Swedbank: mājokļi Rīgā kļuvuši pieejamāki, tomēr karš Ukrainā situāciju var pasliktināt
Aizvadītā gada 4. ceturksnī dzīvokļi Rīgā kļuva pieejamāki, jo algu pieaugums apsteidza mājokļu cenu kāpumu un mājokļu pieejamību veicināja arī hipotekāro kredītu procentu likmju samazināšanās, liecina Swedbank mājokļu pieejamības indekss* (MPI). Vienlaikus saspīlētā ģeopolitiskā situācija, kas veicina inflāciju un iedzīvotāju nedrošību, kā arī pandēmijas sekas un Eiropā vērojamā energoresursu krīze tuvākajā laikā var būtiski samazināt mājokļu pieejamību un gan iedzīvotāju vēlmi, gan iespējas iegādāties jaunu mājokli.
Kā liecina makroekonomikas rādītāji, 2021. gada 4. ceturksnī vidējā mājokļa cena palielinājās par 6,3%, bet vidējā alga Rīgas reģionā auga divtik, kompensējot mājokļu sadārdzinājumu. Lai gan inflācija turpināja augt, gada beigās, kad algu kāpums pārsniedza pat 13%, iedzīvotāju pirktspēja joprojām uzrādīja labu pieaugumu – ja 2021. gada pirmajā ceturksnī vidējās Rīgas mājsaimniecības pirktspēja palielinājās par 11%, tad, cenu pieaugumam apēdot daļu no algu izaugsmes, 4. ceturksnī tā auga par 6,1%.
Vienlaikus jāatzīmē, ka mājokļu tirgū Rīgā novērojamas būtiskas atšķirības starp vidējo cenu līmeni dzīvokļiem dažāda tipa ēkās. Piemēram, dzīvoklis padomju laika bloku ēkā ir gandrīz divas reizes lētāks nekā mājoklis jaunajā projektā. Cenu līmenis dzīvoklim padomju laika ēkās ir ievērojami zemāks, bet zemāka ir arī ēku energoefektivitāte. Vidējai mājsaimniecībai cenas ziņā šādi dzīvokļi ir daudz pieejamāki, tomēr jārēķinās ar papildu izmaksām – lielākiem apkures rēķiniem, dzīvojamās mājas ārpuskārtas remonta izmaksām vai investīcijām mājas renovēšanā un siltināšanā. Tas ir viens no iemesliem, kādēļ, laikam ejot, pieprasījums pēc dzīvokļiem padomju laika daudzdzīvokļu mājās sarūk. Te gan jāmin, ka joprojām tie veido vairāk nekā pusi no darījumiem. Saskaņā ar mājokļa pieejamības indeksu, dzīvokļi jaunajā projektā Rīgā vidējai mājsaimniecībai kļūs nepieejami, ja summa, ko ģimene var atvēlēt hipotekārā kredīta apmaksai, saruks par aptuveni vienu trešdaļu, proti, no 30% uz 20%. Tikmēr padomju laikā celtā ēkā esošiem dzīvokļiem pieejamība saglabājas ilgāk - tie kļūst nepieejami, ja summa, ko var atvēlēt saistību apmaksai, samazinās par aptuveni divām trešdaļām, proti, no 30 uz 10%.
Vērtējot mājokļu pieejamību nākotnē, situācija nav viennozīmīga, jo gan mājokļu tirgu, gan iedzīvotāju pirktspēju un vēlmi iegādāties jaunu mājokli būtiski ietekmē virkne ārējo faktoru.
“Pandēmijas radīto piegāžu ķēžu saspīlējumu un Eiropas energoresursu krīzes radītā inflācija bija augsta, pirms Krievija iebruka Ukrainā un Rietumu valstis tai noteica stingras sankcijas. Neseno notikumu ietekmē vēl vairāk aug pasaules energoresursu, pārtikas un metālu cenas un gaidāmi jauni piegāžu ķēžu pārrāvumi. Tas nozīmē, ka jau tā augstā inflācija Latvijā turpinās palielināties un būs noturīgāka, nekā tika gaidīts pirms kara. Gan Krievijai un Baltkrievijai noteiktās sankcijas, gan uzņēmumu brīvprātīgie lēmumi pamest šo valstu tirgus radīs grūtības atsevišķām nozarēm un uzņēmumiem. Mazāki tirdzniecības apjomi ar karā iesaistītajām valstīm, lēnāka izaugsme Eiropā un augstās cenas ierobežos Latvijas ekonomikas izaugsmi un var īslaicīgi apturēt darba tirgus atkopšanos. Augstās nenoteiktības apstākļos var mazināties iedzīvotāju drošības sajūta par nākotnes ieņēmumiem. Lielā nenoteiktība un augstais cenu līmenis, visticamāk, ierobežos iedzīvotāju vēlmi un iespējas iegādāties jaunu mājokli vismaz tuvākajā nākotnē,” skaidro Swedbank ekonomiste Laura Orleāne.
Kā norāda eksperte, augošās būvmateriālu izmaksas un būvmateriālu trūkums mājokļu cenām neļaus sarukt, bet augstās energoresursu un pārtikas cenas samazinās iedzīvotāju rīcībā esošo brīvo līdzekļu apmēru. Tādējādi iedzīvotājiem būs nepieciešams ilgāks laiks, lai uzkrātu nepieciešamos līdzekļus dzīvokļa pirmajai iemaksai, kā arī būs mazāk brīvo līdzekļu, ko varētu novirzīt jaunu kredītsaistību apkalpošanai. Piemēram, ja pērn 4. ceturksnī pirmās iemaksas uzkrāšanai bija nepieciešami 21,7 mēneši, novirzot ik mēnesi 30% no saviem ienākumiem, tad, šo apjomu samazinot un katru mēnesi pirmās iemaksas uzkrāšanai atvēlot 20% no vidējās mājsaimniecības neto algas, uzkrāšanai papildus būs nepieciešami 10,8 mēneši.
Aptaujājot iedzīvotājus** par vēlmi tuvāko divu gadu laikā iegādāties jaunu mājokli, būtiskas izmaiņas, salīdzinot ar 2021. gadu, nav vērojamas – šādu iespēju apsver teju katrs desmitais Latvijas iedzīvotājs, kamēr ceturtā daļa labprāt vēlētos iegādāties jaunu mitekli, bet atzīst, ka šobrīd šādu iespēju nav. Tādēļ 39% aptaujāto drīzāk lūkojas esošā mājokļa uzlabošanas vai labiekārtošanas virzienā.
Visbiežāk jauna īpašuma iegādi plāno iedzīvotāji vecumā no 25 līdz 34 gadiem ar vidēji augstiem un augstiem ienākumiem, kā vēlamo īpašuma atrašanās vietu norādot Rīgu (33%) un novadus, kas robežojas ar Rīgu (27%). Lielākoties kā vēlamais īpašuma veids joprojām tiek norādīta privātmāja, ko atzīmējuši 45% respondentu, kam seko dzīvoklis jaunajā projektā (20%) un dzīvoklis padomju laikā celtā sērijveida daudzdzīvokļu mājā (14%). Arī iedzīvotāju atbildes liecina, ka kopš 2020. gada padomju laika ēkās esošie sērijveida dzīvokļi kļūst aizvien mazāk pievilcīgāki potenciālo pircēju acīs – šādu pircēju īpatsvars samazinājies par desmit procentpunktiem, pamatā interesi pārvirzot uz jaunajiem projektiem.
Nelielas izmaiņas novērojamas arī jaunā mājokļa atrašanās vietas izvēlē – tā vēl jo vairāk koncentrējas Rīgā vai tiešā tās tuvumā. Salīdzinājumā ar situāciju pirms gada par 3–5% samazinājies to iedzīvotāju skaits, kas īpašumu plāno iegādāties lauku apvidū vai kādā citā Latvijas pilsētā ārpus Rīgas apkārtnes. Līdzīgi kā aizvadītajos gados, arī šogad galvenie faktori, kas pozitīvi ietekmējuši vai paātrinājuši plānus mājokļa iegādei, ir ienākumu pieaugums (36%), stabils darbs (35%), pietiekami uzkrājumi pirmās iemaksas veikšanai (26%) un pārliecība, ka tā varētu būt laba investīcija (25%). Vienlaikus novērojama atsevišķu šo faktoru nozīmes samazināšanās – salīdzinoši mazāk respondentu atzīst, ka ienākumu pieaugums un stabils darbs veicinājis mājokļa iegādes plānus.
“Redzam, ka Latvijas iedzīvotājiem joprojām ir aktuāls sapnis par savu privātmāju, kas dominē pār citiem īpašumu veidiem. Kaut arī pandēmija ir radījusi iespējas aizvien vairāk un biežāk strādāt attālināti, pretēji pagājušajā gadā novērotajam atkal redzama izteikta koncentrēšanās uz Rīgu un tās ciešā tuvumā esošām teritorijām. Iedzīvotājus joprojām vilina galvaspilsēta ar tās piedāvātajām iespējām un nenoliedzamo nodarbinātības potenciālu. Ņemot vērā karu Ukrainā un satricinājumus ekonomikā, liela daļa plānu varētu nerealizēties. Līdzīgi kā valstiskā līmenī, arī individuāli šobrīd galvenais ir saprast, kā straujais cenu kāpums ietekmēs ģimenes maksātspēju un potenciālu ieguldīt līdzekļus jaunā mājoklī. Tiem, kam nekustamā īpašuma iegāde plānota ar aizdevuma palīdzību, svarīgi ņemt vērā tuvākajā nākotnē prognozēto procentu likmju pieaugumu. Pirms saistību uzņemšanās ir jāmodelē scenāriji, kad likmes ir augstākas nekā šobrīd, un jāizvērtē, vai mājsaimniecībai tas nerada pārlieku lielu finansiālu slogu,” komentē Swedbank Finanšu institūta eksperte Evija Kropa.
Saskaņā ar aptaujāto teikto potenciālajiem pircējiem arvien retāk izdodas atrast tādu īpašumu, kas atbilst vēlmēm un ir pieejamā cenu kategorijā. Iedzīvotāji, kuriem ir aktuāla īpašuma iegāde, visbiežāk norāda, ka šo vēlmi nevar realizēt, jo to gluži vienkārši nevar atļauties (56%) vai arī šķietami varētu atļauties, taču pašreizējais cenu līmenis liekas neadekvāti augsts (32%). Tas apliecina, ka šķēršļus jauna mājokļa iegādei liek arī kopējais dzīves dārdzības pieaugums, jo katrs ceturtais aptaujātais, kurš vēlas iegādāties jaunu mājvietu, atzīst, ka patlaban pamatīgu spriedzi rada augstā inflācija un ikmēneša tekošo rēķinu apmaksa. Tāpat 13% iedzīvotāju atzīst, ka šobrīd sapnis par privātmājas būvniecību vai iegādi ir jāatceļ pavisam un tas vairs nav sasniedzams mērķis, bet vēl 11% nogaida ar privātmājas būvniecības uzsākšanu, cerot uz cenu samazināšanos. Visbeidzot, katrs desmitais aptaujātais arī norāda, ka dzīves dārdzības pieauguma rezultātā drīzāk lūkojas uz mazāku un lētāku mājokli.
Domājot par līdzekļu ietaupīšanu, iedzīvotāji pauž apņēmību samazināt energoresursu patēriņu – 40% aptaujāto apsver iespēju pārskatīt savus paradumus, lai samazinātu energoresursu patēriņu, piemēram, samazinot apkures temperatūru, mazāk lietojot elektroiekārtas un mainot esošās iekārtas uz iekārtām, kas patērē mazāk elektroenerģijas. Vēlmi uzlabot esošā mājokļa energoefektivitāti, veicot siltināšanas pasākumus, uzsākot enerģijas ražošanu pašpatēriņam ar saules baterijām vai siltumsūkni, kā arī pārejot no gāzes uz lētāku kurināmo, pauž 18% aptaujāto. Taču vienlaikus vairums aptaujāto norāda, ka bez valsts vai Eiropas savienības sniegtā atbalsta jeb līdzfinansējuma pašu spēkiem energoresursu patēriņu savā mājoklī nespēs mazināt.
