Viedoklis: Vai jauno mājokļu tirgus ir jau pārdzīvojis “viss slikti” laikus?
Raksta autors: Mareks Kļaviņš, Mājokļu attīstītāja “Bonava Latvija” valdes priekšsēdētājs
Jauno mājokļu tirgus un nekustamo īpašumu nozare kopumā ir pārlaidusi izaicinājumiem bagātu ziemu ar milzīgu inflāciju, pieaugošām banku procentu likmēm un paaugstinātu piesardzības līmeni patērētāju vidū. Un, lai arī vēl pāragri teikt, ka pašlaik situācija ir būtiski mainījusies, atsevišķas indikācijas liecina, ka šīs krīzes smagākais posms varētu jau būt aiz muguras.
Pēdējā pusgada laikā lielus pārsteigumus nekustamo īpašumu tirgū neesam piedzīvojuši: kā jau tika prognozēts pagājušā gada nogalē, Euribor pieaugums ir piebremzējis vai mazinājis Latvijas iedzīvotāju iespējas iegādāties jaunu mājokli, tomēr vajadzība pēc jauna mājokļa nebūt nav zudusi. To uzskatāmi parāda arī “Bonava Latvija” šī gada pārdošanas rādītāji – iedzīvotājiem joprojām ir liela interese par energoefektīviem un funkcionāliem mājokļiem lokācijās ar pieejamu un sakārtotu infrastruktūru un zaļu apkaimi. Tāpat, novērtējot ilgtspējīgas būvniecības priekšrocības funkcionāla telpu plānojuma un kontrolējamu, paredzamu komunālo maksājumu veidā, pie mums arvien biežāk vēršas klienti, kas vēlas pārcelties ne tikai no pirmskara un padomju laiku dzīvojamā fonda, bet arī no 2000. gadu sākumā celtajiem projektiem.
Vienlaikus palielinājies laiks lēmuma par dzīvokļa iegādi pieņemšanai, ko galvenokārt ietekmē cilvēku bažas un neskaidrība par savu spēju nodrošināt ikmēneša saistības par iecerēto mājokli ilgtermiņā. Tas ir visnotaļ saprotami, taču minēšu piecus iemeslus, kāpēc, manuprāt, esošās krīzes pīķa posmu jau esam pārvarējuši.
Euribor kāpums drīzumā varētu apstāties
Starpbanku kredītu procentu likmes jeb Euribor pieaugums pavisam noteikti ir viens no būtiskākajiem faktoriem, kas pēdējā pusotra gada laikā ietekmējis jauno mājokļu tirgus aktivitāti. Pat ja maksātspēja atļauj, redzam, ka daļa klientu, ieraugot ikmēneša atmaksājamās summas par hipotekāro kredītu pieaugumu, sabīstas un nolemj iepauzēt vai atlikt lēmumu par mājokļa iegādi. Šādas bažas ir saprotamas; vienlaikus, ņemot vērā nesenos Eiropas Centrālās bankas (ECB) paziņojumus, ir pamats domāt, ka procentu likmju celšana drīzumā varētu apstāties. Kā pagājušajā nedēļā paziņoja ECB bankas prezidente Kristīne Lagarda, salīdzinot likmju celšanu ar lidmašīnas lidojuma vadīšanu, lai sasniegtu galamērķi, kas šajā gadījumā ir inflācijas atgriešanās 2% robežās eirozonā, lidmašīnas lidojumam jābūt pietiekami augstam, taču ne pārāk augstam, lai nepalidotu galamērķim garām. Tas nozīmē, ka, visticamāk, galvenā bāzes procentu likme varētu vēl vienu reizi tikt paaugstināta par 25 procentpunktiem, bet pēc tam nostabilizēties un pārskatāmā nākotnē arī nedaudz samazināties. Šāds scenārijs noteikti kalpotu kā patērētāju kopējo noskaņojumu uzlabojošs apstāklis, pozitīvi ietekmējot arī jauno mājokļu tirgu. Līdz tam gan vēl mazliet jāpaciešas un jāskatās, kādā virzienā notikumi attīstīsies rudenī.
Vidējā alga turpina pieaugt
Cilvēku maksātspēju ietekmē gan inflācija, gan ienākumu dinamika. Ja ar pirmo mums pēdējā laikā nav veicies, tad par vidējās algas pieauguma tempiem sūdzēties nevarētu. Saskaņā ar banku ekonomistu aplēsēm vidējā neto alga jeb darba samaksa “uz rokas” pagājušajā gadā šķērsoja četru ciparu robežu, sasniedzot 1006 eiro, vienlaikus augstās inflācijas dēļ kopējā pirktspēja tik un tā samazinājās. Tomēr šis gads varētu iezīmēt citu situāciju. Pirmkārt, šogad ir palielināta minimālā alga, kas nozīmē, ka algu pieaugums, visdrīzāk, paātrināsies un apsteigs inflācijas līmeni. Otrkārt, darbinieku atalgojums varētu palielināties arī pieaugošās konkurences par darbaspēku dēļ, kas jo īpaši jūtams Rīgā. Atsevišķās nozarēs, piemēram, būvniecībā, konkurence galvenokārt lielo valsts pasūtījumu dēļ jau ir tik izteikta, ka noteiktu darbu veikšanai darbinieki tiek piesaistīti no kaimiņvalstīm. Arī vienā no “Bonava Latvija” objektiem mūrēšanas darbus veic brigāde no Igaunijas. Protams, pārlieku straujš algu kāpums ilgtermiņā var radīt algu-cenu spirāles veidošanās riskus, atkal radot spiedienu uz inflāciju, tomēr pagaidām par to vēl runāt pāragri. Katrā ziņā arī turpmākajos gados, visticamāk, turpināsim pelnīt vairāk, tādā veidā stiprinot mūsu pārliecību ieguldīt nekustamajā īpašumā. Un, visbeidzot, iepriecinošu ainu veido arī bezdarba statistika. Ja šogad martā vidējais bezdarba līmenis Latvijā bija 6,1%, tad Rīgas reģionā tas nokritās līdz 4,5%.
Jauno mājokļu cenas būtiski nepalielināsies
Vērtējot esošo tirgu un situāciju ar būvmateriālu un darbaspēka izmaksām, teiktu, ka tuvākajā laikā nav sagaidāms būtisks cenu pieaugums jaunajiem mājokļiem. Tas galvenokārt ir tādēļ, ka visi attīstītāji, kas jau ir uzsākuši būvniecību, dara to par izmaksām, par kādām jau ir noslēgti līgumi ar apakšuzņēmumiem, būvmateriālu ražotājiem un energoresursu piegādātājiem. Tāpēc būvniecības procesā šīm izmaksām un līdz ar to arī topošo mājokļu cenām nevajadzētu būtiski mainīties un pieaugt. Jā, zinu, ka daudzi gaida brīdi, kad jauno mājokļu cenas, gluži pretēji, pazemināsies, taču, izņemot īstermiņa akcijas un piedāvājumus, kopumā cenu kritumu tirgū neprognozēju. Arī par spīti tam, ka ir kritušās atsevišķu būvmateriālu izmaksas. Galvenais priekšnoteikums cenu kritumam būtu darbaspēka izmaksu pazemināšanās un jauno mājokļu pārprodukcija, taču tirgū pašlaik nav novērojams ne viens, ne otrs. Tieši pretēji – būvniecības nozarei tuvākajā nākotnē būs jātiek galā ar lielo valsts pasūtījumu, piemēram, jau uzsākto Rail Baltica projektu un ar to saistītajiem objektiem – tiltiem, pārvadiem, uzbērumiem, trasēm utt., turklāt gan Rīgā, gan arī citās pašvaldībās, kuras šis projekts skar. Līdz ar to sagaidāms, ka viss darbaspēka resurss aizies tur, kas nozīmē, ka darbaspēka izmaksas tikai kāps. Tāpat situāciju jauno mājokļu tirgū neuzlabo arī kāpjošo procentu likmju dēļ pieaugošās kapitāla izmaksas, kas savukārt atspoguļojas attīstītāju piesardzībā, jaunos projektus uzsākot lēni. Tāpēc arī mājokļu pārprodukcija mums tuvākajā laikā noteikti nedraud. Cenām nepazeminoties, daļa patērētāju, visticamāk, izsvērs iespēju iegādāties dzīvokli otrreizējā tirgū, kur cenas kaut lēni, bet turpina kristies. Taču arī šeit lielu pieprasījuma pieaugumu neprognozēju, jo pirmskara un tipveida dzīvojamais fonds to bēdīgā tehniskā stāvokļa dēļ tomēr prasa dārgu uzturēšanu, atsevišķos gadījumos arī zemes izpirkšanu, izbeidzot dalīto īpašumu, un lielas izmaksas ilgtermiņā. Katrā ziņā, saplusojot visus saskaitāmos, teiktu, ka šobrīd jauno mājokļu tirgus iegājis stabilizācijas fāzē, kas vienlaikus ir signāls pircējiem – nostabilizējušās arī cenas.
Sākusies banku attieksmes kursa maiņa
Pēdējā laikā esam bijuši liecinieki tam, ka mediju telpu viens pēc otra pāršalc banku paziņojumi par īpašiem nosacījumiem hipotekāro kredītu saņemšanai energoefektīvu mājokļu iegādei, komisiju maksu atcelšanu vai samazināšanu u. c. Šādu banku politiku galvenokārt izprovocējušas trīs lietas: apzināšanās, ka cilvēku kredītspēja augstu procentu likmju apstākļos ir pasliktinājusies un tā ir jāstimulē, kopējā pieaugošā konkurence par patērētāju un bailes no Saeimas kuluāros virmojošās ieceres ieviest banku virspeļņas nodokli, kāds jau ieviests Lietuvā. Taču neatkarīgi no cēloņa banku attieksmes kursa maiņa viennozīmīgi ir kā veldzējoša lietus lāse panīkušajā un vietām izkaltušajā nekustamo īpašumu tirgus līdzenumā. Tajā pašā laikā, lai tirgus atlabtu pilnībā, ir nepieciešama nevis lāse, bet kārtīgs lietus. Līdz ar to, ņemot vērā arī Latvijas Bankas uzsākto dialogu ar komercbankām par vēl būtiskāku kreditēšanas uzlabošanu un noguldīšanas stimulēšanu, pieļauju, ka Latvijas sabiedrība drīzumā varētu sagaidīt vēl skaļākus kredītiestāžu gatavības saucienus atbalstīt patērētājus un stimulēt valsts tautsaimniecību. Kopā ar “Altum” atbalsta programmām šāds komplekts varētu kalpot kā efektīga trieciendeva jauno mājokļu tirgus atdzīvināšanai.
Energeresursu cenas no kosmosa atgriezušās uz Zemes
Vai atceramies, cik biržā maksāja viena megavatstunda elektroenerģijas gandrīz pirms gada, 18. augusta pievakarē? 4000 eiro! Piedzīvojot šādas patiesi kosmiskas cenas, daudzas mājsaimniecības pērn izlēma pārslēgt savus līgumus, izvēloties fiksētas cenas iespēju. Šogad, maija izskaņā, varējām šo pašu situāciju vērot spoguļattēlā – tiem klientiem, kas izmantoja mainīgo (biržas) tarifu, par elektroenerģijas megavatstundu bija jāmaksā tikai daži centi vai atsevišķās stundās nebija jāmaksā vispār. Ar to vēlos pateikt, ka kopumā elektroenerģijas un arī gāzes tirgus ir atgriezies pirmskara līmenī, kas nozīmē, ka gan uzņēmumi, kas pagājušajā gadā tomēr izlēma nenoslēgt ilgtermiņa fiksētos līgumus par salīdzinoši augstu cenu, gan individuālie patērētāji šobrīd var justies krietni mierīgāk un drošāk, būtiski ietaupot arī uz nekustamo īpašumu uzturēšanu. Jā, energoresursu krīzi, visticamāk, esam aizvadījuši, taču mums tai jābūt arī pateicīgiem. Bez tās diez vai tā pa īstam būtu novērtējuši energoefektīva mājokļa priekšrocības pār nerenovēto dzīvojamo fondu, ko pagājušajā apkures sezonā visai aktīvi atspoguļoja visi lielākie mediji. Maksāt 10 vai 40 eiro menesī par apkuri varbūt lielākajai daļai no mums nav ļoti izšķiroši, taču, ja atšķirība mēnesī mērāma vairākos simtos eiro, vienā brīdī tas var kļūt arī par izdzīvošanas jautājumu.
Ņemot vērā visu iepriekš minēto, ir pamats domāt, ka grūtākais posms nekustamo īpašumu tirgus nozarei jau ir aiz muguras. Taču tas nenozīmē, ka visi varam pašapmierinātībā sēdēt, rokas klēpī salikuši. Ir vēl ļoti daudz, pie kā strādāt.
Pašlaik augsto procentu likmju apstākļos no jauno mājokļu tirgus pamazām tiek izstumtas viena cilvēka mājsaimniecības un mazāk pelnošākā sabiedrības daļa. Šiem patērētājiem nekas cits neatliek, kā raudzīties uz otrreizējo tirgu un mājokļiem konstruktīvi un morāli novecojušās mājās, no kurām lielākā daļa nav ne siltinātas, ne remontētas un prasa ļoti lielus ieguldījumus, lai tās savestu kārtībā. Tāpēc, lai palīdzētu šiem cilvēkiem un vienlaikus padarītu jaunos mājokļus pieejamākus, nekustamo īpašumu attīstītājiem jāmeklē risinājumi kopā ar valsti. Piemēram, jauno mājokļu tirgu noteikti stimulētu pirmā darījuma atbrīvošana no zemesgrāmatas nodevas un arī samazināts PVN, tikai tas jāvērtē kopējā tirgus kontekstā, lai pārāk uzkarsušais būvniecības tirgus neapēstu visu PVN samazinājumu. Katrā ziņā PVN likmes samazināšana dotu cilvēkiem iespēju iegādāties mājokli šī brīža finansiālajos apstākļos, turklāt tas arī neradītu būtisku ietekmi uz valsts budžetu. Jāatceras, ka, iegādājoties mājokli otrreizējā tirgū, valsts nodokļos nesaņem neko, turpretī, pērkot dzīvokli no attīstītāja, bez jau pieminētās PVN likmes valstij tiek samaksāts darbaspēka, sociālais un visi pārējie nodokļi. Līdz ar to valsts jebkurā gadījumā iegūtu uz pārējo nodokļu fona, pat ja PVN likme uz laiku tiktu samazināta. “Bonava Latvija” kopā ar citiem Nekustamā īpašuma attīstītāju alianses biedriem par minēto priekšlikumu jau ir uzrunājusi Finanšu ministriju. Visbeidzot, arī paši mājokļu attīstītāji var iesaistīties tirgus aktivitātes veicināšanā, piedāvājot īstermiņa atbalsta mehānismus saviem pircējiem, piemēram, uz noteiktu laiku sedzot izmaksas par komunālajiem pakalpojumiem, dāvinot autostāvvietas, virtuves iekārtas u. c.
