierīgas iedzīvotāju, kuri plāno tuvākajā nākotnē iegādāties jaunu mājokli, veiktu iecerēto pirkumu neatkarīgi no Euribor likmes pieauguma.
Šajā krīzē esam iesoļojuši arī ar dažām vērtīgām mācībām, ko guvām iepriekšējās ekonomiskās lejupslīdes laikā. Ja toreiz pirkām patiešām visu, arī to, kas mums nemaz nebija vajadzīgs, jo bankas kredītus izsniedza visiem, tad šobrīd cilvēki iepērkas daudz pragmatiskāk un nepārkreditējas, līdz ar to banku procentu likmju pieaugums ir vieglāk pārdzīvojams. Cilvēki īstermiņa patēriņa vietā drīzāk izvēlas uzkrāt līdzekļus caur ilgtermiņa investīcijām, piemēram, iegādājoties nekustamo īpašumu, tādā veidā neļaujot inflācijai “apēst” naudas vērtību. Tāpēc arī pieprasījums pēc jaunajiem mājokļiem joprojām ir aktīvs.
Jauno mājokļu segmentā nav priekšnoteikumu cenu kritumam
Būvniecības izmaksu kāpuma ietekmē jauno mājokļu cenas Latvijā pagājušā gada laikā palielinājās par 20–25%. Šāds cenu pieaugums, protams, ir ļoti būtisks, taču nav iespējams nopirkt lētāk, nekā var uzbūvēt. Un pat ja nekustamo īpašumu attīstītājs neko nenopelna, pašizmaksa ir tāda, kāda tā ir. Tas, kas varētu veicināt cenu kritumu, būtu pārprodukcija un pašizmaksas pazemināšanās, taču ne vienu, ne otru tuvākajā laikā neredzu īstenojamies.
Pārprodukcija, piedāvājumam pārsniedzot pieprasījumu, kā tas bija pirms 2008. gada finanšu krīzes, mums tuvākajā laikā nedraud: patiesībā piedāvājums tirgū ir niecīgs – ir pieejami tikai ap 2000 jauno mājokļu, ko iespējams iztirgot aptuveni viena gada laikā. Tāpat arī jauni projekti pašlaik tiek uzsākti ārkārtīgi piesardzīgi. Ja iedzīvotāju pirktspēja tuvākajā laikā samazināsies, nav vērts gaidīt būtiskas cenu izmaiņas, jo arī piedāvājums, visticamāk, kritīsies. Iemesls tam ir augstās būvniecības izmaksas. Ja pēc iepriekšējās krīzes būvmateriāli strauji kļuva lētāki un strādnieki bija ar mieru to pašu darba apjomu veikt par vairākas reizes zemāku samaksu, šobrīd nav pamata ko tādu gaidīt. Latvijai jābūvē Rail Baltic, jāsiltina vecās mājas no ES fondu naudas un jāremontē tilti par publiskā sektora investīcijām. Tāpat arī būvmateriālu ražotājiem līgumi par energoresursu piegādi ir noslēgti par noteiktām cenām, un, pat energoresursu cenām samazinoties, kā to varam novērot pašreiz, nav pamata cerēt uz ātru būvmateriālu cenu kritumu.
Savukārt otrreizējo tirgu ietekmēs piedāvājuma un pieprasījuma balanss. Kā rāda mūsu novērojumi, ja vien ir tāda iespēja, patērētājs izvēlas jauno projektu, un arī bankas mudina izvēlēties mājokli jaunajos projektos, kam pieejami labāki finansējuma nosacījumi – izdevīgāka procentu likme un garāks atmaksas termiņš. Pērkot dzīvokli padomju laiku sērijveida mājā, pārdošanas cena ir zemāka, taču, ņemot kredītu bankā, būs vajadzīgs procentuāli lielāks paša uzkrājums – vismaz 20 līdz 30% apmērā. Kopsummā tas ir tikpat vai pat vairāk, nekā vajadzīgs mājoklim jaunajā projektā ar mazāku pirmo iemaksu. Vecās tipveida ēkas arī bieži vien nav renovētas un sitinātas, dzīvokļi ir bez remonta un bez īpašumā esošas zemes, kas jāizpērk, līdz ar to bankas labprātāk kreditē jaunos mājokļus. Vēl viens aspekts par labu jaunajiem projektiem ir to augstā energoefektivitāte, kas ļauj mājokli uzturēt par zemākām ikmēneša komunālo pakalpojumu izmaksām, vienlaikus nezaudējot dzīves vides komfortu.
Kopumā šobrīd pēc piesardzīgi nogaidošiem rudens mēnešiem jauno mājokļu tirgū ir manāma zināma aktivitāte. Daudzi gaidīja augstos komunālo pakalpojumu rēķinus, kas valsts atbalsta ietekmē lielai daļai beigās nemaz neizrādījās tik augsti. Arī enerģijas cenas sāk izlīdzināties – pēdējo mēnešu laikā dabasgāzes un elektroenerģijas cenas biržās ir pat būtiski samazinājušās, tāpēc cilvēki atgriežas pie domas par jauna mājokļa iegādi. Tāpat daļa cilvēku jau ir sadzirdējuši nekustamā īpašuma tirgus ekspertu teikto un sākuši aprast ar domu, ka tuvākajā laikā cenu kritums jaunajiem mājokļiem nav gaidāms. Ja vajadzība pēc mājokļa ir saglabājusies, gadiem to vairs neatliksi.
Vai mājokļi, samazinoties inflācijai, kļūs pieejamāki?
Pēdējās prognozes rāda, ka inflācijas līkne ir pavērsusies uz leju: Latvijā decembrī tā bija par procentpunktu mazāka nekā novembrī, un ir cerība, ka šogad inflācija turpinās samazināties. Saskaņā ar "Swedbank" analītiķu aplēsēm šogad valstī vidēji tā būs 9% robežās, bet gada beigās – jau ap 3%. Tomēr, neskatoties uz pozitīvo tendenci, tiek prognozēts, ka vairums pasaules centrālo banku, arī ECB, šī gada pirmajā pusē turpinās paaugstināt savas procentu likmes, lai vēl vairāk ierobežotu pieprasījumu un mazinātu inflāciju, kas joprojām ir augsta. Tas nozīmē, ka šogad Euribor varētu pat nedaudz pārsniegt 3%, atkal samazinoties 2024. gadā.
Vai, inflācijai atgriežoties mērenā lielumā, jaunie mājokļi varētu kļūt pieejamāki? Diez vai. Samazinoties inflācijai un uzlabojoties iedzīvotāju maksātspējai, sagaidāms, ka pieprasījums pēc jaunajiem mājokļiem pieaugs vēl vairāk, un tad, visticamāk, var veidoties deficīta situācija, jo piedāvājums spēcīgi atpaliks. Tāpat jāņem vērā, ka augstākas bāzes likmes apstākļos ir pieejamas zemākas banku pievienotās likmes, kas savukārt var tikt paaugstinātas, Euribor likmei sarūkot un ekonomikai atdzīvojoties. Tādējādi, atliekot pirkumu par mājokļa iegādi, kopējā likme var arī nemainīties. Kā jau minēju, arī uz būvniecības izmaksu pazemināšanos nevajadzētu likt pārlieku lielas cerības. Drīzāk jauno mājokļu cenas varētu pieaugt daudz lēnāk, nekā tas bijis līdz šim, tāpēc ieguvēji ilgtermiņā tik un tā būs tie, kas būs gudri investējuši sev nepieciešamā nekustamā īpašuma iegādē.
* Pētījumu “Mājokļu izpēte” veica Snapshots no 2022. gada decembra līdz 2023. gada janvārim, aptaujājot 711 Latvijas iedzīvotājus 18–74 gadu vecumā, kuri dzīvo dzīvokļos Rīgā vai Pierīgā.
