Šauri, nekvalitatīvi un pārāk dārgi: 7 mīti par jaunajiem projektiem

Visticamāk, ikviens, kurš kaut reizi dzīvē domājis par mājokļa iegādi, saskāries arī ar dažnedažādiem mītiem un uzklausījis ne vienu vien padomu no līdzcilvēkiem, kur un kāpēc jaunais mājoklis būtu jāiegādājas. Neizpaliek arī izsenis iesakņojušies apgalvojumi tieši par jaunajiem projektiem. Vai šādi apgalvojumi joprojām atbilst jaunam, mūsdienīgam projektam 2021. gadā, atbild mājokļu attīstītāja “Bonava Latvija” pārdošanas un mārketinga vadītājs Kaspars Ekša.  

Apgalvojums nr. 1: jaunie projekti ir nekvalitatīvi

Kā iedīglis šādam apgalvojumam, visticamāk, minams savulaik labi zināmais celtniecības bums Latvijā, kas bija vērojams pirms 2008. gada ekonomiskās krīzes. Tajā laikā bija vērojama ļoti negatīva tendence: jaunie projekti bija neadekvāti dārgi, nekvalitatīvi, turklāt  videi nedraudzīgi. Tie ātri vien zaudēja savu aktualitāti, bet iedzīvotājiem vēl ilgi pēc dzīvokļu iegādes šādos projektos nācās saskarties ar nepilnīgu infrastruktūru un lielām apsaimniekošanas izmaksām, ko veicināja dažādi nepārdomāti tehniskie risinājumi. “Jāatzīst gan, ka, neskatoties uz visu, krīze būvniecības nozarei nākusi pat ļoti par labu. Pēc tās daudziem būvniecības nozarē strādājošajiem nācās mainīt ne vien savu pieeju jauno mājokļu būvēšanā, bet arī domāšanu, tāpēc arī mājokļu pircēji viennozīmīgi kļūst par ieguvējiem. Mūsdienās būvniecībā īpaša uzmanība tiek pievērsta ilgtspējai, energoefektivitātei vai zaļajai būvniecībai. Arī paši projekti, pielāgojoties iedzīvotāju dzīvesveidam, kļuvuši ļoti pārdomāti ne tikai kvalitātes un funkcionalitātes ziņā, bet liela uzmanība tiek pievērsta arī drošības aspektam,” norāda eksperts. 

Sabiedrības attieksmei pret apkārtējo vidi kļūstot aizvien atbildīgākai un vairāk orientētai uz ilgtspējīgiem risinājumiem, arī dzīvojamām ēkām jāatbilst mūsdienīgai izpratnei par saudzīgu resursu patēriņu. Visbiežāk tas nozīmē videi draudzīgu materiālu izvēli, apkārtējās vides labiekārtošanu un inovatīvas tehnoloģijas. Par mūsdienīgu un kvalitatīvu dzīvojamo ēku viennozīmīgi liecina arī ēkas energosertifikāts. Patiesībā šāds sertifikāts jaunai ēkai ir obligāts, tomēr tikai retais pircējs iedomājas to pajautāt. Būvējot jaunos projektus, nekustamo īpašumu attīstītājiem jāievēro daudz augstākas energoefektivitātes prasības, nekā tas bija pat vēl pirms dažiem gadiem, tāpēc mūsdienās daudzi energorisinājumi ir jau iestrādāti dzīvokļos. “Zinot visas šīs prasības, kas jāievēro, plānojot un būvējot jaunus projektus, arī nostāsti par stūra dzīvokļiem, kuros vienmēr ir auksti, pēdējā stāva dzīvokļiem, kur tek jumts, vai pirmo stāvu dzīvokļiem, kur vējš pūš uz kājām, jau sen neatbilst patiesībai,” atklāj Ekša. Tas pats attiecināms arī uz sabiedrībā tā dēvētajām “papīra” sienām, caur kurām dzirdama pat pannas čurkstēšana kaimiņu virtuvē. 

Savukārt mikroplaisas, kas jaunajos projektos nereti rodas pirmo gadu laikā un varētu likt domāt par īsu ēkas ekspluatācijas laiku, patiesībā var tikt definēta kā norma, nevis defekts. “Ir pilnīgi normāli, ja pirmās apkures sezonas laikā vai pēc tās šur tur rodas kosmētiskas mikroplaisas. Par to nevajadzētu satraukties. Tas ir laiks, kad tikko izbūvēta un ekspluatācijā nodota ēka vēl atrodas žūšanas stadijā,” norāda eksperts.

Apgalvojums nr. 2.: dzīvokļi jaunajos projektos ir mazi un šauri

Savu artavu izpratnē par to, kas ir mūsdienīga dzīves telpa, atstājušas arī Covid-19 pandēmijas radītās sekas. Šobrīd mājoklim jāveic arī biroja un klases telpas funkcijas. Daudziem vairs nav tik svarīgs konkrēts kvadrātmetru skaits dzīvoklī, bet gan funkcijas, kādas šie kvadrātmetri pilda. Ja agrāk, iegādājoties dzīvokli, svarīgs bija dizains, krāsas un formas, šobrīd galvenā loma ir funkcionalitātei. Mājas vairs nav tikai vieta gulēšanai un atpūtai vakaros, tāpēc arvien straujāku popularitātes norietu piedzīvo atvērtā tipa plānojuma dzīvokļi un priekšroka tiek dota dzīvokļiem ar izolētām istabām – pat tad, ja tām ir mazāka platība. Par papildu dzīves telpu kļūst arī balkoni un noliktavas. Sporta inventāra, piemēram, slēpju, velosipēdu vai dažādu ikdienā nevajadzīgu lietu uzglabāšana noliktavā paver iespēju dzīvokļa telpas izmantot daudz racionālāk un pilnvērtīgāk, pavadot tajās laiku ar saviem tuvākajiem. Savukārt balkons tā vietā, lai pildītu pieliekamā vai velonovietnes funkcijas, kļūst par atpūtas ārtelpu, kur novietot ērtu krēslu, iekopt mini dārziņu un, neizejot no mājas, vērot, kā pavasaris pārvēršas vasarā. Platības aizvien vēl ir nepieciešamas, īpaši ģimenēm ar bērniem, taču cilvēki arvien rūpīgāk izvērtē liela dzīvokļa nepieciešamību un izvēlas funkcionāli plānotu dzīvokli ar efektīvu telpu izkārtojumu. Piemēram, šobrīd vērojama tendence iegādāties mazāku trīsistabu dzīvokli, nevis lielāku divistabu dzīvokli. Jāņem vērā, ka arī cilvēku skaitam mājsaimniecībā ir tendence samazināties. “Iegādājoties īpašumu, cilvēki nopietni vērtē, kādas būs tā ekspluatācijas izmaksas, un nevēlas pārmaksāt par kvadrātmetriem, ko tie neizmanto, piemēram, par gariem koridoriem. Tiek izskatīts arī mājokļa plānojums – lai nav pārāk šauru sienu vai daudz logu visās plaknēs, kas būtiski sarežģī mēbeļu izvietojumu. Tāpēc droši varam teikt, ka šobrīd modē ir gudri izmantota dzīvojamā telpa,“ stāsta eksperts. 

Apgalvojums nr. 3: jaunais projekts – dzīve uz asfalta 

Zaļais dzīvesveids, rūpes par apkārtējo dabu un ilgtspējīga domāšana visā pasaulē kļuvusi par tendenci, kas arvien vairāk liek novērtēt un pārskatīt zaļās infrastruktūras esamību pilsētvidē. Rūpes par vidi atspoguļojas arī jaunajos projektos.  21. gadsimtā nekustamo īpašumu attīstītāji rūpējas ne tikai par ēkas būvniecību, bet arī labiekārtotiem pagalmiem un pārdomātu zaļo zonu labiekārtošanu, kas ļauj namu iedzīvotājiem atpūtas brīžos justies tuvāk dabai, pat atrodoties pilsētas centra tuvumā. Nereti tieši šīs atšķirības veido jaunā projekta dzīvokļa un padomju laiku dzīvokļa cenas starpību: pērkot dzīvokli vecākā ēkā, tas maksās mazāk, taču nebūs garantēta ne autostāvvieta pagalmā, ne patīkama vide, un ilgtermiņā ieguvums nebūs diez ko liels. Kvalitatīva zaļā zona ir vieta ne tikai bērnu rotaļu laukumam, bet arī lapenītei vai atpūtas zonai ar piknika galdiem un grilu, kur pasēdēt siltos vasaras vakaros, kā arī sportošanas un aktīvās atpūtas zonai. Arvien lielāka nozīme ir velonovietnēm, jo arvien vairāk pilsētnieku izvēlas šo pārvietošanās līdzekli. Savukārt progresīvākajos jaunajos projektos ir iespēja tikt pat pie sava dārziņa kopienas dārzu teritorijā, turklāt nevis kādā attālā korporatīvā, bet turpat daudzdzīvokļu nama pakājē. 

“Mūsdienās, veidojoties dažādām kopienām, īpaši svarīga ir arī piederības sajūta, tāpēc brīvās zonas māju pagalmos, kur to iemītnieki var pulcēties jau lielākā skaitā kopīgam svētdienas piknikam vai dažādu svētku aktivitātēm, kļūst arvien nozīmīgākas. Tāpat ieguldījumi zaļajā infrastruktūrā nodrošina ne tikai dabas mantojuma saglabāšanu, bet arī ekonomisko un sociālo labklājību, tādējādi padarot pilsētas par pievilcīgām vietām, kur dzīvot, strādāt un mācīties. Mūsdienās gan pilsētplānotāji, gan nekustamo īpašu attīstītāji zaļās zonas plānošanu uztver arvien atbildīgāk, reaģējot uz pilsētnieku vēlmi dzīvot dinamiskā vidē, bet atpūsties, izbaudot dabas tuvumu. Šodien svarīgi radīt cilvēkam draudzīgu, tātad arī dabai pietuvinātu un saudzējošu dzīves vidi,” norāda eksperts.  

Apgalvojums nr. 4: mājokļu attīstītāju atbildība beidzas līdz ar dzīvokļa pārdošanu

Mūsdienās, kad svarīga ir ne vien mājokļa kvalitāte, funkcionalitāte un energoefektivitāte, arī namu apsaimniekošana vairs neaprobežojas tikai ar tīrām kāpņu telpām, laikus izvestiem atkritumiem un piegādātiem rēķiniem. Laikā, kad arvien vairāk iedzīvotāju tiecas pēc augstāka dzīves līmeņa, sakoptas un drošas vides, kā arī videi draudzīga un ilgtspējīga dzīvesveida, ir svarīgi, lai arī nama un apkārtējās vides apsaimniekošana atbilstu šīm prasībām: ietvertu regulāru ēkas tehniskā stāvokļa novērtēšanu un komunikāciju tīklu un iekārtu apsekošanu, nodrošinātu mājas tehnisko apkopi un nepieciešamības gadījumā veiktu nepieciešamos remontdarbus, nodrošinātu elektroenerģijas, siltumenerģijas un dabasgāzes piegādi, ūdensapgādes un kanalizācijas pakalpojumus, kā arī sadzīves atkritumu izvešanu. Iedzīvotāji sagaida konkrētās ēkas pārvaldīšanas procesa nepārtrauktību, atsaucīgu un saprotošu komunikāciju un kompetentu problēmu risināšanu. Tāpat svarīgi, lai saņemtie rēķini būtu korekti, bet apsaimniekotāja nodrošinātā informācija par nama apsaimniekošanu un izmaksām – skaidra un saprotama, kā arī pieejama mūsdienīgā, iedzīvotājiem ērtā veidā.  Pēdējos gados jaunie projekti ietver arī vēl līdz šim nebijušus infrastruktūras elementus, piemēram, urbānos dārzus, atpūtas un sporta zonas, velonovietnes, kas prasa arī nama apsaimniekotāja spēju pielāgoties un veicināt šo elementu turpmāku aprūpi. 

“Rūpīga turpmākā nama apsaimniekotāja izvēle ir būtisks priekšnosacījums, lai iedzīvotāji savās jaunajās mājās varētu baudīt labklājību un ērtības. Turklāt apsaimniekotāja izvēle ir nozīmīgs aspekts sarunās ar potenciālajiem pircējiem. To sniegto pakalpojumu kvalitāte, izmaksas un reputācija var būt izšķiroša, pieņemot lēmumu par jaunā mājokļa iegādi,“ atklāj eksperts. 

Apgalvojums nr. 5: pandēmija nav īstais laiks jauna mājokļa iegādei

Covid-19 pandēmijas, līdzīgi kā 2008. gada krīzes rezultātā, tika gaidīts dzīvokļu cenu kritums. Tomēr, lai arī pandēmijas sākumā cilvēki bijuši piesardzīgāki, ierobežojot tēriņus, dzīvokļu cenas jaunajos projektos nav piedzīvojušas kritumu, gluži pretēji – pēdējā laikā tās pat augušas. “Protams, cilvēki pandēmijas sākumā bija piesardzīgāki un ierobežoja tēriņus, daudzi gaidīja cenu kritumu. Tomēr, salīdzinot ar 2008. gada krīzi, pandēmija nav būtiski ietekmējusi būvniecības nozari. Turklāt jāņem vērā, ka dzīvojamais fonds noveco, tāpēc vēlme pēc jauna mājokļa tikai pieņemas spēkā,” stāsta eksperts.

Tuvākajā laikā iespējama jaunu mājokļu piedāvājuma samazināšanās, jo pandēmijas sākumā jaunu dzīvojamo namu projektu uzsākšanā vairāki nekustamo īpašumu attīstītāji izrādīja zināmu piesardzību. Lai arī šobrīd aktivitāte ir atjaunojusies, jāņem vērā, ka jebkura projekta attīstības cikls ilgst vismaz divus gadus. Tas varētu atstāt zināmu ietekmi uz nākotnes mājokļu piedāvājumu, tāpēc ieguvēji būs tie, kas jaunu mājokli iegādājušies savlaicīgi. Arī bankas, labprātāk, kreditē jaunu mājokļu iegādi un ir atturīgākas pret otrreizējā tirgus aprites finansēšanu, tāpēc tiem, kam mājokļa iegādē svarīgs bankas aizdevums, tas ir vēl viens arguments par labu jaunajiem projektiem.

Tomēr jāsaka, ka arī laiks, kad cilvēki neapdomīgi un pārsteidzīgi izdarīja dažādus pirkumus un uzņēmās nepārdomātas kredītsaistības, ir pagātnē. Lai arī joprojām viens no noteicošajiem faktoriem dzīvokļa iegādē ir tā cena, tagad pircēji līdztekus rūpīgi izvērtē, kādas būs izmaksas ilgākā laika periodā par mājokli kopumā – gan ikmēneša kredītmaksa, gan komunālie maksājumi. “Šobrīd ekonomiskā segmenta mājokļi jaunajās mājās sekmīgi konkurē ar veco dzīvojamo fondu – cenu starpība ir, bet tā nav ļoti liela. Turklāt, pērkot dzīvokli sērijveida projektā, cilvēkam jārēķinās ar iespējamiem papildu izdevumiem, piemēram, par remontu, un arī komunālie maksājumi vecajās mājās ir augstāki. Kompakti dzīvokļi jaunajos projektos ir krietni energoefektīvāki,“  norāda eksperts. 

Apgalvojums nr. 6: mājokļi jaunajos projektos pieejami tikai turīgajiem 

Mūsdienās, kad pirms jauna mājokļa iegādes svarīgi izvērtēt ne tikai jaunā projekta priekšrocības, piemēram, mazākas ekspluatācijas izmaksas, jaunas komunikācijas, tīras kāpņu telpas, garantēts mājas konstrukciju stāvoklis, bet arī atrašanās vietu, apkārtējo infrastruktūru, mājokļu energoefektivitāti u. c., tikpat svarīgi ir zināt un izvērtēt arī banku prasības un pieejamos atbalsta mehānismus, piemēram, ALTUM mājokļu garantijas programmu jaunajiem speciālistiem vai ģimenēm ar bērniem, kā arī mājokļu atbalsta programmu “Balsts” daudzbērnu ģimenēm. “Pirms dzīvokļa iegādes aicinātu tomēr veikt aprēķinus ilgtermiņā, nevis primāri paļauties tikai uz konkrētā dzīvokļa pārdošanas cenu. Nereti mājokļi vecajos projektos slēpj dažādus riskus, par ko ilgtermiņā nāksies samaksāt vairāk, nekā iegādājoties dzīvokli jaunā projektā, lai arī sākotnēji šķietami dārgāku,” stāsta speciālists.

Nekustamo īpašumu cenu ietekmē dažādi faktori, kā rezultātā atšķiras arī gala piedāvājuma cena patērētājam. Zemes iegāde ir pirmais solis, ko veic nekustamo īpašumu attīstītāji, plānojot mājokļu virzību tirgū. Tā var būt neapbūvēta zeme, piemēram, pļava vai arī, gluži pretēji, – apbūvēta zeme, kas prasīs papildu investīcijas esošo ēku demontāžai vai atjaunošanai. Jauno projektu tirgus piedāvājuma cenu noteikti ietekmē arī tas, kāda ir iegādātās zemes platība un konkrētās teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumi. Jo vairāk un jo augstākas ēkas iespējams uzcelt, jo vairāk jaunu mājokļu iespējams piedāvāt pircējiem. Gan zemes iegādes izmaksas, gan tālāko apbūvi var būtiski ietekmēt arī dažādi iespējamie apgrūtinājumi, piemēram, ceļa servitūti vai sarkano līniju apgrūtinājumi. Tāpat ikvienam, kurš plāno būvdarbus, tajā skaitā arī nekustamo īpašumu attīstītājiem, jāievēro noteikta kārtība, kādā saskaņojama būvniecība. Būvdarbus – ēkas vai dzīvokļa pārbūvi, jaunas ēkas būvniecību, atjaunošanu, restaurāciju, konservāciju vai nojaukšanu, kā arī inženiertīklu ierīkošanu – var uzsākt tad, kad veikti visi nepieciešamie saskaņojumi un saņemtas atļaujas. Jebkura nobīde no grafika vai aizkavēšanās rada papildu izmaksas, jo nekustamo īpašumu attīstītājam jāturpina segt gan darbinieku, gan būvtehnikas izmaksas, kā arī jāņem vērā uzņēmuma plānotā finanšu plūsma. Vēl jauno dzīvokļu projektu izmaksās divas būtiskas pozīcijas ir projektēšana un arhitektūra: projekta sarežģītība un atkārtojamība. Vienlaikus jebkura mājokļa tirgus vērtība atkarīga no tā apdares un pieejamām papildu ekstrām ēkā, piemēram, lifta. Arī jebkura nestandarta būve vai papildu ekstra rada izmaksas, piemēram, pazemes autostāvvietas ierīkošana. Mājokļa cenu noteikti ietekmēs arī tas, kāda ir mājokļa apdare un kādi materiāli izmantoti. Papildu izmaksas var radīt dažādu koplietošanas telpu un noliktavu izbūve, iekārtošana un apdare, jumta terases izbūve un dažādi tehnoloģiskie risinājumi: elektrouzlādes stacijas, “gudrās mājas” elementi utt. Jebkurš papildu elements veido un ietekmē mājokļa tirgus vērtību. 

Apgalvojums nr. 7: iegādāties mājokli būvniecības stadijā nav droši

“Visticamāk, arī šis apgalvojums saistāms ar 2008. gada krīzi, kad vairums iesākto projektu tā arī netika pabeigti, uzņēmumi bankrotēja, bet pircēji palika bez izsapņotā mājokļa. Šobrīd, lai arī situācija ir mainījusies un varētu pat teikt – droša, tomēr joprojām ieteiktu rūpīgi izvērtēt, kas ir mājokļu attīstītājs, kura plānotajā projektā vēlaties iegādāties savu jauno dzīvokli. Attīstītāja reputācija un realizēto projektu kvalitāte ir būtiska, lai beigās nebūtu jāpiedzīvo vilšanās,” norāda speciālists. 

Lai iegādātos dzīvokli projektā, kas vēl tikai tiek būvēts, jānoslēdz dzīvokļa rezervācijas līgums. Pirms rezervācijas līguma parakstīšanas būtiski iepazīties ar projekta un dzīvokļa tehnisko aprakstu, plānotajiem celtniecības termiņiem un pirkuma apmaksas nosacījumiem, piemēram, vai ir fiksēta dzīvokļa cena, kas netiks mainīta būvniecības laikā, kā arī pārliecināties par to, ka tieši mājokļu attīstītājs būs tas, kurš segs visas būvniecības laikā radušās neplānotās izmaksas. Iegādājoties mājokli būvniecības stadijā, tā jaunajam īpašniekam ir iespēja ne vien piedalīties dzīvokļa apdares elementu izvēlē, bet arī ietaupīt pat 10% no gatava dzīvokļa pārdošanas summas. “Ja agrāk cilvēki krietni biežāk izvēlējās dzīvokļus vēl negatavos projektos, šobrīd tendence mainās, un pandēmijas ietekmē pircēji arvien biežāk izvēlas dzīvošanai jau gatavus mājokļus, kuros var ievākties uzreiz. Tāpat pieprasījums ir pieaudzis pēc plašākiem dzīvokļiem, kur, nepieciešamības gadījumā var ierīkot arī darba un bērnu mācīšanās stūrīti,” norāda eksperts.