Viedoklis: Vai jaunie mājokļi šogad kļūs pieejamāki?
Raksta autors: Mareks Kļaviņš, SIA “Bonava Latvija” valdes priekšsēdētājs
Divi būtiskākie faktori, kas ietekmē jauno mājokļu pieejamību, ir to cena un finansējuma izmaksas. Ja uz pirmo objektīvu iemeslu dēļ, visticamāk, nebūtu vērts gaidīt, tad saskaņā ar daudzu analītiķu prognozēto banku aizdevumu procentu likmju mainīgās daļas kritums šogad ir pat ļoti reāls. Turklāt pirmās pozitīvās vēsmas kreditēšanas jomā jau novērojam – Eiropas Centrālā banka (ECB) nu jau divas reizes pēc kārtas procentu likmes atstājusi negrozītas, radot pamatotas cerības, ka jau drīzumā hipotekāro kredītu procentu likmju mainīgā daļa jeb Euribor varētu samazināties. Vienlaikus cerību mākoņi var izrādīties arī ar ne tik gaišu maliņu.
Kad daudz nemaz nav tik daudz
Kā rāda nekustamo īpašumu konsultāciju kompānijas “Colliers” dati, pirmreizējā tirgū Rīgā un Pierīgā pašlaik iegādei pieejami aptuveni 1000 vidējās un ekonomiskās klases dzīvokļu, kuros iespējams ievākties uzreiz, savukārt vēl aptuveni 1500 pieejamo segmentu dzīvokļu ir būvniecības vai plānošanas stadijā. No vienas puses, ja skatāmies uz ekspluatācijā nodoto mājokļu skaitu, tas ir diezgan daudz. Patiesībā tirgū vairākus gadus nav bijis tik plašs pabeigto dzīvokļu piegādājums, līdz ar to pircējiem šī situācija ir izdevīga, jo beidzot iespējams fiziski apskatīt, izstaigāt un iegādāties tieši tādu mājokli, kādu gribas. To apstiprina arī “Bonava Latvija” pārdošanas statistika – pašreiz lielākā daļa darījumu notiek tieši ar pabeigtajiem, nevis būvniecības stadijā esošiem dzīvokļiem. No otras puses, iedziļinoties šajā pabeigto mājokļu piedāvājumā, redzam, ka aptuveni puse no visiem dzīvokļiem atrodas vienā konkrētā un ļoti specifiskā lokācijā, kas pircējiem var patikt, bet var arī nepatikt. Savukārt atlikusī puse pabeigto mājokļu būtībā ir nelieli gandrīz iztirgotu projektu atlikumi, kas izbārstīti pa visu Rīgu un Pierīgu. Tie ir dzīvokļi, kas dažādu iemeslu dēļ nav bijuši pircēju pirmā izvēle, piemēram, skats pa logu vērsts pret blakus esošu hruščovku, nevis glītu un apstādījumiem bagātu iekšpagalma teritoriju, ainavisku parku vai priežu mežu. Tas nozīmē, ka, lai arī gatavo dzīvokļu piedāvājums “uz papīra” ir diezgan pieklājīgs, noteikti nevarētu teikt, ka pašlaik jebkurā Rīgas apkaimē būtu pieejams tieši tāds jaunais mājoklis, kādu sirds kāro.
Ja skatāmies uz būvniecības stadijā esošajiem projektiem, kuros atvērtas dzīvokļu rezervācijas, situācija ir līdzīga. Pirmie jau savlaicīgi tiek izķerti perspektīvākie piedāvājumi, kas pilnībā atbilst vēlamās lokācijas, stāva, istabu skaita un skata pa logu kritērijiem. Kopumā jauno mājokļu rezervāciju skaits, salīdzinot ar pagājušo gadu, dārgās kreditēšanas un salīdzinoši lielā pabeigto dzīvokļu skaita dēļ ir būtiski samazinājies. Tāpat kritusies arī darījumu aktivitāte gatavo dzīvokļu segmentā, ietekmējot un liekot attīstītājiem pārskatīt savas nākotnes ieceres – šogad jaunu projektu būvniecības tempi būs piesardzīgi un cieši pakārtoti ekspluatācijā nodoto projektu pārdošanas sekmēm. Būvniecības apjoma kritums nākotnē noteikti atspoguļosies arī jauno mājokļu piedāvājumā un, visticamāk, arī dzīvokļu cenās.
Cik maksās jaunie dzīvokļi šogad?
2023. gada otrā puse savā ziņā bija unikāla, jo grūti atsaukt atmiņā vēl otru tādu periodu, izņemot varbūt lielo dižķibeli 2009. gadā, kad attīstītāji caur dažādām akcijām un īpašajiem piedāvājumiem būtu tik ļoti veicinājuši jauno mājokļu pieejamību. Iegādājoties dzīvokli, pircēji varēja tikt gan pie bezmaksas autostāvvietas vai virtuves iekārtas, gan dzīvot gadu vai divus, nemaksājot par komunālajiem pakalpojumiem. Un to var saprast, jo grūti arī atminēties, kad vēl tik strauji būtu kāpušas aizdevumu procentu likmes. Nesagaidot ātru un jūtamu atbalstu no komercbankām, attīstītāji darīja visu, kas bija viņu spēkos, lai Euribor sāpīgo ietekmi jauno mājokļu pircējiem kompensētu, pie tam bieži vien ar uzviju. Apķērīgākie dzīvokļu tīkotāji to arī izmantoja, noslēdzot darījumus uz patiešām izdevīgiem nosacījumiem.
Vai attīstītāju pretimnākšana būs vērojama arī šogad? Tas atkarīgs no vairākiem faktoriem, tomēr ļoti ticams, ka jau tuvāko mēnešu laikā daļa no īpašajiem piedāvājumiem varētu tikt atcelti. Viens no iemesliem ir lēnais jaunu projektu attīstības temps, kas nozīmē, ka jau drīzumā jauno mājokļu piedāvājums atkal varētu sākt sarukt. Otrkārt, ECB jau otro sanāksmi pēc kārtas ir atstājusi bāzes procentu likmi nemainīgu, kas ir radījusi pozitīvu ietekmi arī uz Euribor likmi. Piemēram, 6 mēnešu Euribor procentu likme jau ir pazeminājusies līdz 3,8%, savukārt 12 mēnešu Euribor likme noslīdējusi vēl zemāk un pašlaik ir 3,5%. Pēc analītiķu domām līdz gada beigām Euribor likme varētu būt jau zem 3% atzīmes. Arī ilgtermiņa SWAP likmes rāda, ka bankas nākotnes situāciju prognozē optimistisku. Tas rada pamatotas cerības, ka, procentu likmēm samazinoties, pieprasījums pēc jaunajiem mājokļiem atkal varētu pieaugt. Ja tas tā notiks, attīstītāji vairs nebūs ieinteresēti kaut ko dot, dāvināt vai apmaksāt no savas kabatas.
Pavisam nesen varējām būt liecinieki teju vai fantastiskam solījumam no Rīgas domes – līdz 2030. gadam Rīgā plānots atjaunot un nosiltināt 3000 daudzdzīvokļu dzīvojamās ēkas. Iecere ir ļoti ambicioza, vēl jo vairāk tādēļ, ka, lai to paveiktu, nepieciešams veikt grozījumus normatīvajos aktos, atrisinot līdzšinējos izaicinājumus ar kopīpašnieku koplēmumu procesu. Pat ja neizdosies gadā atjaunot vidēji 500 ēkas, bet 50, tas jau būs labs rādītājs, tomēr šeit vēlos norādīt uz ko citu. Kurš šos darbus darīs? Būvniecības nozarē jau tā trūkst darbaroku. Labi, mājokļu attīstītāji pašlaik ir nedaudz piebremzējuši, taču balansu izlīdzina publiskais sektors ar lielajiem valsts pasūtījumiem. Arī Centrālā statistikas pārvalde ziņo, ka būvniecības apjomi Latvijā joprojām ir ar plus zīmi. Tas rada spiedienu uz darba samaksu, ietekmējot arī kopējās būvniecības izmaksas. Vai jaunie mājokļi 2024. gadā kļūs lētāki? Maz ticams. Vai to cenas pieaugs? Ja pasauli nepārņems jauni ģeopolitiski saspīlējumi, būtisku pieaugumu neprognozēju, taču uz deficīta rēķina cenas varētu mēreni celties projektiem pieprasītākajās lokācijās.
Situāciju diktēs banku piedāvājums
Pagājušā gada izskaņā Saeima pieņēma grozījumus Patērētāju tiesību aizsardzības likumā, nosakot, ka hipotekāro kredītu ņēmējiem, kuriem līgums par aizdevumu noslēgts līdz 2023. gada 31. oktobrim, no šī gada 1. janvāra tiks kompensēti kredītu kopējie procentu maksājumi 30% apmērā. Liela daļa aizņēmēju par šādu valdības soli droši vien ir sajūsmā, taču, manuprāt, prieki ir pāragri. Pirmkārt, atbalsts paredzēts visiem kredītņēmējiem, nevis tikai tiem, kuriem patiešām ir problēmas segt savas kredītsaistības. Otrkārt, neviens nav vērtējis ietekmi uz nākotnes kreditēšanu, kas ir ļoti nepārdomāti, jo šo ietekmi mēs, mājokļu attīstītāji, sākām just jau brīdī, kad plānotie grozījumi vēl bija tikai diskusiju līmenī. Saskaroties ar neskaidrību un finansiālas ietekmes riskiem, bankas jau rudenī pēkšņi sāka atsaukt savus īpašos jauno mājokļu kreditēšanas piedāvājumus. Tāpat tika norauts stopkrāns jaunu piedāvājumu izziņošanai. Regulāri tiekoties ar lielāko komercbanku pārstāvjiem, zinu, ka vairākām kredītiestādēm izstrādes procesā bija piedāvājumi ar ļoti pievilcīgiem nosacījumiem, kas būtu ieraudzījuši dienasgaismu vēl pagājušā gada izskaņā, ja vien Saeima partiju reitingu celšanas nolūkā nebūtu izlēmusi iejaukties banku darbībā. Nepārprotiet, atbalsts kredītņēmējiem noteikti bija nepieciešams, taču pārdomāts, mērķēts un balstīts aprēķinos un nākotnes analīzē. Lielākie zaudētāji šajā visā ir tie, kas jauna mājokļa iegādi tikai apsvēra, jo procentu maksājumu kompensācijai viņi nekvalificējas un viņiem vairs nav pieejami tie banku piedāvājumi, kas bija aktīvi līdz 2023. gada rudenim. Vai šo situāciju iespējams kā labot? Ņemot vērā, ka bankas pašlaik ir pakļautas represijām un nav ļoti motivētas nākt klajā ar kreditēšanu būtiski veicinošiem piedāvājumiem – dati rāda, ka kopš pagājušā gada jūnija no jauna izsniegto kredītu apjoms stagnē –, būtu jārada mehānisms, kā palielināt banku savstarpējo konkurenci. Šādu mehānismu redzu, grozot Reklāmas likumu.
Jau labu laiku notiek diskusijas par to, ka komercbankām varētu ļaut atsākt reklamēt kreditēšanas pakalpojumus medijos, tādējādi saasinot banku konkurenci. Radot šādu iespēju, bankas būtu daudz ieinteresētākas ar dažādiem līdzekļiem un veidiem cīnīties ne tikai par jaunu klientu piesaisti, bet arī mēģināt pārvilināt jau esošos kredītņēmējus. Tas lielā mērā saskanētu arī ar valdības pašreizējo ieceri veicināt kredītņēmēju pārkreditēšanos, kas līdz šim bijusi dārga un sarežģīta.
Katrā ziņā tas, kāds šogad būs pieprasījums pēc jaunajiem mājokļiem, galvenokārt būs atkarīgs no banku piedāvājuma, jo pārējie nosacījumi, kas varētu ietekmēt nekustamo īpašumu pieejamību, visticamāk, būtiski neuzlabosies. Vidējās darba samaksas pieaugums solās būs mērenāks nekā 2023. gadā, pirmreizējā tirgus dzīvokļu cena nesamazināsies, bet Euribor procentu likmes ja arī kritīs, tad ļoti pakāpeniski un ne ātrāk par gada otro pusi. Vienlaikus, noticot ekonomikas atlabšanas prognozēm, drosmīgākās komercbankas jau tagad varētu nākt klajā ar pievilcīgām fiksētām procentu likmēm, piemēram, 4–4,5% apmērā, tādējādi demonstrējot, ka mājokļu pieejamības veicināšana nav tikai attīstītāju misija un iniciatīva.
