Eksperte: Nekustamo īpašumu tirgus – cenas "burbuļo", platības iztvaiko
Raksta autore: Oksana Dmitrijeva, nekustamo īpašumu projektu attīstītāja “Domuss” pārdošanas projektu vadītāja
Cilvēki ar bažām gaida apkures sezonas sākumu aukstajos mēnešos, kad nekustamo īpašumu uzturēšanas izmaksas sadārdzināsies. Iedzīvotāji aktīvi domā par dzīvesvietas maiņu pret mazāku mājokli, apsver pārcelšanos no galvaspilsētas uz Pierīgu vai attālāku reģionu pilsētām. Cenas burbuļo, bet nesprāgst, spekulācijas pastāv dažādas. Bet varam prognozēt, ka Latvijā parādīsies plašāks nekustamo īpašumu piedāvājums, visdrīzāk cenu kāpums arī apstāsies. Tiesa, cenas būtiski nesamazināsies.
Kopš aizvadītā gada cenu kāpums sasniedz gaismas ātrumu. Mūsu dzīves dārdzība ielaužas “kosmosā”, secināms no statistikas biroja “Eurostat”. Kamēr Eiropas Savienībā (ES) vidējais inflācijas rādītājs ir zem 10 %, Latvijā, Lietuvā un Igaunijā tas pārsniedz 20 %. Divreiz lielāks patēriņa cenu kāpums ietekmē visu sabiedrību un nozares. Apkures, elektrības, citu pakalpojumu un preču cenas ir galvenais jautājums, par ko cilvēki domā un runā. Iedzīvotāji meklē risinājumus, lai samazinātu izdevumus pamatvajadzību apmierināšanai, starp kurām ir arī dzīvesvieta. Tomēr šajā segmentā ziņas nav iepriecinošas. Atbilstoši “Eurostat” apkopotajiem rezultātiem par nekustamā īpašuma primāro un sekundāro tirgu, ko mēra ar mājokļu cenu indeksu, vidējais pieaugums ES tuvojas 11 %. Tikmēr Baltijas reģions atkal pārliecinoši iekaro virsotnes. Igaunija ar 20 % pieaugumu dzīvojamajām platībām ierindojas TOP3, Lietuva ar 19 % pieaugumu ir TOP5, bet Latvija ar 17 % cenu kāpumu noslēdz olimpisko sešnieku. Šāda aina uz pārējo dalībvalstu fona izcēla mūsu reģionu 2022. gada pirmajā ceturksnī, ja salīdzina cenas ar attiecīgo laika posmu pērn. Kā tulkot minētos datus nekustamo īpašumu tendencēs?
Protams, cenas turpina augšupeju visās Baltijas valstīs paralēli. Savukārt nekustamo īpašumu attīstība norisinās dažādos tempos. Mēs varam novērot, ka Igaunija mērķtiecīgi un stratēģiski apbūvē un veido pilsētvidi ar jauniem projektiem. Principā ziemeļu kaimiņvalsts ambiciozais nekustamo īpašumu tirgus pēdējos gados arvien vairāk sāk līdzināties Skandināvijas valstīm gan cenu, gan saturiskā piepildījuma ziņā. Tas atstāj iespaidu arī uz nekustamo īpašumu attīstītājiem un investoriem. Palielinoties izmaksām, viņi aktīvi iegādājas īpašumus un investē Latvijā, jo pie mums cenas ir zemākās Baltijā. Savukārt Lietuva ir spējusi piesaistīt ieguldījumus no investoriem un korporatīvajiem klientiem, ņemot vērā kaimiņvalsts atrašanos tuvāk Centrāleiropai. Tādējādi arī otra kaimiņvalsts nepārtraukti renovē, ceļ un attīstās. Diemžēl Latvijas nekustamo īpašumu tirgus sabremzējās visvairāk, atpaliekot no Lietuvas un Igaunijas.
Vēl viena atšķirība no kaimiņvalstīm – izteikts “gatavo” dzīvokļu deficīts. Tas ir galvenais aspekts, kāpēc piedāvājums nesaskan ar pieprasījumu. Ierobežots mājokļu piedāvājums ir aktuāls dažādos segmentos un reģionos. To, neraugoties uz cenām, pierāda neierasti lielā interese par mūsu pārstāvēto “premium” tirgu. Salīdzinājumā ar aizvadīto gadu saņemam neierasti augstu interesi par “Mežaparka Rezidences” rindu un dvīņu mājām, pārdodam dārgākus dzīvokļus. Rīgā gandrīz vai mutuļo nekustamo īpašumu darījumi, pirktspējīgākie iedzīvotāji iegulda, lai laikus paspētu “ielikt kāju durvīs”. Pašā sākumā šķita, ka straujais izmaksu lēciens apturēs daudzu projektu realizāciju, taču tas izrādījās stipri maldinošs pieņēmums. Attīstītāji dzenas pakaļ cenu kāpumam, apzinoties faktu, ka potenciālie pircēji ir gatavi slēgt priekšlīgumus bez konkrētas cenas. Tieši iztrūkums galvaspilsētā, kur nav pieejami labiekārtoti, mēbelēti mājokļi, aprīkoti ar nepieciešamo sadzīves tehniku, izmaina tirgu. Pirms vairākiem gadiem bija neiespējami vienoties tikai par provizorisku cenu par kvadrātmetru ar atrunu, ka inflācija var būt augstāka, taču patlaban tā ir izplatīta prakse. Tāpēc būvniecība nevienā brīdī neapstājas un daudzi attīstītāji ar projektiem tikai būvniecības vai pat projektēšanas stadijā rēķinās, ka viss tiks izpārdots.
Tā rezultātā rodas viļņošanās nekustamo īpašumu tirgū. Ekskluzīvais segments saglabā savas pozīcijas, kuras cenšas panākt biznesa klase, savukārt biznesa klasei arvien vairāk līdzinās jaunie projekti. Gada sākumā vidējā cena biznesa segmentā bija no 2200 līdz 2700 eiro, bet pašlaik amplitūda ir no 2500 līdz 3300 eiro par kvadrātmetru. Par ekonomisko segmentu “Swedbank” patlaban atzīst dzīvokļus līdz 2500 eiro par kvadrātmetru, kas vēl šī gada sākumā nepārsniedza 2200 eiro. Tiesa, noslēgto darījumu skaits jaunajos projektos piedzīvo kritumu salīdzinājumā ar aizvadīto gadu, bet šeit būtu svarīgi vēlreiz atgādināt, ka dzīvokļi attīstības stadijā esošos projektos pārsvarā ir izpirkti. Tas ir likumsakarīgi, jo mūsu veiktajā pētījumā kopā ar kompāniju “Norstat” secinājām, ka teju katrs trešais iedzīvotājs Rīgā un Pierīgā savu nākamo dzīvesvietu meklētu jaunajā projektā. Tomēr piedāvājums netiek līdzi pieprasījumam. Tāpēc pastāv pamatotas aizdomas, ka satricinājums norisināsies otrreizējā tirgū, kur noslēgto darījumu skaita pieaugums sasniedz 34 %. Šī tendence skaidrojama ar diviem iemesliem – piedāvājuma deficītu un galveno dzīvesvietas izvēles kritēriju – lokāciju. Iedzīvotāji ir gatavi pārmaksāt uz mājokļu iztrūkuma vai atrašanās vietas rēķina.
Skaidrs, ka zināmas korekcijas ievieš arī elektroenerģijas un siltumapgādes tarifi. Cilvēki kļūst kritiskāki un prasīgāki, izvēloties dzīvesvietu. Arvien biežāk izvēlas pēc iespējas funkcionālākus un kompaktākus mājokļus atbilstoši savām vajadzībām, lielāku uzmanību vēršot praktiskiem risinājumiem, ilgtspējīgiem mājokļiem ar pārdomātiem plānojumiem un platībām. Taču virzāmies uz to, ka neprognozējamība gūs virsroku, vismaz rudens un ziemas sezonā noteikti. Vienlaikus tomēr plānojam attīstību uz priekšu, ņemot vērā ekonomistu svaigākās prognozes, ka inflācijas pīķis būs pavasarī un tad cenas mazināsies un ekonomika strauji atgūsies.
