Eksperts: Kā izvairīties no problēmām ar bankām, vērtējot nekustamo īpašumu?
"Nekustamā īpašuma pirkšanā un pārdošanā tiek iesaistīti ne tikai pircējs un pārdevējs, bet arī banka, savukārt īpašuma tirgus vērtību nosaka sertificēts vērtētājs. Šobrīd Latvijas bankas izvirza arvien striktākas prasības pret visām darījuma pusēm, ieskaitot vērtētājus. Sabiedrībai būtu svarīgi zināt, kādiem noteikumiem jāatbilst vērtētājam, lai ar banku nerastos problēmas", stāsta Marks Tarvids, "Interbaltija" nekustamo īpašumu vērtēšanas nodaļas vadītājs.
Ar ko sertificēta vērtētāja vērtējums atšķiras no kadastrālā vērtējuma un kāpēc tam ir mazs sakars ar tirgus vērtību?
Kadastrālā vērtēšana ir tā saucamā "masveida vērtēšana" – tās ietvaros visiem rajona īpašumiem tiek noteikta "vidējā temperatūra slimnīcā". Valsts zemes dienests apgalvo, ka kadastrālā vērtība nosaka 80% no tirgus vērtības.
Ikdienā gatavojot vērtējumus, varu teikt, ka kadastrālā vērtība var veidot gan 30-50%, gan 150% vai vairāk no reālas tirgus vērtības. Tā neizvērtē remontu, plānojumu, juridiskus vai fiziskus apgrūtinājumus. Tāpēc praksē redzam to, ka kadastrālā vērtība faktiski ir augstāka vai zemāka, negarantējot pilnvērtīgu priekšstatu par tirgus vērtību.
Kā īpašuma vērtību nosaka sertificēti vērtētāji? Kādas prasības vērtētājiem izvirza bankas un kāpēc tiem uzticas?
Lai sniegtu pilnvērtīgu vērtējumu, vērtētājam jāorientējas vairākās nozarēs un profesijās. Vispirms vērtētājam ir jābūt labam juristam, jo rūpīgi jāizpēta dokumenti. Braucot uz objekta apskati un izvērtējot plānojumu, vērtētājam jābūt arī būvekspertam, tāmētājam un arhitektam. Jāspēj noteikt, cik daudz izmaksās konstatēto nepilnību novēršana vai legalizēšana un vai tās vispār ir iespējamas. Beigu beigās, vērtētājam jābūt ekonomistam, lai visus juridiskos un tehniskos faktorus apvienotu kopā un sniegtu vispusīgu un objektīvu īpašuma vērtējumu.
Labs vērtētājs cieši sadarbojas ar partneriem – būvekspertiem, juristiem, arhitektiem. Ar tiem iespējams konsultēties, kā arī nepieciešamības gadījumā klientu var novirzīt tieši pie viņiem, lai atrisinātu kādu svarīgu jautājumu. Piemēram, vērtētājs var nezināt, vai konkrētu īpašuma pārplānojumu iespējams legalizēt – tādā gadījumā jāzvana, jājautā arhitektam. Gadās, ka sanitārā mezgla patvaļīga pārplānojuma rezultātā nepieciešama kaimiņa piekrišana vai pat visas mājas piekrišana.
Lai regulētu vērtētāju darbu, pastāv normatīvie akti, Latvijas standarts "Īpašumu vērtēšana", Latvijas Īpašumu Vērtētāju asociācijas rekomendācijas, kā arī uzņēmumu un privātpersonu sertifikācija.
Katrai bankai ir izstrādātas savas prasības pret vērtētājiem, un parasti šīs prasības ir stingras. Faktiski tiek veidoti un uzturēti saraksti ar vērtētājiem, kuriem var uzticēties, kuru darbs ir objektīvs un atbilst normatīvo aktu prasībām.
Kā pārbaudīt, vai vērtētājam ir visi nepieciešamie sertifikāti?
Pirmkārt, jāatver mājaslapa vertetaji.lv – tur ir saraksts ar visiem sertificētiem komersantiem, kas sniedz vērtēšanas pakalpojumus Latvijā. Ja speciālistu tur neatradi, tad visdrīzāk viņš nav sertificēts un vērtējumu pasūtīt nav jēgas, jo banka to neatzīs.
Eiropas vērtētāju asociācija TEGOVA arī sertificē speciālistus un izsniedz sertifikātu "Atzīts Eiropas vērtētājs". Šāds sertifikāts dod iespēju vērtēt īpašumus visā Eiropā un liecina par vērtētāja augstākā līmeņa darba kvalitāti.
Kas notiks, ja pasūtīts nekvalitatīvs vērtējums vai banka neatzīst vērtējumu?
Vismazākie riski rodas situācijā, kad vērtējums pasūtīts paša zināšanai – pasūtot nekvalitatīvu vērtējumu un situācijai faktiski nemainoties, rodas maldīgs priekšstats par tirgus vērtību, kas faktiski ir augstāks vai zemāks.
Visās pārējās situācijās nekvalitatīvs vai nesertificēta vērtētāja vērtējums novedīs pie galvassāpēm, finansiāliem zaudējumiem un liekiem laika tēriņiem. Piemēram, pircējs var pārmaksāt, jo faktiski īpašums maksā mazāk; pārdevējs var nopelnīt mazāk, jo faktiski īpašums maksā vairāk; banka var atteikt kredīta izsniegšanu, jo norādīta īpašuma tirgus vērtība neatbilst patiesībai; tiesvedību var uzvarēt pretējā puse – tikai tāpēc, ka iesniegts nekvalitatīvs vērtējums.
Cik maksā vērtējumi Latvijā un cik var ietaupīt uz tiem?
Visi vērtējamie objekti ir atšķirīgi, tādēļ arī vērtēšanas izmaksas ir dažādas. Taču 95% gadījumu tiek vērtētas privātmājas vai serijveida dzīvokļi. Šādu vērtējumu izmaksas parasti ir ap 110-130 eiro dzīvokļiem un 220-280 eiro privātmājām. Arī atšķirības starp vērtēšanas uzņēmumu cenām ir nelielas. Tādēļ mans galvenais ieteikums sabiedrībai, vērtējot gan nekustamos īpašumus, gan biznesu, gan kustamo mantu – necensties ietaupīt 10 vai 20 eiro, bet izvēlēties uzticamu vērtētāju, kuram ir visi nepieciešamie sertifikāti.
Sertificēts un pieredzējis vērtētājs noteikti būs gatavs sniegt konsultāciju vēl pirms pirkuma vai pārdošanas darījuma noslēgšanas. Konsultācijā vērts ieklausīties, jo objektam var būt mainīts vai nesaskaņots pārplānojums, patvaļīgi mainīta fasāde vai logi, par ko vērtētājs, kurš sadarbojas ar būvekspertu, jūs informēs, jo šādā gadījumā būvvalde pieprasīs atjaunot mājas iepriekšējo izskatu, kas savukārt prasīs ievērojamus ieguldījumus jau pēc darījuma noslēgšanas.
Novēlu visiem tikai objektīvus un veiksmīgus darījumus", noslēdz eksperts.
