Asociācija: Aktivitāte industriālo platību tirgū ir mērena
Rīga, 13.jūn., LETA. Aktivitāte industriālo platību tirgū patlaban ir mērena, un tuvākajā laikā strauja izaugsme nav gaidāma, liecina Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas (LANĪDA) apkopotā informācija.
Asociācijā atzīmēja, ka nav jēgas attīstīt ražošanas kompleksus, ja valstī tautsaimniecība ir atstāta novārtā, neattīstītās ražošana, kā arī netiek pienācīgi piesaistītas ārvalstu investīcijas un ārvalstu lielražotāji lielai un apjomīgai ražošanai. Tādēļ šī segmenta attīstība tiek raksturota kā mērena, desmit ballu skalā to novērtējot uz seši. Arī tuvākajā laikā šajā nekustamo īpašumu segmentā netiek prognozēta strauja izaugsme.
Nekustamā īpašuma uzņēmuma "Ober-Haus Real Estate Latvia" apkopotie dati par rūpniecisko telpu tirgu Latvijā liecina, ka modernu noliktavu telpu kopējā platība 2016.gada beigās Rīgā sasniedza 646 000 kvadrātmetru, kas ir par apmēram 3% vairāk nekā gadu iepriekš un aptuveni par 18% vairāk nekā 2014.gada beigās. Gandrīz desmit gadu laikā (kopš 2007.gada) šādu telpu kopējā platība tirgū ir palielinājusies gandrīz trīs reizes.
"Ober Haus Real Estate Latvia" speciālisti novērtējuši, ka lielākais pieprasījums ir pēc noliktavu un ražošanas telpām platībā no 500 līdz 1000 kvadrātmetriem Rīgā un tā tuvējā apkārtnē. Lielākā daļa brīvo telpu ir ārpus Rīgas, piemēram, Olainē vai Jelgavā. Tur pieejamās platības ir lielākas un par zemāku cenu. 2016.gadā neiznomāto (brīvo) industriālo telpu platība palielinājās no 3,5% līdz 4,2%.
Pēc "Ober Haus Real Estate Latvia" datiem, 2017.gadā paredzēts pabeigt piecus noliktavu objektus ar kopējo platību gandrīz 50 000 kvadrātmetru. Tā kā palielinās pieejamo brīvo telpu skaits, samazinās investoru interese par jaunu noliktavu telpām, izņemot tad, kad ar īrniekiem noslēgti konkrēti līgumi par objektu izveidi konkrētam klientam ("build-to-suit"). Šāda veida sadarbību piedāvā visi industriālo platību lielākie attīstītāji.
Noliktavu telpu nomas maksa pērn nav mainījusies - 2016.gada beigās Rīgā un tuvējos piepilsētas rajonos tā bija no 3,5 eiro līdz pieciem eiro par kvadrātmetru, bet vecākos objektos (no sliktas kvalitātes līdz pilnībā renovētiem objektiem) svārstījās no 1,5 eiro līdz 3,5 eiro par kvadrātmetru.
SIA "Rīgas īpašumi" vadītājs un tehnoloģiskā parka Rīgā, Jūrkalnes ielā 15, direktors Viesturs Dimants, analizējot industriālo objektu pieprasījumu šogad, novērojis, ka pieprasītas ir noliktavu telpas 200-1200 kvadrātmetru platībā, labā stāvoklī par cenu aptuveni trīs eiro par kvadrātmetru plus pievienotās vērtības nodoklis (PVN). Eksperts ir fiksējis aptuveni 10 šādu objektu pieprasījumu. Klienti lūkojas pēc ražošanas telpām labā tehniskā stāvoklī, kur nav nepieciešami lieli ieguldījumi, no 600 līdz 4000 kvadrātmetru platībā, par cenu divi līdz trīs eiro plus PVN.
Arī "Latio" nekustamo īpašumu aģents Genadijs Grigorovičs, vērtējot industriālo un rūpniecisko objektu tirgu, atzīst, ka salīdzinoši ar 2016.gadu lielu izmaiņu nav. "Neskatoties uz telpu reālo noslogotību, piedāvājums esošos apjomos Rīgā un Rīgas reģionā palielinās. Paralēli tam notiek arī jauno objektu celtniecība. Radot pieprasījuma struktūrai atbilstošu produktu, attīstītājam izdodas relatīvi ātri iznomāt uzbūvētu/nopirktu objektu," konstatē Grigorovičs.
Viņš atzīst, ka tradicionāli lielākais pieprasījums ir pēc telpām Rīgas ražošanas rajonos ar mazu (500 kvadrātmetru) un vidēju (1000-2000 kvadrātmetru) platību. Nomas maksa likvīdiem objektiem saglabājusies nemainīga - četri līdz 4,5 eiro par kvadrātmetru. Iznomāt platības virs 2000 kvadrātmetriem nepieprasītā, attālā no Rīgas, vietā ir grūti, neskatoties uz īpašnieku gatavību samazināt nomas maksu, secina Grigorovičs.
"Starlex Real Estate" noliktavu un ražošanas telpu nomas un tirdzniecības speciālists Artūrs Lazdiņš, analizējot rūpniecisko objektu piedāvājumu, atzīst, ka šis jautājums iet roku rokā ar kopējo situāciju valsts ekonomikā. "Nav jēgas attīstīt ražošanas kompleksus, ja valstī tautsaimniecības joma ir atstāta novārtā un netiek attīstīta ražošana, kā arī netiek pienācīgi piesaistītas ārvalstu investīcijas un ārvalstu lielražotāji lielas un apjomīgas ražošanas attīstīšanai," saka Lazdiņš.
Viņš arī norāda, ka bijušo lielo ražošanas ēku, fermu, gaļas kombinātu, kompleksu īpašnieki savus īpašumus cenšas pārdot ar ne pārāk labām sekmēm. Parasti tās ir padomju laikā celtas būves, kas ir diezgan novecojušas un šobrīd dažas ir uz sabrukuma robežas. Īpašnieki ir spiesti cenas pazemināt un nereti pārdot īpašumus par ļoti zemām cenām, lai tikai tiktu vaļā no šīm būvēm, bet veco ražošanas ēku piedāvājums reģionos pārsniedz pieprasījumu pēc šāda veida telpām.
"Attiecībā uz vecajām ražošanas ēkām reģionos ir duāla situācija: no vienas puses, ir pieejama ražošanas ēka teritorijā, kas vēsturiski ir paredzēta ražošanai. Ražotājiem, kas vēlas attīstīt konkrēto ražotni reģionā, vajadzētu tikai atjaunot veco ražošanas ēku un varētu sākt strādāt, tomēr, ņemot vērā ēkas vecumu un tehnisko stāvokli, jaunie ražotāji dažkārt pat neizskata veco ražotņu iegādi un to renovāciju, jo telpu specifika neatbilst to vajadzībām, jo jāiegulda pārāk lieli līdzekļi, lai pielāgotu konkrētām vajadzībām, tādēļ nereti tiek pieņemts lēmums būvēt ēkas savām vajadzībām, jau projektēšanas gaitā maksimāli tās pielāgojot ražošanas vajadzību specifikai," secina Lazdiņš. Viņš piebilst, ka, protams, esot arī situācijas, kad ražotāji atjauno padomju laikos būvētu ražošanas ēku un sekmīgi tajā darbojas. Tas ir atkarīgs no konkrētās ražotnes un specifikas.
Analizējot situāciju ar industriālajiem parkiem, Lazdiņš secina, ka lielāks pieprasījums pēc šāda veida būvēm ir Rīgā un Rīgas apkaimē. Šobrīd tiek būvētas vairākas lielas noliktavas (VGP parks Ķekavā, Ulmaņa gatves industriālais parks, "Elipse BLC" otrā kārta, Baltijas Industriālais parks un citi).
"Rīgas apkaimē ir pieprasījums pēc labām noliktavas telpām, kā arī jaunām A klases biroja telpām. Industriālo parku būvniecība ir aktuāla pilsētu tuvumā, ar labu sabiedriskā transporta infrastruktūru un ērtu piekļuvi galvenajiem autoceļiem. Piemērotas vietas: Mārupe, Babītes novads, Tīraine, Salaspils, Stopiņu novads, - vietas, kur var ērti piebraukt un kas nav ļoti tālu no pilsētas. Latvija ir salīdzinoši maza valsts un no jebkuras kaimiņvalsts pa tranzīta ceļiem līdz Rīgai var nokļūt maksimums četru stundu laikā (tālākie punkti - Daugavpils, Rēzekne, Liepāja). Līdz ar to visa Latvijas ienākošā loģistika arī bāzējas Rīgā vai tuvajos Rīgas novados. Uzskatu, ka šobrīd nav liela pieprasījuma pēc industriālajiem parkiem reģionos un tuvākajā nākotnē neredzu iemeslu, lai tāds rastos," uzskata Lazdiņš.
Uzņēmuma "LNK Properties" Komerciālo nekustamo īpašumu departamenta vadītājs Pāvels Broitmans pēdējo pāris gadu laikā industriālo platību tirgū nav novērojis kardinālas izmaiņas. "Arī turpmāk labi objekti labās vietas būs pieprasīti," viņš atzīst, daloties novērojumos - "LNK Properties" projektos telpas meklē klienti, kuri vēlas nomainīt vecās telpas pret jaunākām, reprezentablākām, ar zemākiem uzturēšanas izdevumiem, bet lieli, Latvijā ienākoši investori, klientu vidū nav bieži novēroti.
"LNK Properties" attīstāmā A klases noliktavu, biroju, tirdzniecības un ražošanas telpu kompleksā - Baltijas Industriālais parks - piecu hektāru platībā, kurā telpu kopējā platība ir 25 000 kvadrātmetri, pagājušajā mēnesī ekspluatācijā nodevis vēl divus jaunus namus 7000 kvadrātmetru platībā. Uzņēmums pašlaik veido vēl vienu jaunu industriālo parku "Dienvidu vārti" (piecu hektāru platībā, no kuras 20 000 kvadrātmetru būs atvēlēti noliktavu, biroju un tirdzniecības telpām) Rīgā, Piedrujas un Rēzeknes ielu stūrī, kuru plānots atklāt nākamā gada beigās.
Broitmans atzīst, ka viņa pārstāvētais uzņēmums darbības aktivitāti koncentrē Rīgā un tuvējā Pierīgā, un neraujas uz reģioniem, jo, tā kā uzņēmums attīstītos projektus pats arī apsaimnieko, to esot vieglāk izdarīt tuvāk uzņēmuma bāzes vietai.
Industriālo projektu attīstītāja, kurš pašlaik attīsta Ulmaņa gatves industriālo parku Rīgā - "Piche" valdes priekšsēdētājs Pēteris Senkāns, saka: "Ja salīdzinām aktivitāti industriālo telpu tirgus segmentā Latvijā un Skandināvijas valstīs, kur 10 ballu skalā būtu liekams "9,5", tad mūsu valstī tā ir uz "seši".
"Pie mums ir vidēji stabila, mērena aktivitāte. Novērojam, ka klienti maina vecās telpas pret jaunām (birojus, noliktavas). Pašreizējo pieprasījumu nosaka vairāku ārvalstu kurjerpastu un e-komercijas uzņēmumi, kas pieprasa noliktavu telpas, tādējādi kompensējot citu tautsaimniecības sektoru intereses samazināšanos," skaidro Senkāns.
Viņa pārstāvētais uzņēmums aktivitāti izvērš tuvējā Pierīgā (Mārupe, Stopiņi). "Rīgai visi šādi projekti "iet gar degunu", jo būvniecības birokrātijas un citu šķēršļu dēļ uz projekta realizāciju jāgaida par 12-16 mēnešiem ilgāku laiku nekā līdzīga projekta realizācijā Pierīgas novados," piebilst Senkāns.
