5 ieteikumi, kā īsā laika periodā pārdot savu īpašumu

Nekustamā īpašuma pārdošana ir sarežģīts process, it īpaši, ja īpašumu nepieciešams realizēt iespējami īsā laika periodā. Tomēr ar pareizo pieeju un sagatavošanos darījuma procesa gaitu ir iespējams ievērojami paātrināt. Nekustamo īpašumu uzņēmuma IMMOSTATE pārdošanas nodaļas vadītājs Aigars Strods dalās ar pieciem vērtīgiem ieteikumiem, ko ņemt vērā, lai īpašumu realizētu sekmīgi un ātri. 

1.    Sakārto īpašuma juridisko pusi

Nesakārtota dokumentācija paildzina darījuma gaitu, tādēļ, pirms uzsāc sava īpašuma tirgošanu, pārliecinies, ka īpašuma juridiskā daļa ir sakārtota. Piemēram, vai īpašums ir ierakstīts zemesgrāmatā? Vai, ja tas ir kopīpašums, ir zināmi kopīpašnieki, kuriem būs jāpiedāvā pirmpirkuma tiesības? Vai nav veikta nelegāla būvniecība, kas ir jālegalizē? Vai māja, kuru vēlies pārdot, ir nodota ekspluatācijā?

Speciālists rekomendē, kādus dokumentus ir nepieciešams sakārtot pirms sava īpašuma izlikšanas tirgū:

-    Visa veida īpašumiem: zemesgrāmata

Sava īpašuma zemesgrāmatu bez maksas vari apskatīties un izdrukāt mājas lapā www.zemesgramata.lv. Zemesgrāmatā iespējams redzēt svarīgāko informāciju par īpašumu, tā aizliegumiem, servitūtiem un cita veida apgrūtinājumiem, tai skaitā, vai īpašums nav ieķīlāts un šobrīd nenotiek tiesvedība.

-    Telpām (dzīvokļi, mājas, ēkas, būves): telpu inventarizācijas lieta

Salīdzini, vai telpu inventarizācijas lietā attēlotais atbilst pašreizējai situācijai īpašumā. Ja telpu inventarizācijas lieta nozudusi, Valsts zemes dienestā, kas atrodas Puškina ielā 14, Rīgā, iespējams pasūtīt arhīva kopiju.

-    Privātmājām un būvēm: būvprojekts

Pircējiem ir būtiski zināt dažādas detaļas par īpašumu, piemēram, to, no kādiem materiāliem tas ir būvēts, kādas ir komunikācijas. Šāda informācija ir atrodama būvprojektā, kas parasti ir pieejams trīs eksemplāros: viens atrodas pie pasūtītāja, otrs būvvaldē, bet trešais Valsts zemes dienestā.

-    Zemes gabaliem: zemes robežu plāns, zemes lietošanas mērķis, komunikācijas

Nereti īpašnieks piepērk klāt vai apvieno vairākas zemes gabalus, taču robežu plānu neatjauno. Lai pārdošanas process noritētu ātri un bez sarežģījumiem, pirms īpašuma izlikšanas tirgū salīdzini, vai zemes robežu plānā attēlotais atbilst situācijai realitātē – ja ne, to ieteicams atjaunot un sakārtot.

Zemes gabalu pircējiem ir svarīgi zināt arī to, ko īpašumā drīkst būvēt - šādu izziņu pārdevējs var pasūtīt vietējā pašvaldībā vai būvvaldē. Tāpat lietderīgi ir noskaidrot, kādas komunikācijas (ūdens, kanalizācija, elektrība, gāze) zemes gabalam pieejamas, un, ja iespējams, noskaidrojiet to pievadīšanas izmaksas.

-    Privātmājām, būvēm un zemes gabaliem: papildus nepieciešamie dokumenti

Pārdodot privātmājas, būves vai zemes gabalus, pašvaldībām ir pirmpirkuma tiesības. Gadījumā, ja īpašums ir kopīpašums, tai skaitā rindu māja vai dvīņu māja, dokuments par pirmpirkuma tiesībām nav nepieciešams.

Iegādājoties īpašumu, kurā sastāvā ir zeme vai zemes domājamā daļa, nepilsoņiem ir nepieciešams saņemt pašvaldības izziņu par piekrišanu par zemes iegūšanu īpašumā. Izziņas saņemšanas process var ilgt no piecām dienām līdz pat mēnesim.

Ņem vērā, ka dokumentu sakārtošana ir laikietilpīgs process. Piemēram, mājas nodošana ekspluatācijā var aizņemt no 4 līdz pat 9 mēnešiem, tādēļ, lai darījums varētu noritēt raiti, dokumenti ir jāsakārto vēl pirms pārdošanas.

2.    Nosaki adekvātu, tirgus situācijai atbilstošu cenu

Adekvātai īpašuma cenai ir jāatbilst situācijai tirgū – tai nevajadzētu būt ne pārspīlēti augstai, ne zemai. Pareizu sava nekustamā īpašuma cenu vari mēģināt noteikt paša spēkiem, piemēram, salīdzinot vairākos portālos ievietotos sludinājumus ar līdzīgiem objektiem.

Visprecīzāk adekvātu īpašuma cenu tomēr varēs noteikt nozares speciālisti, jo viņu pārraudzībā darījumi notiek ik dienu. Lai noteiktu pareizu cenu, vislabāk vērsties nekustamo īpašumu kompānijā un uztaisīt sava īpašuma vērtējumu (pārdošanas cenai sākotnēji vajadzētu balstīties uz vērtējumā noteiktās cenas). Tā kā liela daļa darījumu šobrīd notiek ar hipotekārā kredīta piesaisti, vērtējums pārdošanas procesā ir ļoti noderīgs, jo tas pircējam atvieglo lēmuma pieņemšanu par īpašuma iegādi. Pirmkārt, redzot, ka īpašuma pārdošanas cena ir tāda pati, kā vērtējums, pircējs zina, ka nepārmaksā par to. Otrkārt, tiek ieekonomēts laiks – klients ātri var iesniegt vērtējumu bankā un saņemt no tās ātru atbildi.

3.    Sakārto īpašumu un uzņem patieso situāciju atainojošas fotogrāfijas

Lai potenciālajam pircējam radītu labu pirmo iespaidu par savu īpašumu un palielinātu iespēju to ātri realizēt, pirms tirgošanas procesa uzsākšanas atvēli laiku tā sakārtošanai. Lai padarītu savu īpašumu pievilcīgāku, parūpējies, lai nekur nemētājas nekas lieks. Savāc un noslēp no skata personīgās mantas, piemēram, apavus un ikdienas steigā izsvaidītās drēbes, vannas istabas piederumus. Saklāj gultas un nomazgā netīros traukus. Tajā pašā laikā nenotušē ne tik glaimojošās īpašuma detaļas, jo tās pēcāk tāpat tiks atklātas, un pircējs jutīsies maldināts.

Kad īpašums sakārtots, uzņem fotogrāfijas. Nekustamo īpašumu eksperts iesaka mājokļa bildes uzņemt gaišā dienas laikā un atainot tajās patieso situāciju īpašumā: "Nereti īpašnieki fotogrāfijās ir attēlojuši nelielu sava īpašuma fragmentu, publiskai apskatei ieliekot tikai labākās tā detaļas. Piemēram, ir trīsistabu dzīvoklis ar divām izremontētām istabām un vienu, kura nav remontēta. Ja īpašnieks publicēs tikai izremontēto istabu bildes, bet neremontēto daļu fotogrāfijās nebūs iekļāvis, tas atbaidīs potenciālo pircēju, jo viņš neredz un nevar pilnvērtīgi novērtēt īpašuma patieso stāvokli". Ja īpašums ir efektīvs un vērtīgs, ieteicams noalgot profesionālu fotogrāfu, lai uztaisītu labas, kvalitatīvas bildes un īpašumu pārdotu ātrāk.

Ja īpašumu plānots izvietot nekustamo īpašumu portālos, papildus fotogrāfijām izveido arī īsu un kodolīgu aprakstu par to. Sludinājuma tekstam jābūt patiesam un jāataino reālā situācija īpašumā, lai potenciālais pircējs saprastu, kas viņam tiek piedāvāts. Papildus tam aprakstošajā tekstā vari vērst pircēja uzmanību uz īpašuma plusiem, piemēram, apkārtni, kaimiņiem, infrastruktūras attīstību un citām nozīmīgām detaļām.

4.    Sagatavo atbildes uz iespējamiem klienta jautājumiem

Esi kompetents par savu īpašumu un apdomā potenciālos jautājumus, ko varētu uzdot pircējs. Piemēram, kāds ir nekustamā īpašuma nodoklis? Kādi ir komunālie maksājumi ziemā un vasarā? Vai mājai ir kāds nekustamā īpašuma nodokļa parāds vai apgrūtinājumi? Kādi ir kaimiņi? Ja pārdosi privātmāju, kurā gadā un no kādiem materiāliem tā ir būvēta, kādas ir inženierkomunikācijas? Ja zemes gabalu – kam pieder ceļš (pašvaldībai vai privātais), cik bieži tas tiek tīrīts? Ja būsi sagatavojies un varēsi vispusīgi atbildēt uz klienta jautājumiem, tas pircēju veicinās pieņemt lēmumu, kā rezultātā pārdošanas vai izīrēšanas process noritēs ātrāk un vieglāk.

Strods iesaka arī neslēpt īpašuma trūkumus: "Katram īpašumam ir savi plusi, kurus izceļam, taču nevajag baidīties stāstīt arī par tā trūkumiem un to, kā tos pārvērst pretējā efektā - netrūkst cilvēku, kuriem tas ir ļoti svarīgi. Ņemiet vērā, ka atbilde "trūkumu nav" potenciālajā pircējā vai īrniekā var raisīt neuzticību".

5.    Atrodi uzticamu nekustamo īpašumu speciālistu

Tiem izīrētājiem un pārdevējiem, kuri laika trūkuma vai citu iemeslu dēļ, nevar pilnvērtīgi pievērsties iepriekšminēto ieteikumu izpildei, ieteicams atrast uzticamu nekustamā īpašuma speciālistu, kurš to izdarīs viņu vietā.

Nekustamo īpašumu speciālists ir vidutājs starp pircēju un pārdevēju, kurš saved abas puses kopā un sakārto tām ne tik zināmo darījuma struktūru. Lai darījums notiktu, visām tajā iesaistītajām pusēm ir jājūtas droši, tādēļ vislabākais pārdevējs būs tas, ko pēc pozitīvas pieredzes ieteiks cilvēki paziņu un draugu lokā. "Rekomendācija – tā ir vislabākā atsauksme aģentam un uzticamības apliecinājums pārdevējam. Pārdevējam jābūt pārliecinātam, ka aģents izdarīs visu iespējamo un, ievērojot visus tiesiskos elementus, pārdos īpašumu par adekvātu cenu. Tajā pašā laikā pircējam ir jājūtas droši, ka plānotais īpašums ir pareizā izvēle," uzsver speciālists.