Viedoklis: Nekustamā īpašuma izkrāpšana – valsts atbildība
Raksta autors: Jānis Skrastiņš, Latvijas Zvērinātu notāru padomes priekšsēdētājs
Nekustamā īpašuma iegāde ir viens no nozīmīgākajiem lēmumiem cilvēka dzīvē. Bieži vien tā pamatā ir ne tikai pragmatiska nepieciešamība pēc jumta virs galvas vai vietas savu uzņēmējdarbības ieceru īstenošanai, bet arī emocionāla vēlme piepildīt kādu svarīgu mērķi dzīvē. Diemžēl likuma robu dēļ darījumi ar nekustamo īpašumu ir kļuvuši par ērtu veidu, kā krāpniekiem uz godprātīgu iedzīvotāju rēķina vairot savu turību. Redzot, kā iedzīvotāji reaģē uz straujo energoresursu sadārdzinājumu, kas daudziem liek mainīt vai pat pārdot, piemēram, lielus, energoneefektīvus mājokļus, jau šobrīd ir skaidrs, ka tirgus aktivitātes pieaugums liks sarosīties arī krāpniekiem.
Zaudēt īpašumu cilvēkam nozīmē zaudēt pamatu zem kājām. Bieži tā tiek zaudēta arī uzticība valstij, jo cietušā ieskatā valsts nav izveidojusi mehānismu savu iedzīvotāju īpašuma tiesību aizsardzībai. Vairāku gadu garumā notāri ir centušies pievērst lēmumu pieņēmēju uzmanību tam, cik neaizsargāti ir iedzīvotāji, neraugoties uz dažādiem likumiem. Tomēr līdz šim būtiskas izmaiņas, lai novērstu likumu nepilnības, ko tik prasmīgi izmanto krāpnieki, nav sekojušas.
Tiesības uz īpašumu ir garantētas Satversmē. Tās dod iespēju rīkoties ar īpašumu pēc saviem ieskatiem – slēgt darījumus, pārveidot īpašumu, gūt no tā augļus u. tml. Tieši tāpat Satversme paredz, ka ikvienam ir pienākums atturēties no citam piederoša īpašuma aizskaršanas. Taču gadu no gada atrodas cilvēki, kuri to ignorē. Precīzas statistikas par krāpniecības gadījumiem darījumos ar nekustamo īpašumu nav, vienlaikus tie gadījumi, par kuriem iedzīvotāji vēršas policijā, ir sarežģīti risināmi, jo likumiskā izpratnē aizsargāt upuri un atgūt izkrāpto īpašumu ir ļoti sarežģīti. Finanšu izlūkošanas dienesta (FID) informācija liecina, ka krāpnieki darījumus ar nekustamo īpašumu labprāt izmanto, lai legalizētu noziedzīgi iegūtus līdzekļus. Pēdējo piecu gadu laikā FID ir izdevis 111 rīkojumus uz noteiktu laiku nepieļaut īpašuma tiesību pārreģistrāciju. Vairāk nekā pusē gadījumu tie bijuši dzīvokļi. Taču tie ir tikai gadījumi, kas nāk gaismā – vispārīgas statistikas nav un nebūs, bet mūsu 30 gadu pieredze liecina, ka šis process ir nepārtraukts.
Diemžēl šobrīd nekustamā īpašuma aizsardzību pret krāpniekiem ar spēkā esošajiem likumiem ir grūti, ja ne neiespējami īstenot. Viens no sāpīgākajiem jautājumiem, kas vairo krāpšanas upuru skaitu, ir fakts, ka likumdevējs nav radījis efektīvu regulējumu labticīga ieguvēja tiesību un zemesgrāmatu publiskās ticamības nodrošināšanai. Šobrīd kriminālprocesā cietušās personas aizsardzības princips prevalē pār labticīga ieguvēja tiesībām uz īpašumu.
Notāru ieskatā šo situāciju varētu labot, ja stiprinātu labticīga ieguvēja aizsardzību, nosakot procedūras, kas izslēdz galvenos riskus īpašuma noziedzīgai pārejai, un īpašuma pāreju nekavējoties darot zināmu ieinteresētajām pusēm, tā dodot iespēju savas tiesības aizsargāt. Piemēram, atjaunot uzaicinājuma procedūru nekustamā īpašuma pārejai ar nepieteikto tiesību dzēšanu (Civillikuma 1841. pants), nosakot priekšnoteikumu kopumu, kas tam nepieciešams: publisks akts kā nekustamā īpašuma iegūšanas tiesiskais pamats; noteiktus darījuma riskus izslēdzoši priekšnoteikumi (piemēram, atsavinātāju nepārstāv pilnvarnieks, tā identitāte tiek noskaidrota, izmantojot biometrijas datus; no atsavinātāja īpašuma tiesību nostiprināšanas zemesgrāmatā pagājis zināms laiks; īpašuma iegūšanas darījums nav bezatlīdzības darījums starp svešiniekiem u. tml.) Šādā gadījumā pēc ieguvēja lūguma tiesa, kas ved zemesgrāmatu lietu, nostiprina īpašuma tiesības ieguvējam, pārbauda, vai ievēroti priekšnoteikumi, kas nepieciešami uzaicinājuma procedūras izvešanai, un izved uzaicinājuma procedūru.
Vēl viens būtisks aspekts – zemesgrāmatā būtu jānonāk tikai publiski ticamiem dokumentiem, taču Latvijas likumi paredz, ka tur nonāk arī privāti, tajā skaitā safabricēti un viltoti dokumenti, liedzot iespēju bez bažām paļauties uz zemesgrāmatā rakstīto. Valstij būtu jāveic pilna, nevis tikai daļēja šādu darījumu uzraudzība, kā tas ir šobrīd, vairumā darījumu notariāli apliecinot parakstus, taču neveicot dokumenta satura pārbaudi. Tāpat krāpniecisku darījumu veikšanu ar nekustamajiem īpašumiem atvieglo zvērinātu tulku institūta trūkums Latvijā. Apstākļos, kad katru dienu tiek veikti ļoti daudzi starptautiski darījumi, virkne dokumentu ietver arī īpašuma jautājumus, taču notāram nav nekādu iespēju pārliecināties par dokumenta saturu valodā, kuru viņš nepārvalda un ko ir tulkojusi privātpersona, kam nav pienākums veikt tulkojumu un atbildēt par padarītās. Turklāt šobrīd pietrūkst arī iespējas kriminālprocesā cietušajam nekavējoties saņemt kompensāciju par zaudētu nekustamo īpašumu, bet tam nepieciešami ārēji resursi – apdrošināšana vai valsts kompensācijas fonds.
Lai spilgti izgaismotu veidus, ko krāpnieki izmanto darījumos ar nekustamo īpašumu, Notāru padome ir izveidojusi “Krāpšanas rokasgrāmatu”. Tajā ar patiesos notikumos balstītiem, satīriskiem stāstiem uzskatāmi parādīts, cik vienkārši krāpniekiem ir apiet pašlaik spēkā esošos likumus. Grāmatā ir apkopoti seši patiesi krāpšanas stāsti. Katrs no tiem ataino kādu konkrētu dokumenta veidu – vekseli, privātu testamentu, privātus līgumus un vienošanās, ārvalstu pilnvaras un tulkotus dokumentus, ko likuma robu dēļ krāpnieki var izmantot, lai veiktu savas ļaunprātīgās darbības. Rokasgrāmatas mērķis ir caur reāliem piemēriem parādīt lēmumu pieņēmējiem nepilnības nekustamo īpašumu darījumu normatīvajā regulējumā, ko līdz šim nav izdevies novērst, lai samazinātu krāpniecības riskus līdz minimumam un aizsargātu iedzīvotājus.
Kamēr likuma nepilnības nav novērstas, nekustamā īpašuma saimniekiem atliek vien būt modriem, lai pasargātu sevi no nokļūšanas krāpnieku nagos. Nedrīkst paļauties tikai uz otra cilvēka godaprātu un savām zināšanām par juridiskiem jautājumiem, pašrocīgi sagatavojot un parakstot juridiskus dokumentus, – to "Notāru dienās 2022" Latvijas Zvērinātu notāru padome vēlas atgādināt ikvienam. Kamēr Lietuvā, Igaunijā un lielākoties Eiropā visi nekustamā īpašuma darījumi ir jākārto ar publiskas personas - notāra starpniecību, Latvijā notāru redzeslokā nonāk tikai 15% darījumu ar nekustamo īpašumu, bet tikai tā var objektīvi novērtēt darījuma raksturu, tā mērķus un ar to saistīto dokumentu saturu.
