Ieteikumi, kā noslēgt labu būvniecības līgumu

Ieteikumi, kā noslēgt labu būvniecības līgumu
Labs būvniecības līgums ir sabalansēts un skaidrs līgums, kurā ir aizstāvētas ne tikai būvnieka vai pasūtītāja intereses, bet gan abu pušu intereses. Latvijā visbiežāk līgumu sastāda kāda no ieinteresētajām pusēm, kā rezultātā bieži vien līgumi pārlieku aizstāv vienu no pusēm, bet otru atstāj neaizsargātu.

Diezgan grūti noteikt optimālu līguma detalizētību, - jo precīzāk sastādīts līgums, jo teksts kļūst garāks un komplicētāks. Sarežģīta līguma izpilde rada būtisku administratīvu slogu, jo izpildes gaitā gandrīz par katru līguma nosacījuma izpildi var nākties gatavot atbilstošu dokumentāciju.


Savukārt īss un virspusīgs līgums var neparedzēt kādu būtisku niansi, kā rezultātā starp pusēm var rasties strīds, kurš nebūtu, ja līgums būtu kvalitatīvāks.

Būvniecības procesā no ieceres līdz gatavam objektam var būt iesaistīti daudzi dalībnieki, kas veikuši kādu no būvniecības posmiem. Jo vairāk dalībnieku, jo grūtāk nošķirt katra dalībnieka atbildību. Nav retums, kad brāķa radīšanā viens apakšuzņēmējs vaino otru un taisnību atrast grūti.

Ieteicami divi risinājumi:
* pirmais - pieņemt galveno būvnieku, kurš pieaicinās arī apakšbūvniekus, bet visu atbildību uzņemsies galvenais būvnieks. Ja būs brāķis vai citas pretenzijas, uzreiz būs skaidrs, pie kā pasūtītājam vērsties. Galvenais būvnieks pats pēc tam risinās iespējamās problēmas ar apakšbūvnieku.

* otrais – slēdzot būvniecības līgumus, paredzēt, ka katra nākamā posma izpildītājs pieņem iepriekšējā darbu un uzņemas par to atbildību. Pasūtītājs par neatbilstību vienmēr varēs prasīt atbildību no pēdējā posma izpildītāja, kas, savukārt, vajadzības gadījumā vērsīsies pie iepriekšējā posma izpildītāja.

Līgumā ar būvnieku pēc iespējas precīzāk jāapraksta darba uzdevums, uzsvaru liekot nevis uz pilnīgi visu iespējamo darbu uzskaitījumu, bet gala mērķi - "visi un jebkādi darbi, kas nepieciešami objekta nodošanai ekspluatācijā un tūlītējai lietošanai, pat, ja tie nav uzskaitīti dokumentācijā, bet izriet no projekta mērķa". Lai būvnieks līguma izpildes gaitā nepaziņotu, ka ir atklājušies neparedzēti apstākļi, jau slēdzot līgumu, jāsaņem rakstiski būvnieka apliecinājumi par to, ka tas iepazinies ar faktiskajiem apstākļiem būvobjektā, pieslēgumiem un tehnisko dokumentāciju.

Viens no būtiskākajiem līguma elementiem ir norēķinu kārtība. Maksājumus vēlams paredzēt tikai pēc konkrēto darbu izpildes, kad ir sakārtota dokumentācija un darbus pieņēmis būvuzraugs. Lai būvniekam nevajadzētu pārlieku ilgi gaidīt finansējumu par padarītajiem darbiem, jāparedz termiņš, kurā no paziņojuma iesniegšanas par darbu veikšanas būvuzraugam jāpieņem darbs. Ja paredzētajā termiņā būvuzraugs nepaziņo par pamatotu atteikumu pieņemt darbu, jāuzskata, ka iebildumu nav un darbs ir pieņemts.

Būvniecībā ne vienmēr izdodas paredzēt visus apstākļus, kas var ietekmēt izmaksas vai termiņus, tāpēc jāparedz kārtība, kā tiek iesniegti, pamatoti un dokumentēti prasījumi par cenas paaugstināšanu, cik lielus riskus no tāmes vērtības sedz būvnieks un kad būvnieka atbildība beidzas.

Apstākļi, kas var būt par cēloni prasībai izmainīt līguma izpildes termiņu vai cenas:
* nokavētie pasūtītāja rasējumi vai norādījumi;
* kļūdas pasūtītāja prasībās;
* piekļūšānas tiesības darbu izpildes vietām;
* neparedzēti fiziskie apstākļi;
* varas institūciju izraisīta darbu aizkavēšanās;
* darbu apturēšana;
* izmaiņas normatīvajos aktos;
* samaksas nokavējums;
* traucējumi veikt pārbaudes pirms darbu pieņemšanas un citi.

Ar kvalitatīvu līgumu nepietiek, lai nerastos juridiska rakstura domstarpības pušu starpā, tāpēc visu informācijas apmaiņu jāveic rakstiski, lietvedībā saglabājot kopijas. Sarakstei jānotiek precīzi ar līgumā norādītajām personām, sarakstes saturam jābūt saprotami un pilnīgi izklāstītam. Pretenzijas vēlams pamatot ar dokumentiem, fotogrāfijām un liecinieku liecībām.

Autors: Ingars Liepiņš

Raksts veidots, izmantojot Sorainen semināra Būvniecības process krustcelēs – Kā izvairīties no juridiskām problēmām nekustamā īpašuma projektos? Sorainen Rīgas biroja vecākās juristes Leldes Laviņas lekcijas materiālu Būvniecības līguma nianses

Dalies ar šo rakstu

Komentāri

=

* Lūdzu aizpildi summu vārdiski latviešu valodā ar visām garumzīmēm!

SIA "Latvijas Tālrunis" aicina interneta lietotājus - portāla lasītājus, rakstot komentārus par publicētajiem rakstiem un ziņām, ievērot morāles, ētikas un pieklājības normas, nekūdīt uz vardarbību, naidu vai diskrimināciju, neizplatīt personas cieņu un godu aizskarošu informāciju, neslēpties aiz citas personas vārda, neveikt ar portāla redakciju nesaskaņotu reklamēšanu. Gadījumā, ja komentāra sniedzējs neievēro iepriekšminētos noteikumus, viņa komentārs var tikt izdzēsts un SIA "Latvijas Tālrunis" ir tiesības informēt uzraudzības iestādes par iespējamiem likuma pārkāpumiem.

Nedēļas tēma

Aktuālie piedāvājumi

Parkets, grīdas dēļi un koksnes vecināšana

Parkets, grīdas dēļi un koksnes vecināšana

"Vidrižu Atvari" kopš 1998. gada ražo kvalitatīvu oša un ozolkoka parketu, kā arī ozola grīdas dēļus. Uzņēmums izmanto tikai Latvijā iegūtus, ekoloģiski tīrus izejmateriālus un tehnoloģiskajā procesā neizmanto ķīmiskus palīgmateriālus.

Aktualitātes

Uzņēmējs runā