Viedoklis: nekustamo īpašumu krāpniecība Latvijā kļuvusi par sistemātisku noziedzīgu darbību

Raksta autors: Aigars Šmits, Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijas (LANĪDA) valdes priekšsēdētājs 

Pēdējā laikā arvien biežāk parādās satraucošas ziņas par krāpnieciskiem nekustamā īpašuma darījumiem, kuros iedzīvotāji zaudē savus mājokļus un dzīves ietaupījumus. Krāpnieki, izliekoties par tiesībsargājošu institūciju pārstāvjiem vai izmantojot juridiski sarežģītas shēmas, panāk īpašumu pārrakstīšanu. Policijas sniegtā informācija liecina, ka šī gada desmit mēnešos iedzīvotāji krāpnieku darbību rezultātā zaudējuši 17 993 262 eiro. Savukārt pērn šajā pašā laika periodā iedzīvotāju zaudējumi lēšami 14 039 486 eiro. 

Tas atkal un atkal apstiprina, ka nekustamā īpašuma darījumi Latvijā nav joma, kurā var paļauties uz intuīciju, labu ticību vai nejaušu padomdevēju. 

Notikumu tipoloģija ir visai līdzīga. Situācijas parasti nesākas ar skaļu brīdinājumu vai acīmredzamu apdraudējumu. Vispirms ir mierīgs, bet manipulējošs, pārliecinošs telefona zvans, kurā balss otrā galā runā autoritatīvi, lieto juridiskus terminus un rada sajūtu, ka viss notiekošais ir ārkārtīgi nopietns, bet vienlaikus – kontrolēts. “Notiek izmeklēšana.” “Jūsu īpašums ir apdraudēts.” “Mums nepieciešama jūsu sadarbība.” Dažu stundu vai dienu laikā cilvēks, kurš visu mūžu godīgi strādājis un rūpējies par savu mājokli, var nonākt situācijā, kurā viņš paraksta dokumentus par īpašuma atsavināšanu cilvēkiem, kuri patiesībā nekad nav bijuši policisti, izmeklētāji vai banku darbinieki. Brīdī, kad patiesība atklājas, zaudēta ir ne tikai īpašums, bet drošības sajūta, uzticēšanās pasaulei un nereti arī veselība. 

Krāpniecība kā sistēmisks drauds, nevis atsevišķi gadījumi 

Būtu kļūdaini šādus gadījumus uztvert kā atsevišķas nelaimes vai individuālu neuzmanību. Skaitļi un tendences rāda, ka nekustamo īpašumu krāpniecība Latvijā kļuvusi par sistemātisku un mērķtiecīgu noziedzīgu darbību. Iedzīvotāju zaudējumi mērāmi miljonos eiro gadā, un satraucošākais ir tas, ka arvien biežāk krāpnieku mērķis nav tikai bankas kontā esošie līdzekļi, bet pats nekustamais īpašums – māja vai dzīvoklis, kas cilvēkam bieži vien ir vienīgais būtiskais aktīvs. 

Šādi zaudējumi nav viegli atgūstami. Nekustamā īpašuma darījumi, pat ja vēlāk atzīti par krāpnieciskiem, rada sarežģītas juridiskas sekas, ilgstošas tiesvedības un situācijas, kurās cilvēks gadiem ilgi dzīvo nenoteiktībā. Tas ir emocionāli smags process, kas ietekmē ne tikai konkrēto personu, bet arī viņa ģimeni un tuvākos. 

Bīstamais mīts “vienkāršs darījums” 

Viens no būtiskākajiem iemesliem, kas veicina krāpniecību nekustamo īpašumu jomā, ir sabiedrībā dziļi iesakņojies mīts, ka nekustamā īpašuma darījums pats par sevi ir vienkāršs, tehnisks un formāls process. Sludinājums, pircējs, notārs, paraksts – šāda loģika rada ilūziju, ka būtiskākā daļa ir tikai darījuma noslēgums, nevis process, kas pie tā ved. Patiesībā nekustamā īpašuma darījums ir sarežģīta tiesiska, finansiāla un emocionāla konstrukcija, kurā katrs solis, sākot no pirmās sarunas un beidzot ar līguma parakstīšanu, var būt kritiski svarīgs. Tieši darījuma sākumposmā rodas visvairāk risku, un tieši tur krāpnieki darbojas visaktīvāk, jo vēlāk sistēma kļūst stingrāka un kontrole lielāka. 

Likums ir drošība, nevis formalitāte 

Latvijā nekustamo īpašumu darījumu starpnieku darbību regulē Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likums, kas nosaka, ka starpniecība nav pašdarbība, bet profesionāla darbība ar skaidri noteiktām prasībām un atbildību. Regulējums paredz, ka starpniecības pakalpojumus sniedz tikai reģistrētas personas – nekustamā īpašuma darījumu starpnieki (aģenti), kuri ir apdrošinājuši savu civiltiesisko atbildību, darbojas klienta interesēs un ievēro normatīvos aktus, tostarp prasības noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas novēršanai. Šie nosacījumi būtiski samazina krāpniecības riskus, jo rada caurspīdīgumu un pārbaudāmību. Profesionālis darbojas vidē, kur katrai rīcībai ir sekas, kur kļūdas vai nolaidība var nozīmēt atbildību, reputācijas zaudēšanu un tiesiskas sekas. Krāpnieki tieši no šādas vides izvairās. 

Mūsdienu nekustamā īpašuma aģents nav tikai starpnieks starp pircēju un pārdevēju. Viņš ir procesu vadītājs, konsultants un risku samazinātājs, kurš ikdienā strādā ar situācijām, kurās klientam bieži trūkst zināšanu vai pieredzes, lai pamanītu potenciālos draudus. Profesionāļa uzdevums ir ne tikai palīdzēt noslēgt darījumu, bet arī savlaicīgi pateikt “nē”, ja darījums izskatās aizdomīgs vai klienta interesēm neatbilstošs. Īpaši svarīga ir profesionāļa spēja distancēties no emocijām. Krāpnieciskās shēmas gandrīz vienmēr balstās uz bailēm, steidzamību un izolāciju. Profesionāls aģents šādās situācijās ievieš struktūru, laiku un racionālu izvērtējumu, tādējādi izjaucot krāpnieku scenāriju jau pašā saknē.

Līdztekus likumam profesionālo nekustamā īpašuma darījumu pamatu veido arī ētika. Ētikas kodekss nosaka, ka aģents rīkojas godprātīgi, sniedz patiesu informāciju, ievēro konfidencialitāti un izvairās no interešu konfliktiem. Šie principi nav abstrakti. Tie nosaka ikdienas lēmumus, tostarp spēju atteikties no darījuma, kas varētu kaitēt klientam, pat ja tas nozīmē atteikšanos no atlīdzības. Tieši darbības ētika nošķir profesionāli no nejauša “palīga” vai nelegāla māklera. Tā nodrošina, ka klients nav viens pret sistēmu, bet darbojas kopā ar cilvēku, kura pienākums ir viņu aizsargāt. 

Drošība ir izvēle 

Mūsdienu krāpniecības apstākļos drošs nekustamā īpašuma darījums vairs nav veiksmes jautājums. Tā ir apzināta izvēle sadarboties ar profesionāļiem, kuri strādā saskaņā ar likumu, profesionālajiem standartiem un ētikas principiem. 

Laikā, kad viens telefona zvans var maksāt mājas atslēgas, drošība kļūst par izšķirošu lēmumu ne tikai katram atsevišķi, bet arī sabiedrībai kopumā. Droši, godīgi un caurspīdīgi darījumi nav pašsaprotami, tie ir profesionāla darba rezultāts. Un šodien tie ir svarīgāki nekā jebkad agrāk. 

Ja darījums šķiet neskaidrs, pārāk steidzīgs vai rada pamatotas šaubas, ieteicams konsultēties ar nozares profesionāļiem, vēršoties Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijā (LANĪDA) pēc neatkarīga padoma un profesionāla izvērtējuma.