Komercplatību tirgus pārskats: Cerēt uz brīnumu un procentu likmju drīzu krišanos nav pamata
Pārmaiņu laikos ierauts ne tikai nekustamo īpašumu mājokļu segments - izmaiņas skar arī komercobjektus, piespiežot īpašniekus adaptēties esošajai tirgus situācijai. Kamēr noslēgumam tuvojas vairāku A klases jauno biroja ēku būvniecība, pandēmijas laikā iegrieztais hibrīddarba modelis veicina pieprasījumu pēc mazākām un energoefektīvām biroju platībām. Tirgum sensitīvi reaģējot uz norisēm pasaulē, īpaši uz procentu likmju kāpumu un ģeopolitisko nenoteiktību, lielo darījumu īpatsvars sarūk, kas redzams gan pēc darījumu skaita, gan kopējās investoru pārliecības un intereses indeksa rādītājiem, secināts nekustamo īpašumu aģentūras “Latio” jaunākajā “Komercplatību tirgus pārskatā”. Neskatoties uz samazināto intensitāti, atsevišķi apjomīgi darījumi notiek, īpašniekiem apzinoties – cerēt uz brīnumu un procentu likmju drīzu krišanos nav pamata.
Komercobjektu ienesīguma likmes pēdējo trīs ar pusi gadu laikā saglabājušās nemainīgas. Augstākā ienesīguma likme (vidēji 8%) raksturīga industriālajiem objektiem. Mazumtirdzniecības telpām likme ir 7.5%, bet birojiem 6.7%. Tomēr tieši jauno A klases biroju segmentā redzama vislielākā rosība. Ekspluatācijā nodota "New Hanza" ēka Skanstē, pabeigta jaunizveidotā biznesa centra "Gustavs" pirmā ēka, noslēgumam tuvojas arī "Novira Plaza" un biznesa centra Pērses ielā 2A būvniecība, savukārt gada beigās tiks uzsākta Preses nama kvartāla attīstības otrā fāze. Zaļo gaismu būvniecībai saņēmis attīstītājs "Linstow Baltic", kas drīzumā plāno uzsākt Satekles biznesa centra būvniecību. Arvien aktuālāks kļūst kopstrādes biroju koncepts: Mārupē atklāts jaunais "Regus Business Garden" komplekss, atjaunotajā Hāmaņa muižā Āgenskalnā durvis vēris "Hamann Coworking", bet jau no nākamā gada inovatīvs kopstrādes darba telpu risinājums būs pieejams T/C "Galleria Riga" 5. stāvā.
“Latio” darījumu vadītāji konstatējuši: lielo biroju īpašniekiem (īpaši ēkās ar zemāku energoefektivitāti) rodas grūtības atrast piemērotus nomniekus. Daudz pieprasītāki šobrīd ir mazie biroji, kas pilda uzņēmuma reprezentatīvo un socializēšanās funkciju, kur notiek tikšanās ar klientiem un vadības sanāksmes, kamēr vairums darbinieku strādā pilnībā attālināti vai ievērojot hibrīddarba modeli. Savā ziņā investori jau ir samierinājušies ar biroju tirgū notiekošo restrukturizāciju un to, ka pieprasījums pēc lielām platībām samazinās, bet pēc mazākām – pieaug, tāpēc fokusā iezīmējas citi biroju raksturojošie faktori. Potenciālie nomnieki pastiprināti pievērš uzmanību niansēm, kas agrāk tika uzskatītas par sekundārām – piemēram, dabīgās gaismas daudzumam un ēkas energoefektivitātes klasei. Te savukārt rodas nosacīts paradokss; lai gan varētu šķist, ka nomai pieejamo biroju esošais piedāvājums ir plašs un topošās jaunās biroju ēkas netiks pilnībā aizpildītas, pieprasījums pēc A klases birojiem saglabājas augsts, jo tajos ievēroti aktuālākie nomnieku standarti, tostarp ļaujot variēt ar plānojumu un pielāgot to uzņēmuma vajadzībām. A klases birojus raksturo ne vien prestiža lokācija, bet arī moderna arhitektūra, augstākās klases ērtības un tehnoloģisko risinājumu integrēšana, tādējādi pamatojot īpašnieku noteiktās nomas maksas par kvadrātmetru. Vidējā nomas maksa mēnesī par A klases biroju centrālajā darījumu rajonā tādās pieprasītās apkaimēs kā Skanste, Klusais centrs, Tuvais centrs, Ķīpsala un Āgenskalns svārstās no 13,5-22 EUR/m², B klases birojiem no 10-12 EUR/m², bet C klases birojiem 6-9 EUR/ m². Ārpus centrālajiem darījumu rajoniem mēneša nomas maksa par A klases biroju ir 12-14 EUR/ m², B klases birojiem 9-11 EUR/ m², bet C klasei 5-7 EUR/ m².
Pirmajā pusgadā aktīvāk sakustējies arī industriālo platību segments Rīgā un Pierīgā. Ieguldot 25 miljonus eiro, drīzumā tiks sākta divu industriālo parku ēku celtniecība lidostas apkaimē - noliktavu kompleksa "Green Park III" otrās ēkas, kā arī Lidostas parks III otrā ēkas būvniecība. Savukārt uzņēmums "Baltic Electro Company" plāno ieguldīt astoņus miljonus eiro apjomīgas vairumtirdzniecības un loģistikas centra izveidē Dreiliņos. Olainē tiek plānota modernas PET pārstrādes rūpnīcas būvniecība, kas nākotnē būs viena no lielākajām Eiropā. Projektu virza uzņēmums "Eco Baltia". Lai gan atsevišķi projekti top, kopumā lielo investoru interese pārvirzījusies uz vērienīgiem zaļās enerģijas projektiem visā Baltijā, kas iekļauj elektroenerģijas pārvades infrastruktūras pārbūvi, vēja un saules parku attīstību, elektrouzlādes tīklu risinājumu izstrādi. Sagaidāms, ka investoru uzmanība tuvākajos gados lielākoties koncentrēsies tieši šajā virzienā.
“Lai gan līdzīgas tendences raksturīgas visam komercīpašumu tirgum – mazāks darījumu skaits “dārgās naudas” apstākļos, tomēr katrs apakšsegments uz esošo situāciju reaģē nedaudz citādāk. Redzam, ka iegādes darījumi industriālajā sektorā notiek mazāk un lēnāk. Kopumā vajadzība un pieprasījums no ražotāju puses pēc atbilstošām ražošanas un noliktavu telpām nav pazuduši, bet atrodamies izteiktā disproporciju laikā. Ir skaidrs, ka "dārgāka nauda" būtiski ierobežo uzņēmēju spēju iegādāties jaunus objektus, īpaši mazo un vidējo uzņēmumu vidū. Situāciju nelabvēlīgi ietekmē arī augstās būvniecības izmaksas un zems pārdošanā esošo industriālo objektu piedāvājums, kas cenas notur augšā. Vienlaikus jāatceras, ka industriālie objekti aizņem tikai daļu no visa komercīpašumu sektora,“ skaidro “Latio” nekustamo īpašumu darījumu vadītājs Artis Ramutis.
Investoru noskaņojums uzskatāmi atspoguļojas starptautiskās kompānijas “Sentix” investoru pārliecības indeksā, kas sešu mēnešu griezumā analizē Eirozonas ekonomisko perspektīvu, apkopojot datus no teju 3000 investoriem. Rādītājs virs nulles liecina par relatīvu investoru optimismu, savukārt zem nulles – par neticību tirgum. Pēdējo gadu laikā augstākais indeksa rādītājs novērots 2021. gada jūnijā, sasniedz 29.8 punktus. Kopš 2022. gada sākuma investoru pārliecības indekss nav spējis atgūties no ievērojama krituma. Ja vēl 2022. gada februārī indekss bija pozitīvs, tuvojoties 17 punktiem, ģeopolitiskā situācija un ar to saistītā ekonomiskā nestabilitāte pērnā gada oktobrī indeksam lika noslīdēt līdz -38.3. Lai gan noskaņojums ir uzlabojies, rādītājam 2023. gada jūnijā pakāpjoties līdz -17 punktiem, pesimisms investoru vidū joprojām ir klātesošs – par to liecina indeksa līkne, kas pēdējo sešu mēnešu laikā turpinājusi uzrādīt lejupvērstu tendenci.
Savus efektivitātes rādītājus uzlabojuši arī tirdzniecības centri. Lai gan mazumtirdzniecības sektorā kopš 2019. gada pieauguma dinamika sabremzējusies par vairāk nekā 20%, jau pērn bija novērojama pakāpeniski augoša tendence, par ko liecina arī vairāki apjomīgi darījumi. Piesaistot gandrīz 22 miljonus eiro, uzsākta jauna veikala "Depo" būvniecība Kārļa Ulmaņa gatvē, bet populārais veikalu tīkls Lidl turpina paplašināties, atverot jaunus veikalus. Mazumtirdzniecības telpu platību nomas maksa mēnesī 2023. gada pirmajā pusgadā svārstās no 10-40 EUR/m² centra rajona aktīvākajās tirdzniecības ielās, bet 6-10 EUR/m² - lielveikaliem un enkurnomniekiem.
Pēdējos gados strauji augošais uzrāviens darījumos ar meža zemēm šobrīd ir nosacīti apstājies. Vidējā iegādātā platība atsevišķos reģionos gada laikā ir pieaugusi: Vidzemē vidējā platība darījumos ir 10.6 ha, Kurzemē 9.7 ha, bet Zemgalē 9.1 ha. Tomēr, salīdzinot ar laika posmu no pērnā gada janvāra līdz jūnijam, darījumu skaits ar meža zemēm pirmajā pusgadā samazinājies par 46%. Līdz pat vasaras vidum meža īpašumu cenas turpināja augt, taču šobrīd ir apstājušās pie nepilniem 3000 EUR/ha.
Darījumu skaita kritums skāris arī lauksaimniecībā izmantojamo zemju (LIZ) segmentu. Salīdzinot ar 2022. gada pirmo pusgadu, kopējais darījumu skaits samazinājies par aptuveni 30%. Vidējā pārdotā LIZ platība Vidzemē ir 12.2 ha, Kurzemē 9.5 ha, bet Latgalē un Zemgalē nedaudz virs 9 ha. Augstākā vidējā LIZ cena ir Kurzemē (4500 EUR/ha), bet zemākā Latgalē (3450 EUR/ha), savukārt augstākā vidējā nomas maksā 2023. gadā nemainīgi saglabājusies Zemgalē un Sēlijā, turoties ap 235 EUR/ha.
“Īpašniekiem ieteiktu būt drosmīgākiem lēmumu pieņemšanas procesā, tajā skaitā arī par gaidāmās cenas korekciju, un reaģēt uz tirgus situāciju tā, lai nākotnē izvairītos no nevadāmiem riskiem,” pārliecināts A. Ramutis.
