Gatavos priekšlikumu par samazinātu PVN energoefektīviem jaunajiem mājokļiem
Neskatoties uz ievērojamiem atlikumiem privātpersonu kontos komercbankās, Latvijas iedzīvotāji kūtri izvēlas brīvos līdzekļus ieguldīt dažādos aktīvos, tai skaitā vērtspapīros un nekustamajā īpašumā. 20. septembrī Latvijas Bankas vadība un Nekustamā īpašuma attīstītāju alianse (NĪAA) pārrunāja nepieciešamos pasākumus, lai veicinātu nekustamā īpašuma kreditēšanu Latvijā, un vienojās par sadarbību, sagatavojot priekšlikumu par samazinātās PVN likmes piemērošanu energoefektīviem mājokļiem.
NĪAA valdes loceklis Ints Dālderis aicina Latvijas Banku kā komercbanku regulatoru elastīgāk piemērot prasības banku kapitāla pietiekamībai, ja komercbankas aktīvi kreditē energoefektīvus nekustamā īpašuma projektus. Kaut arī komercbankas ir ieinteresētas “zaļā” portfeļa audzēšanā un energoefektīvu projektu finansēšanā, NĪAA biedri vērš uzmanību uz apstākli, ka tieši pēdējā gada laikā, nekustamā īpašuma cenām jaunos un ilgtspējīgos projektos augot straujāk nekā iedzīvotāju pirktspējai, arvien vairāk banku finansējuma tiek novirzīts uz padomju laikā būvētu mājokļu kreditēšanu otrreizējā tirgū.
“Cilvēki pērk to, ko var atļauties, un otrreizējā tirgū dzīvokļu cenas ir zemākas, kas veicina pircēju interesi iegādes brīdī, taču jārēķinās, ka pēc tam būs jāiegulda vairāk gan nekustamā īpašuma remontā un uzturēšanā, gan komunālo maksājumu rēķinos. Tikmēr jaunajos projektos būvniecības izmaksas turpina pieaugt, kas atspoguļojas arī gala cenā. To galvenokārt ietekmē divi faktori: pirmkārt, apdares materiālu cenas, jo apdares materiāli lielākoties tiek ražoti Eiropā, kur enerģijas cenas samazinājās lēnāk nekā Latvijā, otrkārt, darbaspēka izmaksas, kas vēl vairāk palielināsies, sākoties tādu lielu objektu kā, piemēram, “Rail Baltica” būvniecībai,” norāda nekustamo īpašumu attīstītāja “Bonava Latvija” valdes priekšsēdētājs Mareks Kļaviņš.
Arī Baltijas komerciālā nekustamā īpašuma investīciju vadītāja “SG Capital Partners AIFP” partneris Harijs Švarcs uzsver – nav pamata uzskatīt, ka tuvākajā laikā būvniecības cenas varētu samazināties, turklāt jārēķinās, ka Latvijas nekustamo īpašumu attīstītājiem nav lielu finanšu uzkrājumu, kas ļautu cenu starpību kompensēt no pašu līdzekļiem.
Nekustamo īpašumu attīstītāja “YIT Latvija” vadītājs Andris Božē pauž, ka pašreiz pieejamā statistika objektīvi neatspoguļo šī brīža cenu pieaugumu, jo statistika tiek apkopota no zemesgrāmatā reģistrētajiem darījumu datiem par 2022. un 2023. gadu, ko būtiski ietekmēja kara sākums Ukrainā un straujais elektroenerģijas cenu kāpums. Ja 2022. gadā būvmateriālu cenas īsā laikā pieauga pat divas reizes, šobrīd būvniecības inflācija ir 2,5–3% robežās un pat vērojama būvmateriālu cenu deflācija. Taču cenu pieaugumu, kaut arī lēnāk, tomēr neatlaidīgi nosaka darbaspēka izmaksu kāpums, kas pastāvīgi sasniedz 5–6% gadā. Kā uzsver Andris Božē, tieši darbaspēka izmaksu pieaugums būs galvenais nekustamā īpašuma cenu kāpuma virzītājspēks arī turpmāk.
Latvijas Banka piedāvā meklēt risinājumus, t. sk. ar normatīvo aktu palīdzību, lai paplašinātu kredītņēmējiem pieejamo procentu likmju fiksācijas iespēju klāstu un padarītu fiksēto procentu likmju piedāvājumu pievilcīgāku. Tas paplašinātu pieejamo kredītu dažādību un sniegtu kredītņēmējiem iespēju sevi pasargāt no biežām procentu likmju svārstībām. Tāpat jau sperti soļi, lai atvieglotu kārtību, kādā kredītņēmēji var mainīt banku, ko saskaņā ar Latvijas Bankas datiem dārdzības un sarežģītās procedūras dēļ darījuši tikai 2% no visiem hipotēku īpašniekiem, kuriem kredītdevēja maiņa būtu izdevīga.
“Galvenā problēma, kas jārisina Latvijā, ir konkurences trūkums banku kreditēšanas sektorā, kā arī nepietiekami attīstīts nebanku kreditēšanas segments, kas Eiropas Savienībā spēlē nozīmīgu lomu nekustamā īpašuma kreditēšanas tirgū. Jaunas starptautiskas universālas finanšu institūcijas ienākšana Latvijā pašlaik ir maz ticama, tāpēc jāmeklē citi veidi, kā stiprināt konkurenci, t. sk. attīstot nebanku kreditētāju sektoru,” saka Latvijas Bankas prezidenta vietnieks Māris Kālis.
Latvijas Banka uzsver, ka kredītdevējiem būtu jānodrošina katram kredītņēmējam gan mainīgās, gan fiksētās likmes piedāvājums. Tāpat būtu jāmaina prasība kredītu pilnībā dzēst termiņā, uz kuru tas izsniegts, pārorientējoties uz citu valstu, piemēram, Zviedrijas praksi, kur gadījumā, ja kredīts nav dzēsts pilnībā un kādu iemeslu dēļ cilvēks vairs nevar turpināt to maksāt, iedarbojas “nolikto atslēgu princips”, īpašumam nonākot otrreizējā tirgū jau par zemāku cenu.
Kā atgādina “Bonava Latvija” valdes priekšsēdētājs Mareks Kļaviņš, lai uzlabotu mājokļu pieejamību, būtu veicami praktiski soļi, tostarp PVN samazināšana jaunajiem energoefektīvajiem mājokļiem un valsts nodevas atcelšana jauna mājokļa iegādei.
Labi piemēri meklējami arī citu valstu pieredzē. Piemēram, Čehijā, kur darbojas YIT, un vēl vairākās Eiropas Savienības valstīs samazināts PVN energoefektīviem mājokļiem jauno dzīvojamo telpu segmentā ir darbojies kā būtisks nekustamā īpašuma nozares multiplikators. Savukārt Polijā valsts atbalsta programma paredz fiksētu kredītlikmi uz noteiktu laiku, kredītlikmes starpību subsidējot par valsts līdzekļiem. Programmas ietvaros gada laikā nekustamo īpašumu darījumu skaits jaunajā segmentā divkāršojies, savukārt atbalsta programmai noslēdzoties, krities vien par 10%.
