Mājokļu apsaimniekošanas nepamatoti augstās cenas
Iespējams, pašvaldības apsaimniekošanas uzņēmumu vēlme palielināt apsaimniekošanas maksu ir saistāma ar gaidāmo namu pārvalžu privatizāciju. Cenu pieaugums Šā gada sākumā un pērnā gada beigās tika paaugstināti tarifi vairākiem komunālajiem pakalpojumiem, kuru izmaksas ietekmē energoresursu cenas. Ir pieaugusi maksa par apkuri, gāzi, kā arī elektrību, ūdeni un atkritumu apsaimniekošanu. Visbūtiskākais pieaugums bijis apkures cenām. To kāpumu īpaši izjūt tie iedzīvotāji, kuri dzīvo namīpašumos bez modernizēta siltummezgla. Turklāt, arī ziema šogad ir aukstāka nekā pērn, kas liek palielināt apkures pakalpojuma patēriņu. Tanī pat laikā praktiski visu pašvaldības SIA amatpersonas publiski izteikušās, ka tiks paaugstināta maksa par apsaimniekošanu. Publiski kā maksas paaugstināšanas iemesli tiek minēti inflācija, minimālās algas pieaugums un masveidīgi plānoti remontdarbi. Nira Fonds eksperti uzskata, ka minimālās algas pieaugums ir nebūtisks faktors, salīdzinot ar pārējām izmaiņām valstī, kas ietekmē apsaimniekošanas tirgu un līdz ar to iedzīvotāju maksu par apsaimniekošanas pakalpojumiem, jo pārējo faktoru ietekmei uz apsaimniekošanas maksas pieaugumu nav pamata. Savukārt par remontu nepieciešamību un to izmaksām būtu jālemj pašiem iedzīvotājiem. Maksa par apsaimniekošanu Saskaņā ar Rīgas domes publiski izplatīto informāciju pagājušajā gadā Rīgā vidējā apsaimniekošanas maksa bijusi aptuveni 45 santīmi par kvadrātmetru. Vismazākā maksa bijusi 24 santīmi, bet vislielākā – Ls 4,40 par kvadrātmetru. Jaunās pašvaldības apsaimniekošanas uzņēmumu piedāvātās apsaimniekošanas maksas svārstās no vidēji Ls 0,60 – Ls 1 par kvadrātmetru. Tikmēr privātās SIA un iedzīvotāju īpašnieku biedrības plāno nepaaugstināt apsaimniekošanas maksu, bet daži pat pazemināt. To var izskaidrot ar to, ka privātie apsaimniekotāji optimizē izdevumus, meklējot iespējas pakalpojumu piedāvāt lētāk, jo nevēlas zaudēt pozīcijas tirgū. Turklāt lielāka apsaimniekošanas maksa varētu sekmēt nemaksātāju skaita pieaugumu. Rīgas dome jau informējusi, ka gala lēmums par apsaimniekošanas maksu no 1. janvāra jāpieņem dzīvokļu īpašniekiem kopsapulcē. Atbilstoši Ministru Kabineta noteikumiem dzīvokļu īpašnieki var iebilst pret apsaimniekotāju piedāvātajām jaunajām maksām. Gadījumos, kad nav iespējams vienoties par citu summu, iedzīvotāji var izvēlēties citu pārvaldnieku. Ja līdz 1. februārim kopsapulce netiks sasaukta, spēkā stāsies pārvaldnieka noteiktā apsaimniekošanas maksa. Apsaimniekošanas nodrošināšanas izmaksu apskats Gada sākumā vairums pašvaldību SIA paziņoja, ka, neraugoties uz visu tarifu kāpumu, tiks celta arī apsaimniekošanas maksa, jo tiek uzskatīts, ka visas izmaksas aug. Taču reāli dzīvojamā fonda pārvaldnieka darbs galvenokārt ir saistīts ar darbaspēka izmaksām – tās veido ap 80% no visām izmaksām, neskaitot remontus un ēkā plānotos kapitālieguldījumus. Lai arī minimālā alga ar 1. janvāri ir paaugstināta, tā ir tikai teorētisks iegansts apsaimniekošanas maksas pacelšanai vai indeksēšanai. Realitātē ir novērojams bezdarba pieaugums. Nodarbinātības valsts aģentūra pavasarī prognozē bezdarba līmeni 10 - 12% apmērā. Lielākā daļa starp pašreizējiem bezdarbniekiem ir nekvalificēts darbaspēks. Tieši no šo darbinieku vidus pārvaldnieki izvēlas sētniekus, apkopējas. Apsaimniekošanas tirgū otra būtiska joma darbaspēka izmaksu pozīcijās ir grāmatveži. Apsaimniekošanā, atšķirībā no citām biznesa jomām, grāmatveži nodarbojas ne tikai ar uzņēmuma kopējo grāmatvedību, bet seko līdzi arī katra iedzīvotāja individuālajiem norēķiniem ar apsaimniekotāju, citu pakalpojumu sniedzējiem. Taču saistībā ar uzņēmējdarbības aktivitātes kopējo kritumu un to, ka pirmie savus darbības apjomus ir spiesti samazināt mazie un vidējie uzņēmumi, tie, optimizējot darbaspēka izmaksas, ir spiesti samazināt grāmatvežu štata vienības un esošo noslogojumu. Tādējādi tirgū šobrīd vērojams liels grāmatvežu piedāvājums. Rezultātā – tirgus konkurences apstākļos arī grāmatvežu izmaksas pārvaldniekiem kļūst zemākas. Vēl šajos 80% izmaksu ietilpst algas kvalificētajam specializētajam darbaspēkam (santehniķi, elektriķi, namdari, krāsotāji, skārdnieki, siltumtehniķi). Šo arodu meistari pēdējo piecu gadu laikā lielākoties bija iesaistīti būvniecībā, un līdz ar to apsaimniekotājiem par šo profesiju pārstāvju pakalpojumiem nācās konkurēt ar būvniecības algām. Pašlaik, kad būvniecības apjomi ir katastrofāli samazinājušies, šie cilvēki ir nonākuši brīvā darba tirgū kā potenciālie darba ņēmēji. Līdz ar to arī specializētā darbaspēka izmaksās parādās samazinājums, kas samazina kopējās apsaimniekošanas izmaksas. Pārējos 20% izmaksu veido biroju telpu (namu pārvaldes) noma (bet nomas maksas kopš pavasara ir samazinājušās par vidēji 20%), degviela un telefonsarunas, kas arī konkurences apstākļos turpina samazināties. Raugoties kopumā uz apsaimniekošanas firmām, var teikt, ka tās, līdzīgi kā vairums uzņēmumu pašreiz Latvijā veic optimizāciju, samazinot liekos izdevumus. Tāpēc pašreiz paziņot par apsaimniekošanas maksu pieaugumu nebūtu pamatoti. Ja vien nerunā par to, ka acīmredzot lielās struktūrās ir grūti ātri optimizēt izdevumus, samazināt izmaksas, un piedāvāt klientiem tirgus situācijai atbilstošu pakalpojumu maksu. Savukārt privātie mazie un vidējie uzņēmumi, kas kā pārvaldnieki tirgū darbojas daudzus gadus un ir uzkrājuši ievērojamu pieredzi šajā tirgū, ir spiesti pārdomāt katru iztērēto latu, lai izdzīvotu šajos tirgus apstākļos. Tādā veidā tie spēj piedāvāt pakalpojumu, kas ir par 15 – 50% lētāki kā to piedāvā pašvaldību struktūras. Dzīvokļu īpašnieku ietekmes iespējas Vēl dīvaina šķiet pašvaldību SIA rīcība, iedzīvotājiem pašreiz uzspiežot remontus. Iespējams, ka tas ir pārmantots no padomju laikiem, kad dzīvojamais fonds piederēja pašvaldībai vai valstij, un pārvaldnieks bija tas kungs, kas lēma par iedzīvotāju likteni un noteica, vai mājā jebkas tiks remontēts. Šobrīd situācija pašvaldības uzņēmumos ir līdzīga un apsaimniekošanas maksa tiek noteikta atbilstoši tam, vai tiks veikts remonts vai nē. Gadījumos, kad māju apsaimnieko privāta apsaimniekošanas SIA, iedzīvotājiem tiek dota iespēja lemt kad, kas, un par cik lielu samaksu tiks remontēts. Piemēram, ja māju apsaimnieko pašvaldības struktūra, paceļot apsaimniekošanas maksu, piemēram, līdz 80 santīmiem par kvadrātmetru ar domu veikt remontdarbus, tā visbiežāk nekonsultējas ar iedzīvotājiem par viņu vēlmi šobrīd kaut ko remontēt, vai arī remontus atlikt uz vēlāku laiku, kad ekonomiskā situācija valstī būs nostabilizējusies un arī rēķinu par remontdarbiem mājsaimniecībām būs vieglāk samaksāt. Privātie apsaimniekotāji parasti piedāvā sekojošu kārtību – tiek veikts uzkrājumu fonds, kura apmēru nosaka iedzīvotāji. Tas tiek paredzēts remontdarbiem (plānotiem, neplānotiem). Privātais apsaimniekotājs iesaka, kādi darbi būtu veicami, bet lēmumu pieņem paši iedzīvotāji - cik līdzekļus fondam atvēlēt un kā tos tērēt. Apsaimniekotājs tikai iesaka un izpilda: pārvaldnieks ir starpnieks, kas piedāvā pakalpojumus, kas atrunāti līgumā. Vēsturiski valstī ir izveidojusies situācija, ka daudzus mājokļus joprojām apsaimnieko pašvaldība. Lai arī mājokļu apsaimniekošanai pašvaldība ir izveidojusi speciālus SIA un teorētiski mājas iedzīvotājiem ir iespējams atrast jaunus pārvaldniekus, iedzīvotāji ir diezgan pasīvi un nereti pat rīkojas kā mājas pārvaldnieka ķīlnieki. Daļa iedzīvotāju, kļūdami par dzīvokļu īpašniekiem, no padomju laikiem ir mantojuši ne tikai veco pārvaldnieku – bijušo namu pārvaldi, bet arī domāšanu un stereotipus, ka pārvaldnieku mainīt ir ārkārtīgi sarežģīti. Trīs soļu programma apsaimniekotāja maiņai: 1)sasaukt iedzīvotāju kopsapulci, rakstiski uzaicinot visus īpašniekus; 2)sapulces dalībnieki balso par apsaimniekotāja maiņu un apliecina savu balsi ar parakstu sapulces protokolā (ir nobalsots "par", ja to izteikuši 51% no mājas iedzīvotājiem, nevis sapulces dalībniekiem); 3)noslēgt līgumu ar jauno apsaimniekotāju. Jāuzsver, ka valda mīti par grūtībām ar apsaimniekotāju maiņu, bet patiesībā tas ir daudz vienkāršāk nekā šķiet. Svarīgi, lai iedzīvotāji apzinātos, ka tikai no viņu gribas ir atkarīgi remonti un līdz ar to arī apsaimniekošanas izmaksas par tiem. Pašvaldības apsaimniekošanas maksu kāpuma iespējamie iemesli Jautājums ir, kāpēc namu pārvaldes ceļ apsaimniekošanas maksu? Jo pret vispārēju apsaimniekošanas maksu paaugstināšanu liecina gan pašreizējās apsaimniekošanas darbaspēka izmaksas un darba tirgus attīstības tendences, gan kopējā ekonomiskā situācija valstī, kad, iespējams, daudziem iedzīvotājiem būs problemātiski apmaksāt pašreizējos komunālos un apsaimniekošanas pakalpojumu rēķinus. Tāpēc patiesos iemeslus atliek tikai minēt. Lai gan, ņemot vērā uzsākto pašvaldības dzīvojamā fonda apsaimniekošanas politiku, iespējamās atbildes ir vairākas. 1)Iespējams, tā ir neprasme vai nevēlēšanās samazināt izdevumus. 2)Iespējams, tā ir nevēlēšanās samazināt ieņēmumus pirms uzņēmuma privatizācijas, kas rudenī uz pāris gadiem tika atlikta. 3)Iespējams, šobrīd aktīvi pieteiktie plānotie remonti, kuru dēļ pašvaldības uzņēmumi palielina apsaimniekošanas maksu ir domāti tam, lai nākošo pāris gadu laikā (līdz iespējamajai privatizācijai) mājas pilnībā saremontētu. Tas savukārt nozīmē, ka uzņēmums pēc privatizācijas iegūtu sakārtotas mājas, kuru remontos finanšu līdzekļus vairs nebūtu jāiegulda. Tas, saglabājot esošo apsaimniekošanas maksu, pašvaldību SIA privatizētājiem nodrošinātu ļoti lielu peļņu. Informāciju sagatavojusi Dace Zandfelde
